Plan d'une maison individuelle sur une légère pente nord

Plan d’aménagement/restrictions
Taille du terrain : 570 m2 (27m de large, 21m de profondeur)
Pente : légère pente vers le nord, dénivelé d’environ 1-1,5m sur 20m de profondeur du terrain, rue au sud
Coefficient d’occupation du sol : 0,4
Coefficient d’emprise au sol : ---
Nombre d’étages : max. 2 étages complets autorisés
Type de toiture : aucune exigence
Hauteurs maximales/limitations : WH_max = 6,20m, FH_max = 10m, inclinaison de toiture = 20°-28°

Exigences des maîtres d’ouvrage
Sous-sol, étages : sous-sol nécessaire à cause de la légère pente, 2 étages complets
Nombre de personnes, âge : famille avec 2 à maximum 3 enfants
Besoins en pièces au rez-de-chaussée et au premier étage :
Rez-de-chaussée : espace de vie, pièce supplémentaire (bureau ou chambre d’amis), cellier, WC avec espace suffisant pour une douche
Premier étage : chambre parentale, 2 chambres d’enfants, bureau, pièce supplémentaire plus petite pour rangement/éventuellement lave-linge ou optionnellement salle de bains secondaire ultérieure
Bureau : usage familial ou télétravail : bureau pour enseignante et pour télétravail 1 jour/semaine
Invités pour dormir par an : rarement
Architecture ouverte ou fermée : espace ouvert salon/salle à manger au rez-de-chaussée, reste fermé
Style de construction : plutôt traditionnel
Cuisine ouverte, îlot de cuisson : cuisine ouverte avec îlot prévue actuellement
Nombre de places à table : 6-8 places pour une flexibilité maximale
Cheminée : cheminée envisagée comme source alternative de chauffage d’appoint
Mur pour musique/stéréo : non
Balcon, terrasse sur le toit : non
Garage, carport : garage avec auvent à l’entrée

Projet de maison
Auteur du projet : premier projet personnel
Budget maximal pour la maison, équipements inclus : 500k€ limite supérieure pour maison + garage. Aménagements extérieurs en auto-construction ultérieure.
Technique de chauffage préférée : pompe à chaleur air-eau, absence de raccordement au gaz
Norme énergétique : norme KFW40 obligatoire, car donnant droit à une remise de 40€ sur le prix du terrain

Si vous devez renoncer, à quels détails/équipements
-pouvez-vous renoncer : oriel
-ne pouvez-vous pas renoncer : cellier au rez-de-chaussée

Ci-joint les plans, une vue extérieure et un aperçu du terrain. La construction est projetée en Bavière / près de Ratisbonne.

La maison sur le terrain de 570 m² doit offrir de la place pour ma femme, moi et 2 (ou maximum 3) enfants. Un bureau pour ma femme et éventuellement une chambre d’amis doivent être disponibles. En raison de la légère pente, il devrait être possible de créer une pièce avec lumière naturelle dans le sous-sol côté nord, pouvant servir de bureau.

Au rez-de-chaussée, à côté de l’espace séjour/salle à manger, une deuxième pièce est prévue, d’abord pour servir de chambre d’amis. Cela permettrait également, à l’âge avancé, d’habiter uniquement le rez-de-chaussée. C’est pourquoi les WC du rez-de-chaussée sont suffisamment grands pour accueillir une douche.

Au premier étage se trouvent les deux chambres d’enfants, un autre petit bureau (pouvant éventuellement servir de 3e chambre d’enfant), la chambre parentale et la salle de bains. À côté de la salle de bains, une autre pièce est prévue, d’abord utilisée comme débarras. Elle doit toutefois être préparée au niveau des installations pour pouvoir être utilisée plus tard comme salle de bains pour enfants, si souhaité.

Initialement, j’avais pensé créer un accès direct de l’extérieur au sous-sol côté nord, mais je renonce à cette idée car cela demanderait des travaux importants concernant l’évacuation des eaux, du fait que beaucoup d’eau ruissellerait du nord en cas de fortes pluies.

Le garage est dimensionné pour accueillir deux voitures et devant encore d’autres objets (vélos, pneus, etc.).

L’oriel du sud a moins d’utilité pratique, il sert principalement à structurer la grande façade. Au rez-de-chaussée, il est prévu d’installer une porte coulissante dans l’oriel afin d’économiser la place intérieure occupée par les portes battantes.

Tout d’abord la question de principe :
-Qu’est-ce qui vous frappe au premier regard, négatif/positif ?
-Que feriez-vous différemment ou mieux ?

Ensuite, j’ai aussi quelques questions concrètes, peut-être que quelqu’un peut y répondre :
-Position du garage : autant que je sache, la règle est toujours soit construction sur la limite, soit 3 mètres d’écart. Quelqu’un sait-il si c’est toujours valable en Bavière et si cela concerne aussi les garages ? Actuellement, la maison et le garage sont à exactement 3 mètres du terrain voisin au nord. C’est acceptable pour la maison, mais nous aimerions reculer un peu le garage, car l’espace derrière ne peut quasiment pas être utilisé autrement. Peut-être pourrait-on l’approfondir un peu pour avoir plus d’espace de stockage.

-Oriel : conseilleriez-vous aussi un sous-sol sous l’oriel ? Sinon, cette partie devrait être isolée par en dessous. Probablement que l’effort supplémentaire pour un sous-sol n’est pas plus important ?

-Plafond du premier étage : actuellement, une dalle massive est prévue au-dessus de l’étage. Celui-ci serait isolé par dessus la dalle, et un grenier pourrait être aménagé pour du stockage. Voyez-vous un potentiel d’économie en ne construisant pas de dalle massive mais seulement des poutres avec isolation entre celles-ci ?

-VMC : comme nous devons respecter KFW40, ne disposons pas de raccordement gaz et ne souhaitons pas de pellets, une pompe à chaleur air-eau est prévue. Quelqu’un sait-il s’il faut alors obligatoirement installer une VMC double flux ?

-Épaisseur des murs : peut-on atteindre KFW40 avec un mur de 42,5 cm en Poroton T7 ?

-Terrasse : la terrasse devrait s’étendre en angle côté sud et ouest. Comment réaliseriez-vous une couverture ? Toutes nos planifications jusqu’à présent ne nous plaisaient pas.

-Coûts : sur quoi faut-il encore faire attention lors de la planification pour que le projet soit le plus économique possible ?

Invités pour la nuit par an : rare

Pour "rare", vous voulez réserver une chambre de presque 18 m² ?

500 000 € plafond maximal pour maison + garage

Cela va probablement devenir très serré.

Le standard KFW40 est indispensable, car il y a ensuite une remise de 40 € sur le prix du terrain

Surtout si l’on considère cela et que vous voulez construire à la fois en dur avec un sous-sol. Là, les 22 000 € peuvent vite s’envoler. (je parie au moins 15 000 € rien que pour rendre le sous-sol conforme au KfW40). Et ensuite, tu as aussi besoin, d’après ce que je sais, d’une installation photovoltaïque sur le toit.

-vous ne pouvez pas vous en passer : cellier au RDC

Je ne comprends plus vraiment chez les Bavarois. Ta cellier, telle qu’elle est, ne t’apporte absolument rien (zéro, en toutes lettres). Prolonge ta rangée d’armoires, installe à l’endroit de la cellier des armoires hautes, et tu auras plus de place que dans cette pièce de 1,12 m de largeur hors œuvre.

Par ailleurs, je voudrais remettre en question la présence de 4 salles de bains dans une maison. Pourquoi une salle de douche au sous-sol ?
Et s’il y a déjà 2 salles de bains complètes à l’étage, pourquoi une salle de douche au rez-de-chaussée ? L’un ou l’autre.

Ne pas inclure les bow-windows.
Déplacer la chambre d'amis au sous-sol.
La salle de bain et les WC au sous-sol nécessitent une station de relevage.

Deux bureaux, 1 chambre d'amis, 4 salles de bains, tourisme de blanchisserie.

Kfw 40 est possible sans installation photovoltaïque. Avec KFW 40 sans effort personnel, la règle empirique de 2000 euros par m² est assez juste + cave ou dalle de sol + coûts annexes de construction.
L'aménagement extérieur coûte aussi en travail personnel. Il faudrait en tout cas inclure le matériel dans la planification.

Si vous souhaitez prévoir salle de bain et chambre au rez-de-chaussée pour l'âge (je ne veux pas lancer de discussion de principe sur la nécessité ou non), faites attention à l'accessibilité. On ne déménage que lorsqu'au moins une personne est très limitée physiquement.

La chambre-forte est assez inutile.

Le niveau supérieur ne me plaît pas. La configuration des pièces, la situation de la salle de bain des enfants. Échanger l’enfant 1 et la chambre.

À quoi faut-il encore faire attention lors de la planification pour que l'ensemble du projet soit aussi rentable que possible ?

Il ne faut pas essayer d'atteindre KfW40 avec une construction monolithique.
Tu peux oublier la rentabilité dans ce cas.

Tout d'abord, merci pour les premiers retours.

La réserve est vraiment définitivement trop étroite, c'est déjà en haut de la liste des modifications.

Bien sûr, avoir au total 4 salles de bain serait un peu extrême. Il est en effet prévu que la petite pièce à l'étage soit d'abord destinée à être un local de rangement. Je voudrais seulement la préparer suffisamment pour qu'on puisse éventuellement la transformer en salle de bain. C'est pourquoi elle se trouve du côté salle de bain/cuisine/chaufferie, car tous les raccordements eau et eaux usées sont déjà présents de ce côté-là. Ainsi, le surcoût pour cela reste très faible.

L'indication concernant le poste de relevage à cause des WC au sous-sol est bonne. Mais on ne peut probablement pas se passer complètement d’un évacuation au sous-sol, notamment à cause du siphon de condensation ? Aussi pour les eaux usées de la machine à laver, même s'il n'y a pas de bac à laver. Comment cela se règle-t-il dans ces cas ? Des clapets anti-retour simples ? Ou existe-t-il des solutions de pompage simples quand il n’y a pas d’eau provenant des WC ? C’est ce que j’ai vu dans notre immeuble locatif.

Le sujet du sous-sol a été évoqué plusieurs fois. Comme le terrain n’est pas très grand et que nous ne voulons pas le construire entièrement, nous préférerions ne pas renoncer au sous-sol. De plus, le terrain est légèrement en pente, il faudrait donc de toute façon construire un mur de fondation et remblayer du côté inférieur sans sous-sol. Alors autant faire directement un sous-sol et l’utiliser correctement sur un côté (bureau, chambre d’amis, ...), plutôt que d’avoir uniquement des caves sombres.

Concernant KfW40, j’ai calculé comme suit :
40 € + 570 + 10 000 € de subvention de remboursement = 32 800 €. Bien sûr, cela représente un surcoût significatif. Mais même si ce surcoût engloutissait complètement cette somme, il resterait l’avantage d’avoir vraiment un standard plus élevé. Si la construction selon les normes standards coûte en fin de compte pareil, on n’a pas non plus l’efficacité et on paie donc plus après.

En termes de méthode de construction, je suis plutôt conservateur, je ne suis pas fan du bois à ossature et la variante massives + ITE ne me plaît personnellement pas non plus. C’est plutôt une question de conviction. Dans nos lotissements, il y a plutôt des maisons préfabriquées, mais le reste est presque toujours en briques Poroton standard dans différentes variantes (briques creuses non remplies, remplissage perlite ou fibres).

En regardant les maisons qui se construisent parfois chez nous, je suis souvent choqué de voir à quel point des constructions très lourdes sont utilisées, avec des façades en verre sur les angles etc., qui doivent être compliquées à résoudre en béton armé. Cela doit coûter une fortune. C’est pourquoi nous voudrions que la disposition ne génère pas de coûts supplémentaires, sauf pour l’extension/erker dans notre cas.

(je mise au minimum 15 000 € rien que pour rendre le sous-sol conforme KfW40).

Quelle est concrètement la différence pour le sous-sol entre la réglementation énergétique standard et KfW40 ? Je pense qu’on doit isoler de l’extérieur de toute façon, bien sûr la différence est dans l’épaisseur. Aussi plus d’isolation sous la chape. Est-il indispensable d’isoler sous la dalle du sous-sol ? Ou y a-t-il encore d’autres aspects auxquels je ne pense pas du tout pour le moment ?
L’isolation seule ne peut quand même pas coûter 15 000 €, n’est-ce pas ?