Maison en rangée d'extrémité du promoteur - combles réutilisables ? Achat trop cher ?

Bonjour,

nous avons réservé une maison en rangée de bout dans un petit lotissement récent de maisons en rangée. L’emplacement nous convient, ce n’est pas le quartier le plus attractif de la ville, mais avec de bonnes perspectives de développement et une excellente accessibilité. Des amis à nous ont également acheté une maison là-bas, sans toutefois être concernés par les problèmes exposés ci-dessous.

Données :
Région Rhin-Main (Hesse), périphérie d’une grande ville
Maison préfabriquée (massive - éléments préfabriqués en béton)
Terrain divisé selon la WEG
109 m² de surface habitable (rez-de-chaussée, étage), dalle de sol
236 m² de terrain (part propre uniquement)
Surface au sol 62 m²
Sans revêtements muraux et de sol
Prix d’achat : 497 000 € (plus 6 000 € pour une place de parking)

Données cadre sur le quartier :
Coût par m² de terrain constructible : 650 €
Coût par m² d’immeubles existants : 3 700 €

Le promoteur construit en qualité standard, rien de haut de gamme, mais bien entendu en respectant toutes les normes d’économie d’énergie. Le chauffage est assuré par une chaudière à condensation, soutenue par des capteurs solaires, récupération de chaleur de l’air chaud, isolation, etc.

Plusieurs questions/problèmes me trottent dans la tête :

Sujet 1
En raison de la surface totale du terrain trop petite et de la densité de construction en résultant, les combles de toutes les maisons en rangée (qui auraient +35 m² de surface habitable nette) ne peuvent pas être utilisés comme surface habitable (pièce de séjour). C’est pourquoi aucun escalier « nécessaire » ni aucune fenêtre de secours ne sont prévus à cet effet. Les combles sont entièrement isolés et recouverts de plaques, exactement comme cela serait nécessaire pour une pièce de séjour. Deux grandes fenêtres à deux battants (94x160) sont également installées et l’escalier à limon en acier a été raccourci « seulement » d’une marche (profondeur des marches : 21 cm). La cage d’escalier a été raccourcie (limitée par deux murs en béton). Le plan local d’urbanisme de 1972 est vraisemblablement toujours en vigueur et prévoit un coefficient d’emprise au sol de 0,5 en tenant compte aussi des combles (selon l’ancienne réglementation d’urbanisme).
Le permis de construire déclare expressément la surface comme « local de stockage sous les combles » - et non comme pièce de séjour au sens de la HBO.

-> Est-il envisageable que l’administration délivre une autorisation rétroactive de changement d’usage, alors que le promoteur n’avait ici aucune marge de manœuvre ? Délivrance d’une autorisation exceptionnelle / modification du plan local d’urbanisme possible ?
-> Faut-il impérativement un escalier « nécessaire » pour cela ? Est-il réalisable ? Par exemple, en prolongeant l’escalier dans le couloir ou de manière similaire ? Il ne devrait pas être un problème d’installer des fenêtres supplémentaires.
-> Sinon : comment pouvons-nous utiliser cette pièce au juste ? Vraiment seulement pour entreposer des objets ? Ou pourrions-nous quand même l’aménager, par exemple poser du parquet stratifié, installer des armoires, poser un lave-linge et un sèche-linge ? - Les raccordements correspondants pourraient probablement être prévus par l’entreprise pendant la construction, ils ne sont pas prévus au permis de construire pour les combles.

Sujet 2
Nos amis ont acheté (exactement un an plus tôt – le permis de construire des rangées a pris du retard à cause des problèmes évoqués) une maison de bout en rangée identique à la nôtre sauf par la taille du terrain, avec 213 m² de terrain pour 565 000 € (autre rangée, donc pas concernés par les limites liées à la densité de construction). Mais ils ont : un sous-sol complet contre dalle de sol (nous) et les combles entièrement utilisables comme surface habitable (= + 35 m² de surface habitable). Donc pour seulement 70 000 € de plus : + sous-sol (pas de surface habitable) + combles entièrement habitables = +35 m² de surface habitable/ -23 m² de jardin. Pour deux maisons par ailleurs identiques dans une autre rangée, le surcoût pour un plus grand terrain ne s’élève qu’à environ 400 € par m² de jardin (et non 650 €, comme le prix du terrain à bâtir, qui, d’après le promoteur, a bien été payé).

-> Est-ce que nous achetons trop cher (en supposant que nous le fassions) ? Pour la maison clé en main y compris la place de parking, nous payons au moins 525 000 € plus les frais annexes d’achat (donc 565 000 €). Soit environ 4 800 €/m² surface habitable - hors frais annexes. J’ai calculé un facteur prix d’achat (prix d’achat rapporté au loyer net froid minimal attendu - mais nous voulons l’occuper nous-mêmes, pas le louer). Il est d’environ 33. Si je compte également les frais annexes et les intérêts du prêt, il dépasse même 37. Les combles ne sont évidemment pas pris en compte dans ce calcul, car ils ne font pas partie de la surface habitable.

Le financement est réalisable pour nous sans problème. Grâce à un capital propre assez important, nous serons remboursés au plus tard dans 15 ans. Nous avons aussi droit à une aide à la construction de 24 000 €.

J’ai juste des inquiétudes que le problème des combles ne nous lâche jamais. Les surfaces supplémentaires ne sont pas absolument nécessaires, mais elles sont toutefois très importantes pour nous (bureau (pas principal), chambre d’amis, salle de loisirs, salle de jeux...).

Cette maison nous attire aussi malgré toutes les restrictions, car nous pourrions emmener nos petits enfants dans une cité avec beaucoup de jeunes familles et dans le voisinage de nos amis. Ceci est à considérer comme une « valeur non quantifiable ».

Je me réjouis de vos connaissances spécialisées, de vos réflexions constructives et de vos avis !

ns.

Dans tous les cas, votre maison est devenue nettement plus chère que celle des amis.

Achetons-nous (beaucoup) trop cher (supposons que nous le fassions) ?

Comme toujours, la réponse ne peut être que : un bien immobilier vaut le prix qu’un acheteur est prêt à payer. Si vous n’achetez pas, quelqu’un d’autre le fera sans doute, car l’emplacement semble prisé. Ou trouvez-vous dans un emplacement équivalent une maison équivalente (avec terrain) pour moins cher ? Tu vois. ;-)

Si j’étais intéressé par la maison et que tout le reste me convenait, j’achèterais, puis je regarderais ce qu’il serait encore possible d’aménager dans les combles.

-> Est-il envisageable que le service d'urbanisme approuve a posteriori un changement d’affectation alors qu’il n’a laissé aucune marge de manœuvre au promoteur ? Une dérogation exceptionnelle / modification du plan local d’urbanisme est-elle possible ?
-> Une cage d’escalier obligatoire doit-elle impérativement être présente pour cela ? Est-elle réalisable ? Par exemple, en prolongeant l’escalier dans le couloir ou quelque chose de similaire ? L’installation de fenêtres supplémentaires ne devrait pas poser de problème.
-> Sinon : comment cette pièce peut-elle être utilisée par nous au juste ? Vraiment seulement pour stocker du bazar ? Ou pourrions-nous malgré tout « aménager » la pièce, par exemple poser du stratifié, installer des armoires, mettre en place une machine à laver et un sèche-linge ? - Les raccordements correspondants seraient probablement posés par l’entreprise durant la construction, ceux-ci ne sont pas prévus dans le contrat d’achat pour les combles.

1,2) Je ne pense pas, d’abord parce que les conditions pour les issues de secours ne sont pas respectées. Je doute notamment qu’elles soient aussi faciles à réaliser dans une maison mitoyenne. D’ailleurs, je ne comprends pas cette histoire d’escalier. Chacun a le droit de construire un escalier dans sa cave ou dans son grenier de stockage comme il veut, indépendamment de l’usage des pièces (d’accord, peut-être que le service d’urbanisme veut empêcher ici un « usage caché »).

3) Vous faites ce que vous voulez de la pièce. La police ne viendra pas contrôler. Un problème pourrait survenir en cas d’incendie si une personne y dort et se retrouve enfermée. Combien de personnes ont une pièce de loisir / bien-être au sous-sol sans deuxième issue de secours ? Officiellement, ce ne sont pas non plus des pièces à vivre. Personnellement, je ne mettrais pas une chambre d’enfant avec un lit là-dedans. Mais comme bureau / salle de jeux, je n’aurais aucun doute. Pour le sol, vous pouvez aussi y poser ce que vous voulez. L’usage pour une machine à laver ou une armoire est de toute façon incontestablement accepté, ce ne sont pas des pièces à vivre.