Plan de financement - Qu'est-ce qui est réaliste ?

Bonjour,
nous souhaitons de préférence construire quelque chose de nouveau et aimerions savoir quel serait le montant maximal que nous pourrions/devrions emprunter.

Informations générales sur nous :

[*]Nous avons 29 et 31 ans.
[*]Actuellement pas d’enfants.
[*]Des enfants sont cependant prévus dans 3-4 ans (1 enfant) / ma femme recommencerait à travailler après 1 an, probablement 30 heures par semaine.

[*]Nous sommes employés et travaillons tous les deux à temps plein, 38-39h.

Situation des revenus et du patrimoine :

[*]Nous gagnons actuellement 2300 et 2350 € net / + 1x 13e mois + environ 3000 € net de prime annuelle.

[*]Nous possédons actuellement 1 maison en rangée (valeur env. 250 000 €), que nous proposerions en garantie à la banque avec une inscription au registre foncier, loyers attendus plus tard min. 900-1000 €.

[*]Nous pourrions actuellement investir environ 50 000 - 70 000 € (max) de fonds propres.

Frais de mobilité :

2 voitures, aucun crédit auto ni autre crédit en cours. Bientôt une voiture sera vendue car nous n’avons pas besoin de 2 voitures.

Nous aimerions construire une maison individuelle d’environ 140-170 m². Pour cela, nous aurions besoin d’un terrain d’environ 400-550 m² je pense. Je pense que la maison nous coûterait environ 250 000 € + frais annexes environ 50 000 €. Les prix des terrains varient fortement ici à Cologne et dans la région entre 150 000 € et 400 000 €, c’est pourquoi la question est plutôt de savoir ce que nous pouvons vraiment nous permettre.
Je pense qu’en tout cas, on ne descendra pas en dessous de 500 000 €, je pense. Le crédit durerait au moins 25-30 ans, je pense.

Merci d’avance pour vos réponses.

Excellente position de départ. Je le formule autrement, que souhaitez-vous vous permettre ? Un prêt jusqu'à 700k devrait être possible.

Ne prévois pas non plus de construire une maison de 170 m² pour 250T dans l'ouest de Cologne. Même 140 m² seront une affaire plus que serrée.

Situation de départ excellente. Je le formule autrement, que souhaitez-vous vous permettre ? Un prêt jusqu'à 700k devrait être envisageable

Je trouve que c'est un peu trop de prêt, avec un salaire en baisse (à cause des enfants) et un loyer non entièrement pris en compte.

... et un loyer non entièrement déductible.

Que signifie "non entièrement déductible" ? On ne peut pas vraiment déduire quoi que ce soit du loyer. Au mieux (si ça se passe bien) les cinq pour cent de rendement que génère la sous-location. Mais les 50 € par mois ne changent rien.

La maison aide bien sûr à la banque à obtenir de bons taux et un montant élevé. Et si ça devient juste, on peut toujours vendre.

Donc : ajouter 20 % sur le prix de la maison, encore 15 % comme marge de sécurité, et avec ce souhait aller à la banque. Je trouve cela faisable.

Que signifie "pas entièrement pris en compte" ? On ne peut de toute façon rien déduire du loyer. Au mieux (si ça se passe bien) les cinq pour cent de rendement que génère la location. Mais 50 € par mois ne font pas une grande différence.

Les revenus locatifs sont des revenus tout à fait normaux. Il suffit de les mettre en balance avec les dépenses et les risques correspondants. Il semble qu’il n’y ait plus d’intérêts et d’amortissement, il resterait alors l’entretien, les provisions pour entretien, les coûts non récupérables et le risque d’impayés, qui doit être intégré à hauteur de X %. L’amortissement est certes une charge, mais pas une dépense.
Si le loyer n’était pas pris en compte, tu ne pourrais pas financer un bien générant un rendement.