Questions générales sur l'achat de terrain

Bonjour,

j'essaie en ce moment de recenser pour moi-même tout ce à quoi je dois penser (logiquement et financièrement) si je veux acheter un terrain pour construire. L'objectif est d'estimer les tâches et les coûts jusqu'à la dalle (pas de sous-sol). Peut-être que quelqu'un peut me dire si j'ai oublié quelque chose et si les coûts sont à peu près corrects :

1) Pré-sélection d'un terrain

- Choisir un terrain adapté en termes de coût, de superficie (environ 400 m²) et de localisation
- Vérifier le plan d'urbanisme pour le terrain (je suppose que cela se fait via le [Liegenschaftsamt] ?)
- Vérifier l'engagement avec un promoteur/architecte

2) Tâches préalables à la vente avancées

- Faire réaliser une étude de sol (à peu près quel coût ?) Je pense que c’est obligatoire avant l'achat, non ? Sinon on achète un terrain grevé

3) Achat

- Paiement du prix d'achat
- Paiement de la taxe sur les transactions immobilières (5 % du prix d'achat), des frais de notaire (2 % — les inscriptions au [Grundbuch] sont-elles comprises ?)
- Éventuellement des frais d’agence

4) Après l'achat

- Mesurage du terrain (3000 euros)
- Frais de viabilisation (non applicables si déjà entièrement viabilisé) Combien estime-t-on pour cela ?
Dans un lotissement neuf, le [Liegenschaftsamt] dit qu'on paie environ 40-80 euros de frais de viabilisation par m². Ce serait donc entre 1600 et 3200 euros pour 400 m². Les frais de viabilisation comprennent bien les réseaux électricité/gaz/eau/télécom, le raccordement au tout-à-l’égout, n’est-ce pas ?

5) Préparer le terrain pour l'achat de la maison

- Enlèvement de la terre (si nécessaire) 1500 euros
- Éventuellement enlèvement des déchets ???
- Viabilisation interne ? Qu’est-ce que cela signifie, et est-ce toujours nécessaire ? 2500 euros
- Regards de visite ? Pareil ??
- Réserve pour dépenses imprévues (10 % du prix d'achat) — ok ou trop faible ?
- Réalisation de la dalle (disons une dalle de 10x10) 10 000 euros

Hmm, ai-je oublié quelque chose ou sous-estimé certains postes (probablement pas surévalué) ?

Merci d’avance pour votre aide

Désolé, apparemment je ne peux plus modifier le post. Désolé pour les répétitions et les fautes d’orthographe - j’ai juste rapidement rassemblé toutes mes pensées sur mon portable, donc ce n’était pas tout à fait correct stylistiquement :-( Ah oui, et bien sûr c’est 16.000 à 32.000 euros - aucune idée où sont passés les zéros :eek:

1) Pré-sélection d’un terrain

- Choisir un terrain approprié en fonction des coûts, de la taille (env. 400 m²) et de l’emplacement
- Vérifier le plan d’aménagement pour le terrain (cela passe je pense par le service du cadastre ?)
- Vérifier l’engagement avec le promoteur/architecte

Oui

2) tâches pré-vente étendues

- Faire réaliser une étude de sol (quel est le coût approximatif ?) Je pense que c’est obligatoire avant l’achat, non ? sinon on achète un terrain chargé

L’étude de sol a du sens.

3) Achat

- Paiement du prix d’achat
- Paiement de la taxe sur les droits immobiliers (5 % du prix d’achat), frais de notaire (2 % - les frais d’enregistrement au service du cadastre sont-ils déjà inclus ?)
- Éventuellement frais d’agence[QUOTE]

La taxe sur les droits immobiliers dépend du Land (je n’ai pas vérifié cela).

Pour les frais de notaire et d’enregistrement, je recommande de chercher un calculateur sur Google.

[QUOTE]4) Après l’achat
- Mesure du terrain (3000 euros)
- Frais de viabilisation (exonérés si déjà complètement viabilisé) Que calcule-t-on pour cela ?
Le service du cadastre dans une zone neuve dit que l’on paie environ 40-80 euros de frais de viabilisation par m². Cela ferait entre 1600 et 3200 euros pour 400 m². Les frais de viabilisation incluent-ils les frais pour électricité/gaz/eau/télécom, le raccordement au tout-à-l’égout, ou ?
[QUOTE]

Complètement viabilisé signifie que les raccordements sont déjà disponibles en bord de rue. Le raccordement au tout-à-l’égout est éventuellement déjà enterré de quelques centimètres sur le terrain.

Les coûts apparaissent alors pour la conduite intérieure et le raccordement à la maison.

Les coûts dépendent de la distance entre les raccordements et la maison. 4 mètres sont évidemment moins chers que 8 mètres (viabilisation interne).

Les frais de viabilisation (rue, etc.) sont généralement déjà compris dans le prix d’achat du terrain. En passant, 40-80 € au m² pour 400 m² font 16 000 € à 32 000 € (il manque un zéro ici).

[QUOTE]5) Préparation du terrain pour l’achat de la maison

- Évacuation de la terre (si nécessaire) 1 500 euros
- Éventuellement évacuation des déchets ???
- Viabilisation interne ? Que signifie cela et est-ce toujours nécessaire ? 2 500
- Regards de visite ? idem ??
- Réserve pour dépenses imprévues (10 % du prix d’achat) – ok ou trop faible ?
- Réalisation d’une dalle (disons une dalle de 10x10) 10 000 euros[QUOTE]

On ne peut rien dire des coûts. Cela dépend aussi de la distance et de la quantité.

Un regard de visite est (expliqué simplement) la bouche d’égout dans laquelle on peut entrer pour vérifier. Tu en as besoin.

[QUOTE]Hmm, ai-je oublié quelque chose ou ai-je sous-évalué des choses (probablement pas surestimé) ?

Merci d’avance pour votre aide

Oubli jusqu’à la réalisation de la dalle :

1. Si le terrain/la maison est financé, il y aura encore des frais de notaire et du cadastre pour l’inscription de l’hypothèque. Ces coûts dépendent du montant de l’hypothèque. Google aide avec un « calculateur hypothécaire ».

2. Assurances

3. Ingénieur structure

4. Canalisations sous la dalle

5. Installation et sécurisation du chantier (ex. : clôture de chantier, etc.)

6. Demande de permis de construire / autorisation de construire[/QUOTE][/QUOTE][/QUOTE]

Oups, il y a une citation mal placée.

Il y a essentiellement 3 façons d’acheter un terrain :
1. Il est sur le marché
2. Tu cherches un terrain libre, tu identifies le propriétaire par des astuces (= inscription au registre foncier)
3. Tu le reçois en héritage / en cadeau
Quand tu as trouvé un terrain, tu dois d’abord vérifier si tu peux l’acheter – tout le monde ne vend pas ses terrains. Cela inclut le plan d’urbanisme, s’il existe, et / ou le plan cadastral ou la construction des voisins – pour que tu voies si tu peux construire quoi que ce soit. Ces informations proviennent du service d’urbanisme compétent.
Si ta construction envisagée correspond au terrain et que tu as la chance de pouvoir acheter le terrain, on continue.
Le vendeur te dira s’il y a un engagement envers un architecte / promoteur.
Peu importe comment tu obtiens un terrain, un diagnostic du sol est toujours utile – à faire avant l’achat. Cela coûte environ 1 000 €.
Pour le reste, il est difficile de donner des formules universelles. Nos frais de viabilisation s’élèvent à environ 100 € par m². Avec cela, tu paies la viabilisation « publique » ou, pour parler comme moi, « extérieure ». Cela signifie que tu paies pour que la commune installe une canalisation principale, des conduites d’eau et un réseau électrique, des espaces verts, des surfaces compensatoires, une route, des lampadaires, des aires de jeux, etc. Mais rien n’a encore été fait sur ton terrain. La viabilisation intérieure (gaz, eau, électricité, tout-à-l’égout) est toujours en plus (entre 5 000 € et 20 000 € sont possibles).
Pour le bornage, il est discutable si tu achètes une parcelle déjà mesurée ou s’il s’agit, par exemple, d’une division – dans ce cas, ça coûte beaucoup plus cher.
La préparation du chantier peut très vite devenir beaucoup plus chère (par exemple à cause de l’évacuation de terre contaminée = déchets spéciaux, achat de gravier, etc.).
Pour faire court : il est juste de réfléchir à tous les postes, MAIS seulement pour un terrain en particulier. Parler en général, sans terrain concret, c’est de la philosophie qui n’avance à rien. Chaque terrain doit être examiné et évalué individuellement. Ça ne sert à rien si je paie 100 € de viabilisation par m² et que pour ton terrain c’est seulement 10 €. Moi, j’ai pu « vendre » du gravier de mon terrain, mais toi, tu dois acheter du gravier pour 15 000 €...
Lance-toi dans la recherche de terrain – quand tu as un terrain concret en vue – évalue précisément ce terrain selon tes critères.

Tout d'abord, merci beaucoup pour les infos

Va à la recherche d'un terrain - si tu as un terrain précis en vue - évalue ce terrain précisément selon tes critères.

C’est justement pour cela que j’essaie de penser à tous les points pertinents (c’est-à-dire : de les noter à l’avance), quand ce sera un jour le moment. Je savais déjà que tous les points ne s’appliqueront pas ou que d’autres points pourraient s’ajouter (couverture arborée, terre contaminée, etc.).