Maison de rêve trouvée par hasard. Le financement est-il possible ?

Bonjour à tous,

nous sommes une famille de trois personnes du centre du Bade-Wurtemberg. De quoi s'agit-il ? Nous habitons actuellement une maison mitoyenne en propriété. L'autre moitié est en cours de vente. Par curiosité, nous avons regardé l’offre sur Immoscout et nous sommes tombés par hasard sur notre bien immobilier de rêve absolu. Cependant, le prix est très élevé. Je voulais simplement recueillir une évaluation de tierce partie pour faire un check de réalité. Voici les conditions-cadres :

[*]Qui êtes-vous ?

Famille de trois personnes vivant dans la région de Reutlingen/Tübingen.

[*]Quel âge avez-vous ?

35/33 ans et un garçon de 9 mois.

[*]Avez-vous des enfants ?

Oui :)

[*]Envisagez-vous d’avoir des enfants ?

éventuellement un autre

[*]Que faites-vous professionnellement ?

Lui ingénieur, elle médecin spécialiste, tous deux en CDI.

[*]Combien d’heures travaillez-vous ?

Lui temps plein 40h, elle temps partiel 26h (à partir de février à nouveau :))

Situation de revenus et patrimoine :

[*]Quels sont vos revenus (brut/net) ?

env. 12000 / 7300 euros

[*]Quel capital propre avez-vous ?

Voici ce qui est intéressant. Nous habitons actuellement une maison mitoyenne que nous avons héritée et que nous avons entièrement rénovée en 2019. C’est-à-dire tout, vraiment tout neuf. Même un mur en colombages a été remplacé. Malheureusement, nous avons opté à l’époque pour une chaudière à gaz. C’est le seul point négatif :). La rénovation principale a été financée par crédit à hauteur de 390k euros, il reste environ 330k à rembourser. La banque estime actuellement la valeur de la maison à environ 670k euros. La maison est située à 500 m du siège d’un grand groupe (employeur de l’homme) et sera donc probablement vendue rapidement. La différence entre le montant du crédit restant et la valeur de la maison, j’oserais la considérer maintenant comme capital propre. En plus, il y a encore un avoir Bauspar de 25k avec un crédit de 50k.

Comme décrit ci-dessus, la maison dans laquelle nous sommes depuis longtemps amoureux est effectivement mise en vente. (Maison avec galerie ouverte, super jardin et dans un emplacement avec vue absolument exceptionnelle.) Malheureusement, le prix de 950k est assez, assez élevé.
Passons à la question principale. Nous ne sommes pas du tout des passionnés de finances et aurions besoin d’aide pour voir si et comment cela pourrait fonctionner.

Peut-on transférer nos crédits sur l’autre bien et ainsi conserver les très bas taux d’intérêt (en dessous de 1,9 % avec une fixation sur 30 ans) pour ne financer par crédit que la différence ? Comment se passe la transition entre un bien financé par crédit et un autre ? En d’autres termes, les professionnels ici peuvent-ils nous aider à y voir plus clair ? Nous savons que la charge mensuelle va probablement augmenter, peut-être considérablement. Une réponse motivée avec le bilan « oubliez ça rapidement » nous conviendrait aussi très bien. Ce serait bien sûr mieux si le résultat est différent.

Merci d’avance pour toutes les réponses, si des détails manquent ils peuvent bien sûr être fournis.
Bonne chance
mozelcaer

Peut-on transférer nos prêts sur un autre bien immobilier et ainsi conserver les taux super bas (inférieurs à 1,9 % avec un engagement de taux de 30 ans) de manière à ne financer que la différence par un nouveau crédit ? Comment se déroule le transfert d’un bien financé par un crédit vers un autre ? Autrement dit, les professionnels ici peuvent-ils nous aider à y voir plus clair ? Nous savons que la charge mensuelle va augmenter, éventuellement de manière significative. Une réponse argumentée avec la conclusion « oubliez ça très vite » nous conviendrait aussi très bien. Bien sûr, ce serait mieux si quelque chose d’autre en ressortait.

Le transfert s’appelle en jargon professionnel "Pfandtausch". En principe, c’est possible dans presque toutes les banques – mais elles ne sont pas obligées si elles sont têtues.
Cependant, comme l’achat et la vente ne seront pas simultanés, un financement relais du produit de la vente est nécessaire. Tout comme pour le financement résiduel subordonné (= nouveau crédit, puisque le nouveau bien est plus cher), vous devez toutefois prendre contact avec votre banque. Une autre banque ne jouera pas le jeu.
Comptez simplement sur un taux d’intérêt de 4,5-5 % pour un engagement à 10 ans. Un amortissement de 1 % est envisageable, il n’en faut pas plus avec ce taux (si vous voulez, vous pouvez bien sûr amortir plus).

Combien coûte ce plaisir au final ?
- Prix d’achat du bien : 950 k€
==> Frais annexes d’achat via fonds propres / prêt d’épargne logement (350 € de mensualité ?)
==> Besoin de financement : 610 k€, à condition que votre maison actuelle puisse être vendue comme prévu (mais je ne le prendrais pas pour acquis, pour que vous ne soyez pas déçus à la fin et ayez besoin d’un prêt supplémentaire)
==> Divisé en ancien prêt de 330 k€ et nouveau prêt de 280 k€
==> Les 280 k€ coûtent actuellement environ 1 300 € par mois

Maintenant, vous devez calculer si ce qui reste suffit pour vivre. Donc mensualité ancienne dette, mensualité du prêt d’épargne logement + nouvelle mensualité.
Mais je supposerais fortement que cela suffit largement (j’ai pris 5 % d’annuité pour l’ancien prêt = env. 1 600 € de mensualité et donc une charge totale nouvelle maximale de 3 500 €. Si vous ne pouvez pas vivre avec presque 4 000 € par mois, vous n’avez pas un problème de revenus, mais un problème de dépenses ;-)

P.S. Avec vos revenus et la faible mensualité ancienne, je me demande en réfléchissant où est passée l’argent depuis 2019 ? Je reconnais le congé parental, mais les trois années avant ? Il n’y a en principe pas assez de fonds propres pour ça...

P.S. Avec le revenu et le faible taux de retraite, je me demande en y réfléchissant, où est passée l’argent depuis 2019 ? Je prends en compte le congé parental, mais les trois années avant ? Il y a en fait trop peu de capital propre pour ça...

Probablement dans le premier crédit immobilier ? 60k remboursés en 2-3 ans, c’est déjà un sacré montant.

Probablement sur le premier crédit immobilier ? Rembourser 60k en 2-3 ans, c'est déjà quelque chose.

Je vais être méchant ;-)
- 2019 rénovation complète
- aujourd'hui 2023 60k remboursés = 15k par an = 1 250€ par mois
- revenu net 7 300€ jusqu'à fin 2022 (puis congé parental)
- question : comment dépenser chaque mois 4 400€ pendant des années (intérêts 600€ par mois)

Très simplifié et malveillant. Si avec le salaire cela n’a pas fonctionné dans le passé, ça ne fonctionnera sûrement pas maintenant...

Mais le TE répondra sûrement. Ce ne peut pas être si grave.

Je trouve le saut déjà très … naïf : regarder ce que le voisin demande pour sa maison et vouloir acheter notre maison de rêve d’autrefois, car elle est à vendre.

depuis longtemps amoureux. (Maison avec galerie ouverte, super jardin et emplacement avec vue absolument top).

Cela me rappelle la situation, venant de déménager avec un petit ami de 3 ans et maintenant on apprend que le coup de cœur d’autrefois, que l’on a admiré pendant des années, est de nouveau célibataire. … Comment gérer au mieux la séparation ?
Et les raisons : beaux yeux, bon goût, bonne famille…

Maintenant ça devient intéressant. Nous habitons actuellement dans une maison mitoyenne que nous avons héritée et que nous avons complètement rénovée en 2019.

N’y a-t-il pas un peu de passion là-dedans, que l’on ne voudrait pas vraiment échanger contre le reste du monde ?

Chaudière à gaz décidée. C’est le seul point négatif

Eh bien alors. Je ne perdrais pas de temps à penser aux rêves passés et aux élans qui ne coûtent chers que pour rien de concret en retour.

Moi aussi, je pense que c’est un numéro trop grand et que vous n’avez pas encore montré qu’on peut économiser. Pfandtausch ne fait pas la banque avec 1,9% à 4,5-5%. Si vous obtenez le Bauspardarlehen sans inscription au registre foncier, les 50t€ ne suffisent même pas pour les frais annexes.