Maison élevée plus haut que ce qui était approuvé ; coûts supplémentaires après approbation ?

Bonjour,

dans un autre fil de discussion, j’ai déjà exposé quelques problèmes avec notre promoteur immobilier.
J’espère poster ici au bon endroit, car nous sommes maintenant confrontés à une question "officielle".
Nous construisons une maison clé en main avec un promoteur et acquérons le terrain avec la maison après la livraison en février 2020.
Actuellement, la maison est en train d’être "fermée", c’est-à-dire que la structure est en place, le toit est posé et les fenêtres sont installées.

Le terrain est en légère (!) pente vers la limite arrière du terrain ; toutefois, au début des travaux, le terrain a été fortement remblayé, de sorte que la dalle de fondation se trouve maintenant relativement haute par rapport au niveau initial du terrain. Le promoteur ne prévoit pas de stabiliser le sol meuble, considérant que cela relève du thème des "espaces extérieurs". À ce moment-là, je ne m’en suis pas inquiété, car le promoteur doit bien savoir ce qu’il fait.
Plusieurs paysagistes ont maintenant examiné le terrain, nous voulions savoir quels coûts (qui n’avaient pas été prévus) sont à prévoir.
Il faudrait sécuriser et remblayer jusqu’à une hauteur d’environ 1,70 m, afin d’obtenir une surface plane au niveau de la dalle, le tout incluant les travaux d’abattage (qui sont maintenant à moitié enterrés) et la pose d’une clôture, soit environ 10 000 euros.
Pour nous protéger juridiquement, j’ai donc appelé le service d’urbanisme compétent pour demander d’éventuelles obligations (oui, chez nous c’est soumis à autorisation à partir de 2,00 m). Par hasard, j’ai eu en ligne l’examinateur exact de notre demande de permis de construire, nous avons discuté et – pour faire court – il s’est avéré que le promoteur a mal déposé la demande de permis !
Les documents soumis ne correspondent pas à l’état actuel réel.
Le service d’urbanisme se sent "trompé" et convoquera le promoteur à une audience ; de plus, il y aura désormais des obligations pour le promoteur concernant la stabilisation du terrain.

Ma question est donc la suivante : devons-nous finalement prendre en charge les coûts de la stabilisation nous-mêmes ?
Pour la demande de permis, les mêmes plans exacts ont été soumis que ceux que nous avions signés dans l’acte notarié.
Un plan d’exécution avec la pente réelle du terrain (visiblement mesurée seulement après coup) ne nous a été remis qu’après l’acte notarié et l’autorisation de construire, au début des travaux.
Nous considérons en fait que l’obligation incombe au promoteur, puisqu’il a remis à la fois au service d’urbanisme et à nous, acheteurs, des plans erronés.

Quelqu’un aurait-il déjà eu un cas similaire ?

Merci et cordialement

Avez-vous acheté clé en main ? Alors problème BT

Oui, c'est clé en main de la part du BT. Néanmoins, tout cela est un peu malheureux. Pour le promoteur, on dirait maintenant que vous l'avez dénoncé auprès de l'administration de la construction... En ce qui concerne le remblai, regarde dans le contrat ce qui est dû. Si un jardin au même niveau que la dalle est dû, cela le concerne.

Je ne sais pas si on peut appeler ça de la dénonciation. Le responsable du service de l'urbanisme s'était simplement interrogé sur ma question concernant une fixation aussi élevée et a donc demandé où se trouve exactement notre terrain... Et ainsi une chose en entraînait une autre. Il était ensuite directement sur le chantier le lendemain et nous a recontactés avec l'information que cela n'était en aucun cas approuvé.

Les plans de notre contrat ne montrent, comme dit, aucune pente, seul le plan d'exécution APRÈS le contrat montre une augmentation notable.
Sinon, rien n'est explicitement fixé dans le contrat, sauf que nous devons nous occuper de l'aménagement des espaces extérieurs nous-mêmes. Cela ne signifie pas nécessairement, selon moi, la prise en charge des coûts pour une autorisation supplémentaire concernant la fixation du terrain. Après tout, c'est le maître d'ouvrage qui en est responsable et qui a déposé une demande erronée. Et en plus, il nous a vendu le terrain à tort, car auparavant il n'était jamais question d'une telle élévation.

dans un autre fil, j'ai déjà évoqué certains problèmes avec notre constructeur. [...] Nous construisons en clé en main avec un constructeur et achetons le terrain ainsi que la maison après la livraison en février 2020.

Entre-temps, il devient au moins juridiquement clair que vous avez acheté auprès d'un constructeur. Mais à la vue d'ensemble des deux fils, j'ai l'impression que la maison achetée et la maison en cours de construction ne correspondront pas. c'est-à-dire que je ne vois pas la réalisation évoluer vers ce que vous devriez avoir en main conformément au plan final. Maintenant, des problèmes se posent encore, qui, de mon point de vue, devraient mettre le constructeur sous pression économique : ces hybrides, qui ne savent eux-mêmes pas très bien jusqu'où ils sont constructeur et jusqu'où maître d'œuvre, n'ont souvent pas la base de capital appropriée. Il serait sans doute avantageux qu'un avocat consulté soit aussi compétent en droit de l'insolvabilité. Faites-vous à l'idée que sortir indemne du contrat et devoir recommencer le rêve de construction ailleurs serait une option relativement heureuse.

Il devient au moins clair sur le plan juridique que vous avez acheté auprès d’un promoteur immobilier. Mais dans l’ensemble des deux fils de discussion, j’ai l’impression que la maison achetée et la maison en cours de construction ne correspondront pas l’une à l’autre. c’est-à-dire que je vois que la construction ne va pas évoluer vers ce que vous devriez finalement avoir en main conformément au plan.

À ce stade, je ne peux rien dire, la construction avance rapidement et il n’y a pas encore eu de retard. Seules les cloisons intérieures ne correspondent pas forcément à ce à quoi on pourrait s’attendre.

Des problèmes surviennent encore, qui, selon mon estimation, devraient mettre économiquement le promoteur en difficulté : ces hybrides, qui ne savent pas vraiment où ils se situent entre promoteur et entrepreneur général, n’ont souvent pas la base financière adéquate. Il serait probablement judicieux qu’un avocat consulté soit également compétent en droit de l’insolvabilité. Préparez-vous à l’idée que sortir indemne du contrat et devoir relancer ailleurs votre projet de construction pourrait être une option relativement heureuse.

Le promoteur a actuellement plusieurs chantiers en cours, nous en avons visité quelques-uns, apparemment les maisons sont achevées.
Ici, il s’agit surtout (dans ce fil) du sujet très incertain de l’autorisation de construire erronée, et il se pourrait que certains aient déjà rencontré un tel cas. Nous souhaitons juste pouvoir un peu évaluer ce qui pourrait nous attendre.