Attention, ce sera long...
Notre projet de construction consiste à construire une maison individuelle en zone rurale, mais proche de la ville. Nous visons environ 130-140m², avons des idées de plus en plus claires sur l’équipement énergétique (pompe à chaleur, installation solaire, ventilation contrôlée avec récupération de chaleur, le tout au niveau KfW40) et pourtant, deux des aspects les plus importants ne sont pas encore décidés :
Ça ressemble beaucoup à notre « projet de construction », à part pour la pompe à chaleur – un peu plus de m², pas de pompe à chaleur, mais sinon… d’ailleurs, terrain un peu en pente aussi.
1. Architecte ou promoteur ? Nous avons besoin de quelqu’un qui coordonne tout, organise les artisans, garde une vue d’ensemble, peut plus ou moins calculer précisément les coûts totaux, etc. Faut-il forcément un promoteur ou peut-on obtenir ces services en engageant un architecte ?
J’ai lu dans ton autre fil que le terrain est en pente ; il est en tout cas conseillé de travailler avec un architecte, car il peut tirer plus de ce type de terrain, au même prix voire moins cher qu’un promoteur.
Un promoteur a aussi des architectes, mais en général des maisons standard ; pour tout changement, il y aura presque toujours des coûts car il ne peut pas juste faire fabriquer les éléments de votre maison selon un modèle établi (comme un gabarit), il doit créer quelque chose de nouveau spécialement pour vous.
Il existe cependant quelques promoteurs qui proposent des maisons « prêtes à poser » sur terrains en pente.
J’ai comparé beaucoup de prix dans plusieurs revues de construction – maisons à ossature bois avec promotteur, maisons en maçonnerie avec architecte, et presque toujours le prix au m² pour les maisons à ossature bois avec promoteur était plus cher, parfois beaucoup plus cher, qu’une maison en maçonnerie individuelle avec architecte. – Bien sûr, il faut aussi payer l’architecte… mais si c’est un bon, ça vaut le coup.
Vous pouvez aussi combiner un architecte et un promoteur ; faites en sorte que votre architecte prenne la maîtrise d’œuvre, c’est-à-dire qu’il soit toujours présent sur le chantier quand des corps de métiers importants interviennent, surtout pour le gros œuvre. Il doit travailler dans votre intérêt. Un conducteur de travaux du promoteur peut ne pas se montrer, ou veiller à ce que tout se fasse au moindre coût pour son employeur, donc avec peu d’investissements. Vos besoins seront alors probablement secondaires pour lui.
- Oui, l’architecte peut « gérer » les artisans, c’est-à-dire qu’il peut lancer des appels d’offres ; une fois que vous savez ce que vous voulez, il dresse une liste des éléments nécessaires ; selon la spécialité (gros œuvre, électricité, sanitaire, peinture, etc.) il fait une appel d’offres correspondant, auquel les entreprises peuvent répondre. Ensuite, il choisit avec vous les meilleures offres. Ne regardez pas seulement le prix, mais aussi la qualité ! Le moins cher n’est pas toujours le meilleur.
Pour que tu voies tout ce qu’un architecte peut théoriquement faire pour vous, regarde par exemple ici :
HOAI-Tabelle
Clique sur les liens pour voir en détail ce que ça peut comprendre.
Voici encore à propos de la HOAI :
HOAI Leistungsphasen @ARCHITEKT
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Encore une question pour le « versant nord » – cela veut-il dire que, si on regarde du début à la fin de votre terrain, c’est en direction du nord ?
Où est la route qui dessert le terrain ?
Du côté sud alors ?
Le terrain descend-il ou monte-t-il ?
Est-ce que la route est en haut ou en bas ?
2. Bois ou maçonnerie ? Je préfère faire un autre fil à ce sujet… mais en principe, cette décision est aussi liée au point 1, car les promoteurs sont en général liés à un mode de construction précis.
Lis ceci :
https://www.hausbau-forum.de/threads/wuerdet-ihr-massiv-bauen-oder-nicht.402/
- Dans ton autre fil je reviens aussi sur Joerg24 et ses affirmations – la plupart me conviennent, mais pas tout.
Pour compléter le point 1 : où trouver un architecte approprié ?
Nous avons sélectionné 3 architectes via la chambre régionale des architectes.
D’abord la chambre fédérale des architectes :
Bundesarchitektenkammer e.V. BAK
Puis la fédération régionale – si vous habitez Kassel, ce devrait être la Hesse :
Architekten- und Stadtplanerkammer Hessen
Chez vous, il y a aussi une recherche de membres.
Annuaire des architectes et urbanistes indépendants :
AKH
Entrez la région/CP/ville de votre terrain, sélectionnez la spécialité : architecture, puis un autre sous-menu appelé « Schwerpunkt » où il faut choisir maisons individuelles/mitoyennes ; dans les domaines d’activité, regardez surtout planification et maîtrise d’œuvre.
« Planification économe en énergie » est également intéressant, mais c’est un autre critère à demander après.
Malheureusement, votre recherche de membres est moins fine que la nôtre, car nous pouvons déjà filtrer par maisons basse consommation.
Dans « domaine spécial », on pourrait ajouter manuellement un critère, mais je conseille de ne pas le faire pour éviter que l’architecte ne soit pas affiché si sa dénomination diffère de la vôtre.
Vous aurez alors une liste, ouvrez dans un onglet séparé chaque agence située à moins de 20 minutes en voiture de votre terrain.
Vous y trouverez la « philosophie du cabinet », des références, parfois des concours, et surtout les « domaines d’activité » et « spécialités ».
Ensuite, vous pouvez trier davantage.
Nous avons exclu par exemple ceux spécialisés dans du travail communale, secteur parfois très lucratif, car on craignait qu’ils ne prennent pas bien en charge un projet individuel, moins rentable pour eux... peut-être un a priori, mais nous avons quand même trouvé 3 architectes compétents et expérimentés.
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C’était ainsi chez nous : recherche d’architecte en fonction de la commune, avec filtres « maisons basse consommation/passives », puis d’autres critères comme « sans barrières » ou « construction écologique », puis liste de tous les architectes à moins de 20 minutes en voiture.
Ensuite, nous avons trié selon leurs spécialités et appelé les retenus.
Questions à poser :
1. Depuis combien de temps exerce-t-il ?
2. Combien d’objets de référence a-t-il environ ?
3. S’il exerce depuis longtemps, il aura plusieurs réalisations ; demande-lui alors les coordonnées d’anciens clients (après accord), pour que vous puissiez les contacter et savoir s’ils sont satisfaits, si ils referaient construire pareil, ou changeraient quelque chose.
Un bon architecte devrait pouvoir vous donner au moins 10 contacts.
Demandez-lui en particulier les coordonnées de clients ayant construit comme vous (KfW40 ou mieux, maison individuelle, solaire, ventilation contrôlée, pompe à chaleur ou pellets/bûches, etc.).
Nous avons 3 architectes, 2 nous ont déjà envoyé adresses/téléphones, nous allons appeler ce week-end.
Demandez aussi quel barème HOAI il applique.
S’il dit d’emblée « toujours le tarif moyen », oubliez-le.
Nos architectes nous ont dit :
« En principe le tarif minimal, car on ne réalise pas toujours chaque tâche d’une phase de prestation (LP), mais si toutes sont exécutées, ou du travail supplémentaire, il faudra appliquer en partie le tarif moyen – ce que je vous formulerai dans une offre préalable. »
Cela veut dire : vous estimez les coûts NETS totaux (l’architecte calcule sa rémunération sur la valeur nette du contrat) hors terrain et frais annexes à environ 250 000 euros, ce qui serait votre maximum pour les coûts maison (y compris l’aménagement intérieur et technique).
Dites-lui alors – astuce ! – que vous ne pouvez pas dépasser 250 000 euros nets pour la construction incluant finitions intérieures et équipements techniques.
Contexte : j’ai lu quelque part que l’architecte peut théoriquement dépasser le devis jusqu’à 20%... refusez cela fermement avant et faites-le figurer dans le contrat !
- Plus le montant des travaux est élevé, plus il gagne… mais vous pouvez lui offrir une incitation : s’il planifie la maison comme vous le souhaitez (KfW40, ventilation, solaire, 130-140m², etc.), mais que le budget est inférieur (par exemple 220 000 au lieu de 250 000), vous pouvez convenir avec lui une prime au succès ; j’ai lu que 20% des économies sont habituelles, soit ici 20% de 30 000 euros = 6 000 euros. Cela lui fera sûrement plaisir.
Vous l’encouragez ainsi à travailler dans votre intérêt, pas seulement pour son portefeuille.
Et comme vous voulez beaucoup de technique, il est peu probable qu’il vous fasse économiser énormément sur une maison entièrement finie et équipée.
- Pour notre part, nous savons déjà (nous supposons) que l’argent ne suffira pas à finir tous les étages – nous laisserons donc un étage non aménagé pour commencer, puis le grenier, et enfin l’étage semi-enterré après, car cela suffit actuellement à notre famille.
Mais pensez déjà à l’avenir et prévoyez tout ; par ex., nous faisons installer du courant fort (ou comme ça s’appelle) au niveau du sous-sol semi-enterré pour pouvoir y installer une petite cuisine plus tard (notre ancienne de notre appartement actuel), avec les évacuations d’eau.
On prépare la salle de bain là-bas, mais on installe seulement toilettes et lavabo, la douche sera mise au complet lors de l’aménagement final, etc.
Tu vois sûrement ce que je veux dire.
Dans quelle mesure obtient-on une « première consultation » qui permette de choisir un architecte pour son futur projet ?
Hmpf, je ferais ça en fonction des références… de la satisfaction des clients… mais MALHEUREUSEMENT sûrement aussi d’une esquisse.
Je t’explique : un conseil dans les revues de construction est de prendre au moins 2, idéalement 3 architectes dont le style te plaît.
Ensuite, on les rencontre PERSONNELLEMENT sans engagement (nous ferons pareil) pour vérifier si le courant passe, ou s’il est immédiatement très antipathique – dans ce cas, on rejette, car il faut bien travailler ensemble.
Puis vous faites une petite visite de terrain sans engagement, pour que l’architecte mesure la difficulté et évalue grossièrement le tarif HOAI selon les phases envisagées.
Donnez-lui le plan d’urbanisme pour qu’il sache quelles restrictions existent (tel type de toit, orientation particulière, hauteur max, etc.), sinon il ne saura pas ce qu’il peut dessiner.
Nous ferons probablement comme conseillé : demander un premier projet à 2 architectes parmi les 3 (si ce n’est pas trop cher, et si tous sont sympa et compétents, on prendra les 3).
Cela signifie : après avoir dit tout ce que vous voulez en termes d’équipement technique, des pièces nécessaires (nombre, emplacement approximatif), et votre budget, il vous fait un plan de base.
Pas encore détaillé au millimètre près, mais assez pour voir, par exemple, la porte d’entrée, large de 1,10 m, la salle de bain là, la douche à gauche telle taille, la baignoire, les toilettes, lavabo, la porte de la salle de bains qui s’ouvre vers l’intérieur ou l’extérieur… L’escalier vers le haut, vers le bas, la cuisine, l’emplacement de la cuisinière, blablabla.
Je ne parle pas d’un gribouillage à la bille sur une feuille quadrillée. Ils ont leurs logiciels pros (certains font encore à la main), avec lesquels ils vous proposent quelque chose de sérieux.
Avec un aperçu extérieur approximatif aussi, fenêtres, forme de toit, garage, hauteur de la maison, etc.
C’est une prestation dans le sens de la HOAI, donc il doit vous facturer cela (qu’il le veuille ou non) ; compter environ jusqu’à 2 000 euros par esquisse. Je ne crois pas que vous aurez une consultation complète gratuite d’un architecte professionnel.
Convenir d’un PRIX FIXE pour le projet et le noter dans un contrat. Mieux encore, convenir contractuellement que ce montant sera déduit de sa rémunération globale si vous le choisissez.
Ne dites pas que vous avez un ou deux autres architectes qui feront aussi un projet.
Ainsi, vous êtes sûr qu’ils ne se concertent pas, et ils peuvent créer plus librement.
Vous recevrez 2 ou 3 projets assez différents et choisirez celui que vous préférez.
Bien sûr, vous devez payer les autres, mais c’est un bon investissement. Car d’un plan d’urbanisme et de vos envies, un architecte peut faire des centaines de variantes, et vous regretteriez d’avoir un plan basique que vous auriez pu trouver sur Internet.
Le projet retenu peut être modifié si ce n’est pas encore parfait mais correspond plutôt à votre goût – à négocier son prix par écrit (pas oralement ! – Sachez qu’avec l’argent, l’amitié s’arrête).
Soyez toujours précis sur vos souhaits, et insistez bien sur votre budget limité qui ne doit pas être dépassé.
Comme ça, il peut vous faire des propositions utiles.
- Voilà, je réponds aussi sur ton autre fil.
Cordialement, Honigkuchen
PS : Si tu veux encore lire :
https://www.hausbau-forum.de/threads/wie-viel-kostet-architekt.991/
et ici :
https://www.hausbau-forum.de/threads/wie-viel-kostet-architekt.991/
Sur la pompe à chaleur ici :
https://www.hausbau-forum.de/threads/und-was-fuer-heizsystem.1054/
et ici :
https://www.hausbau-forum.de/threads/und-was-fuer-heizsystem.1054/page-2#post-7051