Le prix au mètre carré habituel s'applique-t-il à un terrain avec bâtiment ancien ?

Bonjour!

Mon frère veut acheter une vieille ferme dans un coin paumé de Bavière. Ce genre de maisons est souvent démoli par des propriétaires locaux (le bien est certes partiellement habitable, quasi comme une maison de vacances, mais pour une résidence permanente, il faudrait y investir pas mal d’argent), et un nouveau bâtiment est construit sur le terrain. Comme c’est souvent le cas dans la région, la maison est mitoyenne sur trois côtés et les constructions voisines sont typiquement rurales, assez denses et pas vraiment très prisées.

Le vendeur potentiel divise son prix de vente demandé en
- x euros pour la maison elle-même
- plus un prix de terrain y euros basé sur le prix local du m² de terrain constructible viabilisé.

Selon moi, le prix demandé pour la maison doit absolument être réduit/négocié compte tenu des circonstances.
Mais peut-on demander pour un tel terrain bâti le prix local du m² (officiellement demandé 45 euros viabilisé) ?

Cordialement
Peter

Pour les grandes fermes, en général, seul un terrain constructible de maximum 800 m² est pris en compte. La surface restante doit être calculée, selon la distance à la route, à 50 % - 10 % du prix du terrain constructible. Des informations plus précises sont fournies par les tableaux des valeurs foncières de référence ou par les commissions d'experts affiliées des communes, qui établissent chaque année les valeurs foncières/immobilières. En Bavière, ces informations sont largement accessibles gratuitement :

Valeurs foncières en ligne
Le groupe de travail des commissions d'experts en Bavière a développé entre 2003 et 2005 un modèle pour la mise à disposition des valeurs foncières en Bavière via Internet. L'autorité supérieure de la construction au ministère d'État bavarois de l'Intérieur a accompagné ce projet des commissions d'experts bavaroises durant sa réalisation.
Le modèle de données développé au niveau national par l'AdV (Arbeitsgemeinschaft der Vermessungsverwaltungen) pour la diffusion des valeurs foncières sur Internet a été pris en compte lors de la conception du portail des valeurs foncières BORIS-BAYERN.
En 2005, le portail des valeurs foncières a démarré avec dix commissions d'experts. En milieu d'année 2011, déjà 20 commissions d'experts, principalement dans le domaine des villes indépendantes, offrent leurs valeurs foncières via BORIS-BAYERN en ligne.
Entre-temps, de 2009 à 2010, l’administration bavaroise de la topographie a créé, sur la base de BavariaViewer, un autre portail pour la visualisation des valeurs foncières, grâce auquel les commissions d'experts peuvent rendre leurs valeurs foncières disponibles en ligne. Par ailleurs, plusieurs commissions d'experts mettent leurs données à disposition du public à travers leurs propres sites web ou portails. Actuellement, plus de 70 % des commissions d'experts bavaroises sont représentées en ligne avec leurs valeurs foncières via différentes plateformes.
En 2013, le portail BORIS-BAYERN a été réédité, abandonnant la technologie Flash vieillissante. Il a également été décidé de diriger à l'avenir les personnes intéressées par les valeurs foncières vers le service d'information respectif via un portail commun.
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Veuillez adresser vos propositions d’amélioration et vos souhaits aux commissions d'experts respectives ou au groupe de travail des commissions d'experts.

Source : Boris-Bayern.de

L'ancienne propriété immobilière n'a plus qu'une valeur résiduelle symbolique. En NRW, de telles fermes avec jusqu’à 1 500 m² de terrain, par exemple en Eifel, se négocient aux alentours de 50 000 € à 80 000 €. Un architecte ami a acheté une telle ferme pour 45 000 €, dans un état quasiment destiné à la démolition, mais avec un beau terrain. Si toi ou ton frère envisagez une démolition, vous devez prendre en compte que, en cas de construction mitoyenne sur trois côtés, le droit au maintien du bâti expire et qu’un recul minimum de 3 m doit être respecté de tous côtés. L’autorisation d’une nouvelle construction dépend alors du droit du bâtiment et d’urbanisme actuellement en vigueur. Avant d’acheter avec cette intention, faites appel à un architecte et faites-vous conseiller à ce sujet. Par ailleurs, la rénovation de vieilles maisons paysannes ou la transformation de granges et étables vétustes est une affaire très coûteuse. N’achetez pas sans une consultation d'expert sur les coûts ultérieurs !

Merci pour la réponse.

La superficie du terrain est d'environ 750 m². Le site était autrefois utilisé comme ferme agricole, mais il est évident qu'il n'y a plus eu d'activité depuis très longtemps. Ainsi, l'ancien bâtiment qui servait d'étable a été intégré depuis longtemps dans l'espace de vie et ne peut être deviné comme une étable que par les murs extérieurs.
Malheureusement, la hauteur sous plafond à l'étage est seulement de 2 mètres; avec la toiture qui est certes étanche mais devra à nouveau être remplacée/isolation renouvelée, il faudrait réorganiser entièrement la partie supérieure (fusion de l'espace sous la charpente avec les pièces basses en dessous).
Vu de manière tout à fait objective, il s'agit au moins d'un cas limite pour décider de démolir ou non, et la propriété convient plutôt comme une sorte de résidence secondaire sans exigences particulières. La salle de bain, qui semble récente et de standard simple, devrait être « déplacée ». L'installation électrique a au moins été refaite récemment.
Une éventuelle revente, même dans un état amélioré après plusieurs années, ne serait probablement pas aisée. Il n'y aura guère, voire pas du tout, d’appréciation de la valeur, en raison de l’exode rural et de la réduction concomitante des infrastructures. Dans l’environnement proche, il y a déjà un taux de vacance assez élevé dans des bâtiments anciens similaires au sein du village.

Mais revenons encore au prix au m² du terrain : le vendeur peut-il donc exiger ici le plein prix local du terrain constructible ?

Le vendeur peut demander ce qu'il veut. Que est-ce que ton frère est prêt à payer ? S'il s'accorde avec le vendeur, c'est bien, sinon, il continue à chercher. Il semble qu'il y ait beaucoup de telles possibilités dans la région.
Comme la maison vaut probablement presque zéro, je déduirais encore les coûts de démolition du prix du terrain habituel dans la région. C'est ce que cela vaudrait pour moi. Si le vendeur joue le jeu, voir ci-dessus.

Michael