QlriPower
21.07.2015 17:43:03
- #1
Bonjour,
je suis nouveau ici, car j’ai une demande complexe et j’aimerais avoir quelques conseils.
Pour résumer l’historique : je m'intéresse aux voitures anciennes, je suis par ailleurs un excellent bricoleur, j’ai fait une formation d’électronicien, mais je travaille maintenant en gestion de la qualité et j’ai besoin d’un espace avec beaucoup de place.
C’est ainsi que je suis tombé sur ce bien professionnel :
Un peu plus de 1000 m² de surface au sol, vieille maison d’habitation, d’environ 100 ans, en maçonnerie massive, mais qui a été rénovée plusieurs fois. Elle a été transformée en bureau à un moment donné. À côté, il y a eu, il y a environ 60 ans, deux petites halles construites, qui totalisent environ 300 m², et au-dessus d’une des halles se trouve un grand bureau ouvert. La surface habitable serait d’environ 350 m² au total. En tout, le bâtiment a plus de 1000 m² de surface, plus 2 garages doubles avec un local de stockage au-dessus, et encore plus.
L’emplacement est aussi très bien pour moi, donc il est presque parfait en termes de possibilités !
Mais il y a aussi des inconvénients : il est extrêmement grand, ce seront aussi des coûts de chauffage importants. La rénovation énergétique pourrait coûter dans une fourchette à six chiffres. Il faudra également remplacer les fenêtres. Le plan serait d’attendre la première année pour voir ce que cela donne réellement en bilan. Le chauffage fonctionne au fioul, au fait.
Ensuite, on décidera comment procéder. L’isolation des combles est toutefois prévue immédiatement, car il n’y en a aucune.
Ce qui doit encore être fait : une des toilettes doit être transformée en salle de bain, et un des bureaux doit devenir une cuisine.
Ah oui, comme c’est actuellement un local professionnel : un changement d’usage partiel en habitation ne devrait pas poser problème, car il y a des maisons d’habitation tout autour. Les halles sont actuellement louées à des entreprises commerciales.
J’ai déjà visité le bien avec un expert, son estimation de la valeur était de 155 000 €. Le vendeur en demande 200 000. Le terrain se trouve en « [ungeplanten Innenbereich] », là où la surface d’habitation est valorisée à 180 € par m² et la surface professionnelle à 50 € par m². L’expert a calculé en partant du principe que 1/3 était du professionnel pour arriver à ce prix. Si on considérait toute la surface comme habitation, le terrain vaudrait 183 000 €. Selon l’expert, les bâtiments qui s’y trouvent valent presque rien, car il est difficile de trouver un acheteur qui cherche ce type de bien. Personne ne veut s’engager dans un grand appartement avec des travaux de rénovation importants, et un vrai usage professionnel n’est plus possible en bas puisque c’est maintenant en plein milieu d’un quartier résidentiel.
Donc ce serait un point à discuter, la valeur devrait se situer entre 155 000 et 180 000.
Et maintenant vient le gros MAIS : c’était autrefois une petite usine de machines jusqu’en 1980 environ. Ensuite, elle a eu un autre usage (alimentaire). En 1993/94, une étude a été réalisée et a révélé qu’il y avait des pollutions historiques dans le sol. Plus précisément, des hydrocarbures chlorés. Je ne dispose malheureusement pas d’un rapport détaillé. Cela a juste été mentionné en passant dans un rapport complet concernant la halle voisine (qui appartenait autrefois à la propriété, mais a depuis été vendue), qui avait le même problème et a été assainie par extraction de l’air de sol. Là, l’agence de l’environnement a aussi suivi cela de près. L’assainissement de la partie « à moi » a été suspendu. L’extrait de l’agence de l’environnement stipule également que mon terrain a le statut « B » et que le sol devra être contrôlé et éventuellement remplacé lors de la démolition du bâtiment.
Cette problématique de pollution réduit naturellement la valeur de la propriété. Je n’ai pas accès à plus d’infos, le vendeur ne veut pas faire réaliser une nouvelle expertise car c’est trop cher pour lui. Ou alors il a quelque chose à cacher. Mais je ne peux pas acheter la chatte dans le sac, je veux en savoir plus précisément ce qu’il en est.
Je ne veux en aucun cas démolir ce truc, je ne retrouverai pas un bien aussi bien adapté aussi vite. Je vais proposer au vendeur de prendre en charge les frais de l’expertise si l’achat se réalise. On verra s’il accepte.
Quels sont vos avis sur les pollutions historiques ? Comment procéderiez-vous ?
On m’a aussi expliqué que cela réduit la valeur du terrain, calculée en fonction de la durée d’usage résiduelle prévue et des coûts d’assainissement.
je suis nouveau ici, car j’ai une demande complexe et j’aimerais avoir quelques conseils.
Pour résumer l’historique : je m'intéresse aux voitures anciennes, je suis par ailleurs un excellent bricoleur, j’ai fait une formation d’électronicien, mais je travaille maintenant en gestion de la qualité et j’ai besoin d’un espace avec beaucoup de place.
C’est ainsi que je suis tombé sur ce bien professionnel :
Un peu plus de 1000 m² de surface au sol, vieille maison d’habitation, d’environ 100 ans, en maçonnerie massive, mais qui a été rénovée plusieurs fois. Elle a été transformée en bureau à un moment donné. À côté, il y a eu, il y a environ 60 ans, deux petites halles construites, qui totalisent environ 300 m², et au-dessus d’une des halles se trouve un grand bureau ouvert. La surface habitable serait d’environ 350 m² au total. En tout, le bâtiment a plus de 1000 m² de surface, plus 2 garages doubles avec un local de stockage au-dessus, et encore plus.
L’emplacement est aussi très bien pour moi, donc il est presque parfait en termes de possibilités !
Mais il y a aussi des inconvénients : il est extrêmement grand, ce seront aussi des coûts de chauffage importants. La rénovation énergétique pourrait coûter dans une fourchette à six chiffres. Il faudra également remplacer les fenêtres. Le plan serait d’attendre la première année pour voir ce que cela donne réellement en bilan. Le chauffage fonctionne au fioul, au fait.
Ensuite, on décidera comment procéder. L’isolation des combles est toutefois prévue immédiatement, car il n’y en a aucune.
Ce qui doit encore être fait : une des toilettes doit être transformée en salle de bain, et un des bureaux doit devenir une cuisine.
Ah oui, comme c’est actuellement un local professionnel : un changement d’usage partiel en habitation ne devrait pas poser problème, car il y a des maisons d’habitation tout autour. Les halles sont actuellement louées à des entreprises commerciales.
J’ai déjà visité le bien avec un expert, son estimation de la valeur était de 155 000 €. Le vendeur en demande 200 000. Le terrain se trouve en « [ungeplanten Innenbereich] », là où la surface d’habitation est valorisée à 180 € par m² et la surface professionnelle à 50 € par m². L’expert a calculé en partant du principe que 1/3 était du professionnel pour arriver à ce prix. Si on considérait toute la surface comme habitation, le terrain vaudrait 183 000 €. Selon l’expert, les bâtiments qui s’y trouvent valent presque rien, car il est difficile de trouver un acheteur qui cherche ce type de bien. Personne ne veut s’engager dans un grand appartement avec des travaux de rénovation importants, et un vrai usage professionnel n’est plus possible en bas puisque c’est maintenant en plein milieu d’un quartier résidentiel.
Donc ce serait un point à discuter, la valeur devrait se situer entre 155 000 et 180 000.
Et maintenant vient le gros MAIS : c’était autrefois une petite usine de machines jusqu’en 1980 environ. Ensuite, elle a eu un autre usage (alimentaire). En 1993/94, une étude a été réalisée et a révélé qu’il y avait des pollutions historiques dans le sol. Plus précisément, des hydrocarbures chlorés. Je ne dispose malheureusement pas d’un rapport détaillé. Cela a juste été mentionné en passant dans un rapport complet concernant la halle voisine (qui appartenait autrefois à la propriété, mais a depuis été vendue), qui avait le même problème et a été assainie par extraction de l’air de sol. Là, l’agence de l’environnement a aussi suivi cela de près. L’assainissement de la partie « à moi » a été suspendu. L’extrait de l’agence de l’environnement stipule également que mon terrain a le statut « B » et que le sol devra être contrôlé et éventuellement remplacé lors de la démolition du bâtiment.
Cette problématique de pollution réduit naturellement la valeur de la propriété. Je n’ai pas accès à plus d’infos, le vendeur ne veut pas faire réaliser une nouvelle expertise car c’est trop cher pour lui. Ou alors il a quelque chose à cacher. Mais je ne peux pas acheter la chatte dans le sac, je veux en savoir plus précisément ce qu’il en est.
Je ne veux en aucun cas démolir ce truc, je ne retrouverai pas un bien aussi bien adapté aussi vite. Je vais proposer au vendeur de prendre en charge les frais de l’expertise si l’achat se réalise. On verra s’il accepte.
Quels sont vos avis sur les pollutions historiques ? Comment procéderiez-vous ?
On m’a aussi expliqué que cela réduit la valeur du terrain, calculée en fonction de la durée d’usage résiduelle prévue et des coûts d’assainissement.