Rénovation de la maison construite en 1974 / Vos avis et idées

Bonjour à tous,
tout d’abord un compliment à toute la communauté pour ce super forum. J’ai pu jusqu’à présent consulter de nombreuses opinions et connaissances intéressantes et acquérir pas mal de savoir. Maintenant, je voulais aussi oser présenter mon projet au public.

Nous souhaitons acheter et rénover une maison datant de 1974 avec 239 m2 + sous-sol complet. Notre budget total, y compris les frais annexes d’achat et la rénovation, s’élève à 350 000 euros. La taille est idéale pour nos besoins (car je dois y caser des bureaux) et n’est pas facile à trouver dans notre région. Le problème : je crains massive Sanierungskosten.

Nous avons un architecte à nos côtés et nous nous sentons bien accompagnés. Toutefois, je pense qu’il vaut la peine de demander d’autres avis. Selon ses dires, les travaux suivants doivent être réalisés :

Isolation thermique des murs + toiture
Nouvelles fenêtres
Habillage du pignon
Nouvelle chaudière
Salles de bains
Peinture + revêtement de sol
Frais annexes incluant la planification, etc.

Pour fournir un peu plus d’informations, voici également le devis de l’architecte ainsi que les plans.









Cela fait donc en tout 180 000 euros rien que pour la rénovation + 190 000 euros pour le prix d’achat. Je me retrouve donc à environ 370 000 euros sans fioritures, nouvelles portes intérieures, installation solaire, imprévus, etc.

Question : la maison est-elle donc hors de notre portée ou l’architecte a-t-il tout simplement trop calculé, ou bien cela aurait-il du sens de ne pas réaliser le programme énergétique complet ? Bien sûr, je sais qu’il faut toujours voir l’objet sur place pour pouvoir donner une véritable recommandation. Mais peut-être que certains d’entre vous peuvent déjà, d’après leur expérience avec cette année de construction, dire quelque chose ou savoir si les prix au m2 pour l’isolation, etc. sont raisonnables.

Je peux apporter moi-même un travail en peinture et revêtements de sol. Je ne pense pas pouvoir faire beaucoup plus (peut-être ici ou là quelques tâches d’aide ; après cela s’arrêterait probablement là.)

Je serais très heureux d’avoir le plus d’avis, d’idées et de suggestions possibles. Existe-t-il des alternatives économiques à l’isolation classique, une simple nouvelle brûleur ne suffirait-elle pas éventuellement pour le chauffage, etc.

Bonjour,

Nous souhaitons acheter et rénover une maison datant de 1974 avec 239 m2 + sous-sol complet. Notre budget total, y compris les frais annexes à l'achat et la rénovation, est de 350 000 euros. La superficie est idéale à nos fins (car je dois y installer des bureaux) et elle est difficile à trouver dans notre région. Le problème : je crains des coûts de rénovation importants.

Les plans joints laissent penser à une ancienne pratique médicale ; beaucoup de petites pièces.

Nous avons un architecte à nos côtés et nous nous sentons bien accompagnés.

De mon point de vue, ce n’est pas le bon partenaire pour évaluer un bien immobilier existant et déterminer ses faiblesses ainsi que les besoins en rénovation. Pour cela, il existe des experts qui se consacrent exclusivement à ce type de biens ; ils se forment continuellement et restent à jour. Il en coûte environ 1000 euros pour engager un tel expert. Avec lui, vous visiterez le bien et recevrez ensuite un rapport d’expertise appelé "rapport de valeur", dans lequel l’état et les coûts prévus de rénovation (avec montants) seront listés ; ceux qui sont urgents ainsi que ceux qui peuvent attendre un peu. Rénovation ne signifie pas toujours la même chose.

Mais peut-être que certains peuvent déjà donner leur avis sur cette année de construction ou si les prix par m2 fixés pour l’isolation, etc., sont corrects.

Même si c’était le cas, cela reviendrait à comparer des pommes et des poires, car chaque bien est différent et possède ses caractéristiques liées à son époque.

Les coûts estimés me paraissent assez élevés en surface, mais c’est aussi une belle "brique" que vous souhaitez rénover. Je ne vois pas non plus l’intérêt d’habiller les pignons si de toute façon un ITE avec enduit synthétique est prévu ?

Mais – c’est tâtonner dans le brouillard ! Trouvez un expert spécialisé en biens anciens et visitez le bien avec lui ; ce serait ma première recommandation. J’ai aussi des doutes quand je lis que l’architecte considère "également" le conseil énergétique comme une partie de sa mission – cela ressemble beaucoup à un "marchand de tout". Et "marchand de tout" signifie toujours proposer beaucoup de choses sans rien faire sérieusement.

Il y a un bon site internet où vous pouvez trouver un expert. Faites appel à Tante Google et cherchez "association fédérale + experts indépendants" ; vous pouvez y choisir régionalement et d’abord passer un ou plusieurs appels téléphoniques pour voir si la "chimie" et le "rapport qualité/prix" conviennent. Ensuite, investissez un peu d’argent dans un planificateur TGA – l’expert de votre choix vous recommandera sûrement un bon contact ; ainsi, vous pouvez être sûr de choisir le bon générateur de chaleur et sa dimension pour la propriété existante ; il est peut-être aussi utile de conserver le chauffage au fioul. Vous aurez toujours besoin de votre architecte – après tout, les corps de métier doivent être mis en appel d’offres ; mais au moins, vous saurez exactement ce qui doit être fait en priorité et ce qui peut attendre. À mon avis, c’est très bien pour un futur financement.

Cordialement, Expert en construction

Bonjour expert en construction,
merci pour ta réponse.

La maison a été utilisée comme cabinet d'avocat et maison privée ; nous allons faire à peu près pareil. L'agencement peut donc rester tel quel.

L'idée de faire appel à un expert est bonne, mais tout ce que tu as décrit comme méthode de travail, notre architecte l'a fait avec nous aussi ?! Nous avons fait la visite du bien ensemble, il a tout examiné et noté. Ensuite, il y a eu une expertise de valeur et une recommandation sur les mesures d’assainissement optimales. Ce que l’on peut d’abord omettre et quelles concessions sont possibles, nous voulons en discuter lors d’une deuxième visite du bien ; pour cela, j’espère des pistes de réflexion via le forum. Donc des types d’isolation alternatifs, des idées pour économiser de l’argent, etc.

Les pignons sont déjà revêtus et doivent être recouverts à nouveau après l’isolation comme protection contre les intempéries. Mais bonne question de ta part ! Après tout, le revêtement devait coûter 12 000 euros ! Peut-être qu’on peut aussi s’en passer ! Je vais en tout cas en parler.

D’ailleurs, je me suis peut-être mal exprimé en disant que l’architecte considérait « aussi » le conseil énergétique comme une partie de sa mission. Le conseil énergétique a été sa partie la plus importante dans la consultation et il est aussi certifié KfW. Néanmoins, je vais prendre contact avec un expert local et vérifier les coûts. Une somme de 1000 à 2000 euros peut être bien investie dans un projet global de 350 000 euros, et si je ne me trompe pas, les honoraires d’un architecte se calculent en fonction du montant des travaux ou de la rénovation, non ?!

Cela dit, j’espère d’autres idées, propositions, expériences !

Bonjour,

Un montant de 1000 à 2000 euros peut être bien investi pour un volume total de 350 000 euros, non ?

Je suis d'accord !

et si je ne me trompe pas, les honoraires d’un architecte se calculent en fonction du montant des travaux de construction ou de rénovation, n’est-ce pas ?

Exact.

Cordialement, expert en construction

Bonjour, Freelancer !

On ne peut pas vraiment dire plus que ce qu’a écrit Bauexperte. Sans visite sur place, toute déclaration concernant les coûts et les possibilités est plus ou moins sans valeur. J’ai certes moi-même rénové/assaini un bien immobilier datant en grande partie de 78, mais cela diffère tellement de tes valeurs à plusieurs endroits qu’il est inutile de vouloir les comparer.

Ce qui m’a tout de suite frappé, c’est la question des bureaux dans la maison. J’avais moi aussi à l’origine ce projet (je suis également indépendant), mais je ne l’ai pas réalisé sur les conseils de mon avocat/consultant fiscal, car il pourrait y avoir des problèmes fiscaux concernant la déductibilité des coûts de construction/rénovation, ou certaines choses (p. ex. paiements de loyers de l’entreprise au privé) doivent être prises en compte.

Si la décision en faveur de cette voie ou de ce bien immobilier est déjà prise, je ne peux que recommander de clarifier ces questions avec un conseiller fiscal. De manière générale, on ne peut pas non plus discuter de ces points dans le forum, tout comme de la rénovation, car beaucoup de choses dépendent de ta situation personnelle.

Cordialement
Dirk Grafe

Bonjour Dirk,
oui, c'est vrai. Heureusement que tu en as reparlé. Privé et professionnel sous le même toit comporte quelques pièges inattendus ; surtout si on veut ensuite revendre la maison, etc. Nous nous sommes aussi concertés avec le conseiller fiscal à ce sujet.

Concernant la rénovation, c'est bien sûr dommage qu'il y ait si peu de retours. J'avais simplement imaginé qu'on pourrait recevoir des idées à discuter ensuite avec l'architecte - faisabilité, etc. Mais malgré tout, merci beaucoup pour les réponses !