Vérifier le terrain avant l'achat

Comme déjà mentionné dans l’autre fil, j’ai trouvé un terrain et cela devrait bientôt aller chez le notaire. Sur le terrain se trouve une construction ancienne (coûts de démolition 12 000, deux entreprises différentes ont vu la maison). Je ne ferai pas d’étude de sol au préalable, il y a déjà une maison dessus, et le voisinage est complètement bâti. Je ne m’attends donc pas à un marécage ou quelque chose de similaire.

Mon courtier en assurance, qui est également actif dans le secteur immobilier (et qui touche aussi une part du financement du terrain et de la maison), a donné son « feu vert » après avoir examiné les documents du registre foncier. (Bien sûr, on pourrait dire : ça pourrait lui être égal. Mais si la constructibilité pose problème, il ne pourra sûrement pas me trouver un crédit immobilier nettement supérieur au prêt foncier.)

La mairie m’a donné une information écrite selon laquelle le terrain se trouve dans la zone dite « [ungeplanten Innenbereich] », pour laquelle il n’existe pas de plan d’urbanisme, de sorte que la conformité au droit de l’urbanisme résulte de l’article 34 du Code de la construction.

Le notaire en charge de la vente devrait aussi s’y connaître, mais en fin de compte cela peut aussi lui être égal. Il touche toujours son argent, que j’achète un bien immobilier insalubre ou un terrain de construction de rêve.

Je réfléchis encore à faire appel à un avocat, qui examinerait de nouveau en détail les documents du registre foncier ainsi que le contrat d’achat. Ou y a-t-il un autre organisme auquel je pourrais m’adresser ?

Le notaire responsable de la vente devrait aussi s’y connaître, mais en fin de compte, cela peut aussi lui être égal.

Qu’est-ce qui peut lui être égal ? Oui, l’état du bien immobilier en ruine ou du terrain. Pour cela, tu devrais trouver quelqu’un qui pourrait s’y connaître dans ton projet ainsi que dans le terrain de construction.

qui les documents du registre foncier ainsi que le contrat d’achat

C’est la tâche du notaire de vérifier l’exactitude des documents, et il rédige le contrat d’achat.
Tandis qu’un avocat gagne de l’argent en servant d’intermédiaire et en écrivant des lettres là où d’autres ne peuvent pas communiquer, le notaire peut perdre sa licence pour de fausses déclarations. Mais bon : certains ne font même pas confiance à un notaire… mais dans ce cas, je ferais encore moins confiance à un avocat ;)

Une étude de sol ne serait peut-être pas complètement inutile. Quelques mètres de différence peuvent faire une grande différence à quelques mètres de profondeur, comme chez nous. Et comment voulez-vous exclure les pollutions anciennes ? Cela, vous pourriez au moins l'intégrer dans le contrat d'achat avec une formulation comme « Le terrain sera livré sans pollutions anciennes ».

Sinon : avez-vous demandé à la commune si d’anciens droits de passage ou similaires existent sur le terrain ? Dans le pire des cas, cela pourrait compromettre votre financement.

Le registre foncier doit bien sûr également être en ordre.

Charge un architecte ou un ingénieur en génie civil, qui offre également des conseils en achat immobilier, d’évaluer le bien lors d’une visite détaillée et de vérifier également les documents relatifs au bien.

Cela comprend régulièrement l’extrait actuel du registre foncier, un extrait du registre des servitudes, une preuve de l’absence de frais d’aménagement et tous les autres documents juridiques relatifs à la construction, à la planification et à la propriété, qui pourraient entraîner des charges et des restrictions pour le bien immobilier ainsi que pour ton utilisation future. Un avocat spécialisé en droit de la construction et des architectes peut le faire en grande partie également, mais à des tarifs horaires très différents.

De plus, l’architecte/l’ingénieur doit pouvoir évaluer de manière réaliste les coûts de démolition du bien existant ainsi que les éventuels coûts particuliers d’élimination des matériaux de construction spéciaux dangereux anciens. Un conseil d’achat sur place dans un délai de 3 heures devrait coûter brut entre 350 et 400 €, éventuellement plus les frais de déplacement.

C'est la tâche du notaire de vérifier l'exactitude des documents, et il rédige le contrat de vente.

Le notaire peut également authentifier des contrats qui ne sont pas favorables à une des parties. Il a l'obligation d'informer sur les conséquences juridiques, mais je n'attendrais pas trop à ce sujet ici. Un avocat examine le contrat sur le fond dans l'intérêt de son client. Il faut voir si cela est nécessaire pour un achat immobilier... Qu'y a-t-il concernant les charges environnementales, etc. ?

Comme il existe des offres pour les coûts de démolition, je suppose que l'on peut déjà exclure les mauvaises surprises (amiante ou autres).

À part cela : voir #4 !

Le notaire peut également authentifier des contrats qui ne sont pas nécessairement favorables à une des parties. Il est tenu d’informer sur les conséquences juridiques, mais je n’attendrais pas trop à ce niveau ici. Un avocat vérifie le contrat dans l’intérêt de son client. S’il est nécessaire de le faire pour un achat immobilier, il faut voir... Que dit-il à propos des pollutions passées, etc. ?

Puisqu’il existe des offres pour les frais de démolition, je suppose que l’on peut déjà exclure de mauvaises surprises (amiante ou autres).

À part cela : Voir #4 !

Oui, tu dois t’informer sur le contenu, c’est vrai. Cependant, il s’agissait apparemment de la complétude des documents, si je me souviens bien. J’ai toujours un mauvais sentiment à propos des avocats...