Financement d'une maison unifamiliale avec appartement indépendant pour parents

Bonjour chère communauté,

je voulais vous présenter nos réflexions actuelles sur la maison individuelle et solliciter vos avis/commentaires.
Nous en sommes encore très tôt dans la planification, il s'agit donc d'abord du cadre général. Avec vos conseils, j'aimerais ensuite passer à une planification plus détaillée et affiner tout le projet.

À propos du projet :
- Jeune famille (lui/elle ont chacun 30 ans avec 2 enfants) construit une maison individuelle avec un appartement annexe qu'ils loueront aux parents (merci de ne pas discuter de la pertinence des logements intergénérationnels)
- Il s'agit de construire une maison individuelle (env. 150 m²) avec un appartement annexe (env. 70 m²), soit environ 220 m² au total
- L'appartement annexe se situe au rez-de-chaussée
- Terrain (encore en recherche) d'environ 800 m² (600-1 000 m²) ; la maison doit bien sûr rentrer sur le terrain et ne pas être trop grande car sinon trop coûteuse
- Valeurs foncières dans le sud de Hambourg environ 650 €/m²
- Coût prévu du terrain : 550 000 €
- Coût prévu de la maison (à 3 000 €/m² ; est-ce réaliste ?) : 660 000 €
- Coûts annexes de construction + jardin : env. 150 000 €
- Coût total donc env. 1,36 million €

Financement :
- Sans détailler ici mes dépenses et revenus (je tiens un livre de comptes précis)
- Nous pouvons nous permettre une mensualité d'environ 2 500 €
- Les parents paieraient un loyer d'environ 1 100 € (officiellement seulement 66 % de ce montant, le reste sous forme de don préalable)
- Économie d'impôt liée aux "pertes" de la location environ 150 € par mois
- Cela donne donc une mensualité possible de 3 650 € au total
- Apport personnel d'environ 100 000 € (+ don des parents dont le montant est encore inconnu)
- En gros, nous pourrions contracter un crédit de 800 000 € avec ces conditions
- Nous prendrons bien sûr deux crédits séparés : (1) maison individuelle avec un apport important, remboursement élevé et (2) appartement annexe avec financement à 100 % et sans remboursement (jusqu'au remboursement complet de la maison individuelle)
- Cela crée un déficit de financement d'environ 450 000 € qui devra être comblé par (1) réduction de nos exigences, (2) accumulation de plus d'apport personnel ou (3) don des parents (à définir) ; probablement une combinaison des trois.

Questions :
- Tout cela a-t-il, de manière générale, du sens et est-il calculé de façon réaliste (sur cette base très approximative) ?
- Peut-on déduire fiscalement aussi des parties du terrain pour l'appartement annexe (c’est-à-dire par les intérêts du crédit) ? Jusqu'à présent, seul la part du bâtiment est prise en compte.
- Est-il pertinent de louer l'appartement annexe meublé ? --> Les parents nous feraient un cadeau d'argent pour que nous puissions acheter des meubles que nous louerions ensuite ?
- Avez-vous des expériences/conseils concernant le fait d'utiliser la buanderie uniquement pour la maison individuelle et que l'appartement annexe en bénéficie sans accès séparé ? Cela permettrait d'économiser de la place et des coûts. D'après moi, on ne peut alors plus vendre l'appartement séparément mais ce n'est pas notre intention de toute façon.
- Je vois d’autres économies possibles au niveau téléphone/internet (un seul contrat), gestion des déchets et électricité/chauffage (une seule connexion mais compteur séparé pour l'appartement annexe). Au total, ce sont probablement des économies marginales.
- Qu’en est-il des places de parking et éventuellement du photovoltaïque ? Y a-t-il des "astuces" pour répartir entre la maison individuelle et l'appartement annexe ?
- Avez-vous d’autres sujets/conseils que vous souhaiteriez partager avec nous ?

Je me réjouis beaucoup de vos avis !

Ça me semble « calculé au plus juste », ou du moins il faut partir de ce principe.
Avez-vous pris en compte que les enfants coûtent plus cher à mesure qu’ils grandissent (loisirs, école... ou simplement parce que les enfants plus grands mangent plus de calories que les petits...) ? Combien pouvez-vous économiser après déduction de toutes les dépenses ?
Qui doit emménager dans l’appartement annexe après le départ des parents ? Voulez-vous alors le louer à des étrangers ? Il faudrait aussi réfléchir à cela, car cela arrivera un jour ou l’autre.

Une inflation de 10 % est encore prévue pour l’année prochaine. Avez-vous pris en compte cette perte de pouvoir d’achat ?

Quelle est la sécurité de vos emplois, vu la situation actuelle ? Fonctionnaires ? Service public ? Secteur privé ? Acier ou verrerie ? ;)

Il vous manque 450 000... c’est plus que ce que j’aurais osé envisager comme prêt total...

PS :
Je ne signerais plus sans réserve l’« ancienne » hypothèse selon laquelle « nous gagnerons certainement beaucoup plus à 50 ans qu’aujourd’hui ».

Merci beaucoup pour la réponse rapide. À tes questions : - Il nous reste environ 500 € par mois pour les réserves - De plus, le salaire de ma femme (actuellement en congé parental) est complètement exclu, c'est uniquement grâce à cela que les futurs surcoûts devraient pouvoir être couverts - Les parents sont encore relativement jeunes et en bonne santé et j’espère une durée de location de 20 à 30 ans, mais en cas de besoin, l’appartement devrait être loué à des étrangers, tu as raison, ou éventuellement un jour aux enfants (s’ils le veulent) - Le travail est très sûr car IG Metall et technologie médicale - Sur les chiffres tu as bien sûr totalement raison, un crédit de 800k€ avec 450k€ restant est très effrayant et je ne sais pas encore vraiment quoi en penser

Je ne connais pas exactement les prix de construction à Hambourg, mais dans le sud, avec 3000€/m2, ce n’est plus suffisant depuis longtemps.
Tu dois déclarer le loyer. Tu ne peux donc pas utiliser la totalité pour la mensualité.
Je ne considère pas cela comme réaliste actuellement.

Je suis aussi à l'IG Metall, mais je ne considère en aucun cas mon emploi comme sûr.

Je ne connais pas précisément les prix de la construction à Hambourg, mais dans le sud, avec 3000€/m2, ce n’est plus possible depuis longtemps.
Tu dois déclarer le loyer comme revenu imposable. Tu ne peux donc pas l’utiliser entièrement pour la mensualité.
Je ne le vois pas comme réaliste actuellement.

Pour les 3000€/m2, je suis effectivement incertain. J’apprécierais des estimations compétentes (des ordres de grandeur). Le loyer ne doit pas être imposé dans la mesure où je fais volontairement des pertes avec le loyer et reçois donc des impôts en retour de l’État. En d’autres termes, je ne considère que 66 % du loyer de référence local et, grâce aux intérêts et aux amortissements, j’ai bien plus de charges que de recettes.

Je suis aussi syndiqué à IG Metall, mais je ne considère en aucun cas mon emploi comme sûr.

Ce n’est bien sûr pas une garantie, mais disons que : avant de perdre mon emploi, il faudrait soit que je fasse personnellement quelque chose de mal, soit que nous ayons en Allemagne ou dans le monde des problèmes bien plus graves. Mon entreprise en est actuellement à passer d’année record en année record.