Vente de maison des parents à l'enfant : Quelle variante d'expériences ?

Bonjour,

depuis plusieurs mois, nous envisageons déjà l’acquisition ou la construction d’un bien immobilier. En raison de la situation actuelle avec la hausse des coûts de financement et les coûts de construction toujours élevés, une construction neuve est devenue moins attrayante pour nous.
Une alternative de plus en plus intéressante est l’achat de la maison parentale. Les parents possèdent un autre terrain et souhaiteraient alors construire un bungalow adapté aux personnes âgées avec une surface habitable moindre.

Dans ce cadre, la maison parentale a été estimée par un expert en construction et un rapport d’évaluation a été établi. La maison, y compris le terrain, a une valeur d’environ 450 000 EUR. Ce rapport d’évaluation a été réalisé car mes parents souhaitaient disposer d’une base valable pour la valeur en cas de vente potentielle de la maison et pour que, en cas de vente à l’un des enfants, l’autre frère ou sœur ne soit ni favorisé ni désavantagé de manière disproportionnée. Mes parents et moi estimons que des modernisations d’environ 50 000 EUR seraient encore nécessaires et souhaiterions donc déduire ces coûts de la valeur selon le rapport d’évaluation.

Cependant, ma sœur n’est pas intéressée par l’achat de la maison. C’est pourquoi mes parents ont proposé provisoirement qu’un prix de reprise possible de la maison soit fixé à 350 000 EUR au sein de la famille et que l’autre frère ou sœur soit indemnisé de manière appropriée en raison du prix inférieur.

Il s’agit maintenant de savoir comment une éventuelle reprise de la maison pourrait être réglée de la manière la plus économique et la plus équitable. D’autant que mes parents avaient différentes idées pour réduire une charge d’intérêt éventuelle, dont seule la banque bénéficierait, vu la situation actuelle des taux d’intérêt, étant donné que mes parents disposent d’une certaine liquidité.

Nous nous sommes d’abord renseignés sur le fait qu’en cas de vente entre parents et enfants, aucune taxe de mutation immobilière n’est due, seuls les frais de notaire s’appliquent.

Conditions cadres :

Variante 1

100 % inscription au registre foncier au nom de l’enfant

Prix de reprise incluant les rénovations 400 000 EUR moins apport personnel de l’enfant 180 000 EUR. Il faudrait donc financer 220 000 EUR. La question se pose de savoir si un financement par mensualités auprès des parents serait également possible.

Variante 2

80 % inscription au registre foncier au nom de l’enfant et 20 % inscription au nom de la partenaire

Prix de reprise incluant les rénovations 400 000 EUR moins apport personnel de l’enfant et de la partenaire. Il faudrait donc financer 190 000 EUR. Dans ce cas, un crédit pourrait être contracté puis remboursé proportionnellement aux inscriptions au registre foncier.

Variante 3

80 % inscription au registre foncier au nom de l’enfant et 20 % inscription au nom des parents (ces 20 % entreront plus tard dans la succession)

Au prix de reprise, la part de l’inscription au registre foncier des parents est déduite de la valeur du bien immobilier. Ainsi, l’enfant doit financer seulement 140 000 EUR auprès de la banque ou rembourser un crédit aux parents.

Sans connaître les chiffres exacts ("Barvermögen bei meinen Eltern"), il est difficile de dire quelque chose de concret ici. Mais je suppose que tes parents ont de l'argent dont ils n'ont pas besoin pour l'instant (malgré la construction du bungalow). Alors, cela n'a vraiment aucun sens que tu doives aller à la banque. Il est également peu judicieux de solliciter le notaire plusieurs fois. Donc
* transfert à 100 % de la maison à toi
Ensuite, il faut clarifier ce que ta sœur doit recevoir (en plus des valeurs toujours chez tes parents). Supposons qu'elle doive plus tard recevoir le bungalow adapté aux personnes âgées plus 50 k€ et que tes parents n'aient plus d'argent après la construction du bungalow et le tour du monde. Alors tu prends
* un prêt sans intérêt auprès de tes parents d'un montant de 50 k€
(ou peut-être ajusté à l'inflation). Aucune banque ne voit cela, et ta sœur hérite à un moment donné du bungalow et du prêt. Ensuite, le prêt doit bien sûr devenir exigible dans un délai raisonnable, peut-être l'as-tu déjà remboursé avant cela. Enfin, il manque encore la sécurité pour tes parents. Cela peut être fait par un
* paiement flexible de rente aux parents (garanti par hypothèque),
qui est d'abord de 0 € et n'est activé qu'en cas de besoin (des parents) (et qui doit bien sûr aussi être pris en compte pour la part de ta sœur). Mais comme je l'ai dit, j'ai fait quelques hypothèses ici...

La variante 3 ne pose des problèmes avec la banque et les autres que si c’est complet. Tu peux aussi revendre / offrir la maison à ta femme et ainsi éviter sa taxe d’acquisition immobilière. Fiscalement, il vaudrait mieux que les parents te la louent.

Vous mélangez ici beaucoup de choses différentes et certaines rendent les choses inutilement compliquées :

1. Prix d’achat et sœur :

Ma sœur n’est toutefois pas intéressée par l’achat de la maison. Mes parents ont donc provisoirement proposé qu’un prix d’achat possible de la maison de 350 000 EUR puisse être convenu au sein de la famille et que l’autre frère ou sœur soit indemnisé de manière appropriée ailleurs en raison du prix plus bas.

Et qu’est-ce qu’une indemnisation appropriée ? Arrêtez ces bêtises.
Si la maison vaut 450 000 €, alors ce montant devrait être pris en compte. Si les parents ne veulent que 350 000 €, ils devraient répartir 100 000 € à parts égales entre les enfants. C’est-à-dire : vendre la maison pour 400 000 € et 50 000 € de ce montant seront versés à la sœur. Ainsi, cette partie est déjà réglée.

2. Prêt
Lorsque le prix d’achat est fixé, on peut indépendamment envisager si une partie ou plus passe par un prêt auprès des parents. Cela doit être officiel avec un contrat, afin qu’en cas d’héritage, les dettes puissent être compensées en conséquence et que la sœur ne soit pas désavantagée.

3. Droits de propriété (inscription au registre foncier)
Faire sortir définitivement les parents !! Est-ce que l’enfant seul veut acheter, ou l’enfant + la partenaire ? Je suppose qu’ils ne sont pas mariés ici ? Je suis plutôt classique dans mon approche et pour un mariage ou partenariat égalitaire, j’inscrirais toujours 50:50 au registre foncier. Ainsi, la partenaire est aussi responsable du prêt à 100 %. Sinon, 100 % uniquement l’enfant, mais alors la partenaire est exclue du prêt. J’espère que l’enfant peut se le permettre seul. Le remboursement partiel, etc., ça sonne toujours bien, mais la responsabilité porte toujours sur la somme totale, donc je ne suis pas fan de ce genre de montage. Au final, chacun apporte la même durée de vie, indépendamment de l’argent.

Je ne peux que confirmer les propositions de Tassimat.

1. Si les parents ne veulent que 350 000 pour leur maison, alors c'est le prix d'achat.
Comme la maison vaut apparemment 100k de plus, tes parents versent simplement 50k à ta sœur.
C'est déjà une répartition équitable entre vous.

2. Financement du prix d'achat :
Si tes parents n'ont en fait pas besoin d'argent liquide, il suffit que tu leur verses seulement ton capital disponible et que le reste soit un prêt privé entre toi et tes parents.
Le montant des mensualités et la durée peuvent être convenus individuellement.

3. Propriété :
Dans ce cas, je ferais toujours un transfert clair à 100% à ton nom.
Tu pourras toujours plus tard offrir la moitié à ta partenaire.

En fait, la présentation de correspond le mieux aux attentes des parents. Cependant, les parents souhaitent rester inscrits au cadastre proportionnellement à la hauteur du "crédit entre l'enfant et les parents". De manière similaire à ce que ferait une banque. Mais la question est de savoir si des particuliers peuvent rester inscrits au cadastre avec une valeur absolue, par exemple 100 000 EUR, ou si une inscription au cadastre ne peut être indiquée que de manière relative, par exemple avec 20 %. En outre, la variante avec l'inscription proportionnelle au cadastre des parents présente l'avantage que l'enfant doit d'abord financer moins et que, plus tard, en cas de succession, cette part revient à l'enfant via la masse successorale. Cette inscription au cadastre serait donc une "réserve latente des parents", au cas où ceux-ci devraient accéder à la valeur de leur vivant en raison de circonstances de vie changeantes.