majestix
05.10.2012 22:28:43
- #1
Bonjour à tous,
ma femme et moi souhaitons acheter un terrain à bâtir dans un lotissement neuf. Ce lotissement se compose de 4 phases au total. Deux phases de construction sont déjà viabilisées et la troisième est en cours. Dans cette phase, nous avons maintenant choisi un terrain et avons reçu un projet de contrat de vente du vendeur.
Le terrain est vendu par une GmbH, qui a apparemment pris en charge la viabilisation du lotissement et a conclu un contrat de viabilisation avec la commune à cet effet.
J’ai, je l’espère, modifié toutes les personnes et sociétés dans le contrat de vente et je vous demanderais de bien vouloir y jeter un œil.
Y a-t-il quelque chose qui serait désavantageux pour nous et qui est normalement réglé autrement ?
Y a-t-il des avantages ?
Pouvons-nous signer le contrat tel quel ?
Que devrions-nous encore prendre en compte lors du rendez-vous chez le notaire ?
Le contrat de vente garantit-il également que l’aménagement final ultérieur de la rue est déjà payé et que se passe-t-il si le vendeur fait faillite ?
Voici le contrat :
Si. - unilatéralement rédigé -
URNr. /2012
Négocié à Musterstadt le
Devant moi,
Prénom Nom, notaire à Musterstadt
sont comparus pour la rédaction d’un contrat de vente entre
1. la société vendeuse GmbH ayant son siège à Musterstadt, adresse professionnelle :
11111 Musterstadt, Musterstraße 1, inscrite au registre
sous le numéro HRB XXXX du tribunal d’instance de Bonn,
- ci-après dénommée « le vendeur » -,
2. les époux M. Max Musterfrau, né le 2 février
1982, et Mme Anja Musterfrau, née Fraumuster, née le 1er octobre 1981, tous deux domiciliés au 11111 Musterstadt, Musterstraße 6,
- ci-après dénommés « l’acheteur », même s’il s’agit de plusieurs
personnes -,
pour 1 : M. Jörg Verkäufername, né le 01.03.1971, domicilié Musterstraße 10, 11111 Musterstadt, agissant non en son nom propre mais en tant que directeur général habilité à la représentation exclusive et libéré des restrictions de l’article 181 du Code de la construction pour la partie 1.,
pour 2 : les parties personnellement.
La personne comparante pour 1. est connue personnellement du notaire. Les comparants
pour 2. se sont identifiés par présentation
Les parties confirment préalablement avoir reçu le projet d’acte dans le délai de 14 jours prévu par l’article 17, paragraphe 2a, chiffre 2, de la loi sur l’authentification.
Les comparants, agissant comme indiqué, déclarent :
Préambule
1. Situation au registre foncier
a) En tant que propriétaire du bien immobilier inscrit au registre foncier de Dorf - tribunal d’instance
de Bonn - feuille XXX, section Dorf, parcelle 001 n° XXX, bâtiment et terrain libre, An der Bendenstraße, superficie : 10.110 m², ou des parties de terrain issues du bien immobilier susmentionné ci-après dénommé « le bien immobilier », le vendeur est inscrit selon ses propres déclarations.
b) Le bien immobilier sera grevé après transcription de la propriété en section
II de deux inscriptions de retention de propriété pour des parties du terrain au profit de la commune Gemeinde XY. En outre, le bien immobilier pourrait être grevé en section III d’une hypothèque de financement au profit du vendeur.
c) Le notaire a fait vérifier le contenu du registre foncier.
2. Le vendeur a conclu avec la commune Gemeinde XY le 30.01.2004 un
contrat de viabilisation, complété par une déclaration en date du
30.11.2004. Le vendeur s’est contractuellement engagé auprès de la commune Gemeinde XY à viabiliser l’objet du contrat.
Cet engagement est garanti par la remise de garanties bancaires émises par des grandes banques allemandes, des caisses d’épargne ou des banques coopératives au profit de la commune Gemeinde XY. Le notaire a reçu une attestation de la commune Gemeinde XY datée du 30.08.2005 confirmant que les conditions suspensives prévues à l’article 16 du contrat de viabilisation du 30.01.2004 sont remplies et que le contrat est effectif à compter du 30.08.2005.
L’acheteur est informé que l’obligation de viabilisation n’existe qu’auprès de la commune Gemeinde XY et, sans préjudice de l’obligation d’exécution du vendeur, ne fait pas partie du présent contrat. Le terrain vendu ci-après se trouve dans la quatrième phase de viabilisation.
3. Le lotissement est soumis au plan d’urbanisme BP XX 12
« Bendenstraße » de la commune Gemeinde XY Dorf, qui, selon le vendeur, est juridiquement valide. Sur cette base sont conclus par les parties le présent
C o n t r a t d e v e n t e :
I.
Objet du contrat
1. Le vendeur vend à l’acheteur qui l’accepte — plusieurs à parts égales — une parcelle partielle du bien immobilier susmentionné, encore à mesurer, d’environ 538 m² avec tous ses éléments essentiels et accessoires. Le bien immobilier est non bâti.
La parcelle séparée est désignée sur le plan de situation annexé au présent acte, auquel il est fait référence, par les lettres A-B-C-D-E-F-G-A. Les parties sont d’accord sur la situation et les limites de la parcelle séparée dans la réalité. La mesure locale n’a pas encore été effectuée ; le cadastre n’a pas encore été mis à jour.
2. Toutes les charges inscrites au registre foncier doivent être radiées.
II.
Prix d’achat
1. Le prix d’achat provisoire pour la superficie envisagée ci-dessus est de 96.000,00 € (en lettres : quatre-vingt-seize mille euros).
Le prix d’achat définitif sera déterminé en fonction du résultat de la mesure cadastrale officielle dans le cas où le résultat de la mesure diffère de plus de 2 mètres carrés de la surface indiquée ci-dessus. Dans ce cas, les parties sont tenues de compenser mutuellement la différence pour l’ensemble de la variation sur la base de EUR ,-- par mètre carré. Le montant de la compensation devra être payé sans intérêts dans un délai d’un mois après la détermination du résultat de la mesure cadastrale, mais non avant l’échéance du prix d’achat.
2. Le prix d’achat est exigible sans intérêt et payable quatorze jours après que
le notaire aura confirmé par écrit aux parties que
a) les autorisations et déclarations nécessaires à la validité juridique du présent acte sont disponibles auprès du notaire sous une forme acceptable pour le registre foncier,
b) la commune compétente a certifié qu’aucun droit de préemption selon le Code de la construction n’existe ou n’a été exercé,
c) la renonciation au droit de préemption selon l’article 36a LG NRW de l’Office inférieur de la nature est disponible,
d) après la transcription de la propriété au nom du vendeur, l’inscription d’une réservation de transfert de propriété au profit de l’acheteur a été effectuée, avec un rang postérieur aux réservations de transfert susmentionnées pour la commune Gemeinde XY et à l’hypothèque mentionnée en section III ; les droits intermédiaires inscrits avec le consentement de l’acheteur ne font pas obstacle à l’échéance. Les réservations de transfert précédentes qui garantissent le droit à la propriété d’autres acheteurs sur d’autres parcelles et les hypothèques de financement d’autres acheteurs sont prioritaires, si les créanciers ont confirmé par écrit la libération du bien immobilier vendu ici après mesure et enregistrement cadastral,
e) l’autorisation de radiation de la commune Gemeinde XY concernant la réservation de transfert relative au bien immobilier vendu par le présent acte est disponible ou que la commune Gemeinde XY s’est engagée irrévocablement à délivrer l’autorisation de radiation sans condition après mesure,
f) la déclaration de libération hypothécaire de la créancière liée à l’hypothèque non reprise par l’acheteur est disponible auprès du notaire, de manière à ce que le prix d’achat provisoire suffise à la libération des charges.
Le notaire est chargé d’informer les parties dès qu’il connaît l’entrée en vigueur des conditions a) à f).
Une autre condition qui relève du contrôle des parties elles-mêmes pour l’exigibilité du prix d’achat provisoire est que
- la voie d’accès de construction soit réalisée afin de permettre l’accès au terrain pour la constructibilité,
• - la commune Gemeinde XY ait confirmé par écrit que la garantie contractuelle relative à la phase IV du lotissement dans le cadre du contrat de viabilisation est disponible,
• - la construction puisse commencer conformément aux dispositions légales en matière d’urbanisme.
3. L’acheteur est irrévocablement ordonné à ce que, à l’échéance du prix d’achat, les créances de la créancière hypothécaire susmentionnée soient remboursées conformément aux mandats fiduciaires encore à émettre et qu’un éventuel reliquat du prix d’achat soit versé au vendeur.
Le paiement du reliquat du prix d’achat ainsi que des montants de remboursement convenus au présent acte doit être effectué de manière libératoire sur un compte désigné par le vendeur au profit de l’acheteur. Ce qui importe pour le paiement dans les délais est la réception du prix d’achat sur le compte du bénéficiaire.
4. Si l’acheteur ne paie pas tout ou une partie du prix d’achat à l’échéance, il sera en retard sans mise en demeure. Il devra alors payer des intérêts de retard au taux légal sur la partie impayée de la somme due. La réclamation d’un dommage supplémentaire n’est pas exclue.
5. L’acheteur se soumet, en raison de son obligation de paiement du prix d’achat, à l’exécution forcée immédiate par le vendeur sur la base du présent acte ; une copie exécutoire peut être délivrée sans preuve particulière après notification de l’exigibilité par le notaire. Cela ne porte pas atteinte à la charge de la preuve dans la procédure d’opposition à l’exécution forcée. Plusieurs acheteurs sont solidairement responsables.
III.
Autres accords
1. Les droits de l’acheteur en cas de vice du bien immobilier sont exclus. Cela s’applique également aux demandes d’indemnisation, sauf si le vendeur agit intentionnellement. L’acheteur a visité l’objet d’achat ; il l’achète dans l’état utilisé actuel. Le vendeur déclare ne pas avoir connaissance de vices cachés ou de signes de pollution ancienne. Les demandes de l’acheteur en indemnisation pour blessure à la vie, au corps ou à la santé, si le vendeur est responsable de la violation, ainsi que pour d’autres dommages résultant d’une faute intentionnelle ou d’une négligence grave du vendeur restent réservées. La faute du représentant légal ou de l’aide à l’exécution du vendeur est assimilée à une faute du vendeur. Aucune garantie n’est donnée. Les parties conviennent que la constructibilité du terrain est la qualité au sens de l’article 434, paragraphe 1, phrase 1, du Code de la construction, sans qu’une garantie soit accordée par le vendeur. Une construction résidentielle doit être autorisée sur le terrain dans le cadre des dispositions du plan d’urbanisme (point 3 du préambule).
Si la constructibilité dans la mesure convenue ci-dessus n’est pas donnée, l’acheteur peut se rétracter du contrat sans autre délai mais ne peut exiger ni réduction du prix d’achat ni indemnisation. Le notaire a indiqué la prescription selon §§ 438, 218 Code de la construction.
2. Les servitudes non inscrites au registre foncier et les restrictions de voisinage nécessitant l’accord du propriétaire concerné à leur établissement, ainsi que les charges de construction, sont reprises par l’acheteur ; toutefois, le vendeur déclare ne pas en connaître. Les parties ont été informées de la possibilité de consulter elles-mêmes le registre des charges de construction.
Le vendeur est tenu de délivrer le bien vendu libre des charges et restrictions inscrites au registre foncier non reprises ainsi que libre des intérêts, taxes, impôts et autres charges publiques non reprises. Tant que cela n’est pas le cas, l’acheteur peut refuser des paiements sur le prix d’achat, sauf obligation de paiement anticipé.
3. Sont transférés à l’acheteur : la possession et l’usage, le risque et les charges, y compris toutes obligations relatives aux assurances liées au bien immobilier ainsi que les obligations générales de sécurité routière à compter du jour où le prix d’achat est entièrement entré chez le vendeur.
4. Il n’y a pas de contrats de location ou de bail.
5. Les contributions de viabilisation selon le Code de la construction et les charges selon la loi sur les taxes communales pour le premier raccordement prévues selon la planification applicable au moment de la conclusion du contrat pour les travaux de construction de la commune Gemeinde XY sont à la charge du vendeur.
Les coûts de raccordement des installations domestiques sont à la charge de l’acheteur.
L’acheteur est informé que ne sont pas compris dans le prix d’achat du terrain :
•- les contributions de raccordement pour l’eau, l’électricité, le gaz ainsi que la téléphonie et la communication TV,
•- les coûts de raccordement aux installations des fournisseurs, c’est-à-dire les coûts d’installation des conduites d’approvisionnement depuis la conduite principale jusqu’à la limite du terrain ainsi que la pose des conduites dans la maison,
•- les coûts effectifs de construction des conduites d’évacuation des eaux usées depuis la maison jusqu’au raccordement au réseau public d’évacuation.
Dans le cas où d’autres contributions pour des extensions ou modifications futures des installations de viabilisation sont exigées selon la loi sur les taxes communales ou le Code de la construction, elles seront à la charge de l’acheteur.
Le notaire a indiqué que, indépendamment de cet accord, la contribution est due envers la commune par celui qui est propriétaire du terrain au moment de la notification de la demande de paiement, et que la dette de contribution est grevée en tant que charge publique sur le bien immobilier.
Le vendeur et l’acheteur conviennent que la société vendeuse GmbH posera le raccordement au réseau d’eaux pluviales et usées de la conduite principale dans la rue jusqu’à la limite du terrain dans le cadre de la viabilisation. Cette prestation est incluse dans le prix d’achat. Jusqu’à la réalisation conforme et sans défaut du raccordement domestique des égouts, l’acheteur dispose d’un droit de retenue sur le prix d’achat d’un montant de 1.500,-- (en lettres : mille cinq cents) euros.
Pour clarification, les parties constatent que l’exécution des raccordements domestiques des égouts de la limite du terrain au projet de construction à édifier incombe à l’acheteur à ses propres frais.
6. Sans préjudice de la responsabilité solidaire légale de toutes les parties pour les impôts concernant le bien immobilier, la taxe sur les mutations immobilières et les frais de notaire et de tribunal, il est convenu :
a) Le vendeur supporte les frais de radiation des charges non reprises, y compris les frais des autorisations de radiation et les frais liés au contrôle des créanciers à rembourser dans le cadre des clauses fiduciaires.
b) Les frais pour la permission d’un mandataire représenté sont à la charge du mandant.
c) Les frais liés à la mesure réalisée du bien immobilier, y compris le bornage ainsi que la mise à jour du cadastre et du registre foncier, sont à la charge du vendeur.
d) Tous les autres frais notariaux et judiciaires liés au présent acte et à son exécution, les coûts et frais des autorisations privées et administratives requises ainsi que la taxe sur les mutations immobilières sont à la charge de l’acheteur.
IV.
Autorisations, droits de préemption
1. Le notaire a informé les parties des autorisations éventuellement requises ainsi que des droits de préemption légaux éventuels. Comme le bien immobilier n’est pas construit selon les déclarations des parties, la division du terrain ne nécessite pas d’autorisation.
2. Toutes les autorisations nécessaires sont réservées. Le notaire doit obtenir ces autorisations ou attestations négatives.
Il doit en outre notifier à la commune et à l’Office inférieur de la nature le contrat avec les données personnelles pour l’examen de l’exercice éventuel des droits de préemption légaux et recueillir les déclarations de renonciation.
3. Si un droit de préemption est exercé ou si une autorisation administrative est refusée ou seulement accordée sous réserve ou condition, la décision doit être notifiée directement aux parties. Une copie sera remise au notaire.
Toutes les autorisations et déclarations doivent devenir effectives dès leur réception par le notaire.
4. En cas d’exercice d’un droit de préemption administratif ou de refus ou d’octroi sous condition d’une autorisation administrative, les parties concernées disposent d’un droit de rétractation dans un délai de quatre semaines après la première décision de l’autorité administrative.
V. Informations
1. La propriété ne passe à l’acheteur qu’après transcription au registre foncier. Cette transcription ne pourra avoir lieu que si toutes les autorisations nécessaires, les déclarations relatives au droit de préemption de la commune compétente et l’attestation de non-objection de l’administration fiscale sont disponibles.
2. Les parties sont informées que la cession de biens immobiliers ainsi que la cession d’actifs d’entreprise peuvent être imposables. Le notaire n’a pas donné d’informations fiscales et n’a donc assumé aucune responsabilité à cet égard. Il a insisté sur le fait qu’il peut être conseillé de consulter un conseiller fiscal avant une vente.
3. Toutes les conventions contractuelles doivent être authentifiées par acte notarié. Les accords parallèles hors de ce document peuvent entraîner la nullité de l’ensemble de la transaction juridique.
4. Le vendeur conclut ce contrat dans le cadre de son activité commerciale ou professionnelle indépendante, contrairement à l’acheteur.
Les parties ont déclaré à la demande et après information selon l’article 311b, paragraphe 1 du Code de la construction, qu’elles n’entendent pas conclure un contrat d’entreprise pour la construction du bien immobilier entre elles et que le contrat de vente conclu ici n’est pas subordonné à la conclusion d’un tel contrat d’entreprise avec le vendeur ou d’autres personnes.
VI. Droits de rétractation
1. Tant le vendeur que l’acheteur se réservent un droit unilatéral de rétractation du présent contrat au cas où les conditions pour l’exigibilité du prix d’achat selon la section II, point 2, ne seraient pas remplies à la date prévue et que le début des travaux de viabilisation pour la phase IV n’auraient pas commencé à cette date. La rétractation doit être notifiée par écrit à l’autre partie contractante.
2. Les frais de cet acte ainsi que les frais de résiliation du contrat de vente sont à la charge, en cas de rétractation, de la partie contractante ayant notifié la rétractation. En cas de circonstances justifiant la rétractation, la réclamation de dommages-intérêts est exclue.
Le notaire a informé sur la responsabilité solidaire pour les frais.
3. Ni les dépenses valorisantes ni les dépenses nécessaires ne seront remboursées à l’acheteur. Les fruits sont à restituer jusqu’à l’exercice du droit de rétractation. Les paiements effectués ne portent pas intérêt.
4. En cas de rétractation, l’acheteur doit immédiatement libérer par retour l’inscription d’hypothèque et autres droits qu’il aurait faits inscrire à ses frais ou en sa faveur sous déduction du remboursement du prix d’achat.
VII.
Déclarations relatives au registre foncier
Les parties donnent leur accord à l’inscription d’une réservation de transfert en faveur de l’acheteur - selon la participation susmentionnée - et à charge du bien immobilier acquis par le vendeur (cf. point 1 du préambule). L’acheteur consent à la radiation de cette réservation après transcription de la propriété à condition qu’aucune charge intermédiaire n’ait été inscrite ni aucune demande intermédiaire soit en cours à laquelle l’acheteur n’a pas participé.
Les parties chargent et habilitent sous dispense des restrictions de l’article 181 du Code de la construction
- Mme Christina Meier,
- M. Guido Müller,
- M. Markus Schmitz,
tous domiciliés au 11111 Musterstadt, Musterstraße 1, chacun seul, à déclarer et recevoir l’acte de transfert du bien après mesure et obtention de la désignation cadastrale, à répéter la faculté d’inscription concernant la réservation de transfert et à donner et recevoir toutes autres déclarations nécessaires à l’exécution du contrat, notamment à l’accomplissement du transfert de propriété au registre foncier.
Les susnommés, Mme Meier, M. Müller et M. Schmitz, sont également habilités individuellement et sous dispense des restrictions de l’article 181 du Code de la construction à consentir et demander les radiations, libérations de charges et changements de rang ainsi qu’à autoriser la radiation de la réservation en faveur de l’acheteur pour la partie non vendue.
Si l’acheteur a fait inscrire des hypothèques à charge de l’ensemble du bien non mesuré, les mandataires susmentionnés sont également habilités à demander la radiation de ces hypothèques, après mesure et mise à jour cadastrale sur la partie résiduelle du bien initial laissé au vendeur. Les frais liés à cette radiation sont à la charge de l’acheteur.
Cette procuration est valable au-delà de notre décès. Elle est toutefois limitée en ce qu’elle ne peut être exercée qu’en présence du notaire, de son successeur ou de son représentant en fonction.
Le notaire est chargé de ne délivrer une copie simple ou certifiée conforme de l’acte de transfert à l’acheteur et d’ordonner la transcription au registre foncier qu’après justification du paiement intégral du prix d’achat. Les parties demanderont toutes les radiations et changements de rang conformément à l’autorisation des ayants droit, y compris sur tous les points de solidarité.
Le notaire est autorisé à présenter les demandes relatives à l’exécution du contrat également partiellement ou avec restriction et à les retirer. Les notifications du registre foncier doivent être transmises au notaire.
VIII.
Procuration pour charges
Le vendeur donne par la présente une procuration irrévocable à l’acheteur, sous dispense des restrictions de l’article 181 du Code de la construction, pour grever l’ensemble du bien immobilier acquis par le vendeur (cf. point 1 du préambule) ou après la mesure le bien acheté avec des hypothèques de n’importe quel montant avec intérêts annuels et accessoires, pour soumettre le propriétaire respectif à l’exécution forcée immédiate sur l’objet d’achat en ce qui concerne ces hypothèques avec intérêts et accessoires, pour donner les déclarations et autorisations nécessaires à l’inscription des hypothèques avec intérêts et accessoires ainsi que de la clause de soumission, et pour consentir et demander les radiations et changements de rang.
Toutefois, l’acheteur n’est pas autorisé à engager personnellement le vendeur.
La procuration est toutefois limitée en ce qu’elle ne peut être exercée qu’en présence du notaire, de son successeur ou de son représentant en fonction.
Le notaire est chargé de ne demander l’inscription des hypothèques ordonnées dans le cadre de cette procuration auprès du bureau du registre foncier que si
a) les créanciers ont été instruits irrévocablement par l’acheteur de ne verser les prêts consentis à raison de l’inscription des hypothèques qu’au vendeur jusqu’au montant du prix d’achat et ont confirmé au notaire que leurs instructions de paiement seront respectées,
b) les créanciers confirment irrévocablement qu’après réception des documents de mesure, la partie non vendue du bien immobilier désigné au point 1 du préambule sera dégagée de la solidarité,
c) les créanciers confirment par écrit au notaire que jusqu’au paiement intégral du prix d’achat, les hypothèques ordonnées dans le cadre de la procuration ne garantissent pas d’autres créances que celles effectivement versées à partir du prêt pour le remboursement du prix d’achat au vendeur.
Une confirmation correspondante du créancier doit être obtenue par le notaire avant de présenter la demande d’inscription des hypothèques.
Aucune preuve de ceci n’a à être fournie au bureau du registre foncier.
Le présent procès-verbal a été lu aux comparants, l’annexe leur a été présentée pour consultation, tout a été approuvé par eux et signé de leur main ainsi que par le notaire.
ma femme et moi souhaitons acheter un terrain à bâtir dans un lotissement neuf. Ce lotissement se compose de 4 phases au total. Deux phases de construction sont déjà viabilisées et la troisième est en cours. Dans cette phase, nous avons maintenant choisi un terrain et avons reçu un projet de contrat de vente du vendeur.
Le terrain est vendu par une GmbH, qui a apparemment pris en charge la viabilisation du lotissement et a conclu un contrat de viabilisation avec la commune à cet effet.
J’ai, je l’espère, modifié toutes les personnes et sociétés dans le contrat de vente et je vous demanderais de bien vouloir y jeter un œil.
Y a-t-il quelque chose qui serait désavantageux pour nous et qui est normalement réglé autrement ?
Y a-t-il des avantages ?
Pouvons-nous signer le contrat tel quel ?
Que devrions-nous encore prendre en compte lors du rendez-vous chez le notaire ?
Le contrat de vente garantit-il également que l’aménagement final ultérieur de la rue est déjà payé et que se passe-t-il si le vendeur fait faillite ?
Voici le contrat :
Si. - unilatéralement rédigé -
URNr. /2012
Négocié à Musterstadt le
Devant moi,
Prénom Nom, notaire à Musterstadt
sont comparus pour la rédaction d’un contrat de vente entre
1. la société vendeuse GmbH ayant son siège à Musterstadt, adresse professionnelle :
11111 Musterstadt, Musterstraße 1, inscrite au registre
sous le numéro HRB XXXX du tribunal d’instance de Bonn,
- ci-après dénommée « le vendeur » -,
2. les époux M. Max Musterfrau, né le 2 février
1982, et Mme Anja Musterfrau, née Fraumuster, née le 1er octobre 1981, tous deux domiciliés au 11111 Musterstadt, Musterstraße 6,
- ci-après dénommés « l’acheteur », même s’il s’agit de plusieurs
personnes -,
pour 1 : M. Jörg Verkäufername, né le 01.03.1971, domicilié Musterstraße 10, 11111 Musterstadt, agissant non en son nom propre mais en tant que directeur général habilité à la représentation exclusive et libéré des restrictions de l’article 181 du Code de la construction pour la partie 1.,
pour 2 : les parties personnellement.
La personne comparante pour 1. est connue personnellement du notaire. Les comparants
pour 2. se sont identifiés par présentation
Les parties confirment préalablement avoir reçu le projet d’acte dans le délai de 14 jours prévu par l’article 17, paragraphe 2a, chiffre 2, de la loi sur l’authentification.
Les comparants, agissant comme indiqué, déclarent :
Préambule
1. Situation au registre foncier
a) En tant que propriétaire du bien immobilier inscrit au registre foncier de Dorf - tribunal d’instance
de Bonn - feuille XXX, section Dorf, parcelle 001 n° XXX, bâtiment et terrain libre, An der Bendenstraße, superficie : 10.110 m², ou des parties de terrain issues du bien immobilier susmentionné ci-après dénommé « le bien immobilier », le vendeur est inscrit selon ses propres déclarations.
b) Le bien immobilier sera grevé après transcription de la propriété en section
II de deux inscriptions de retention de propriété pour des parties du terrain au profit de la commune Gemeinde XY. En outre, le bien immobilier pourrait être grevé en section III d’une hypothèque de financement au profit du vendeur.
c) Le notaire a fait vérifier le contenu du registre foncier.
2. Le vendeur a conclu avec la commune Gemeinde XY le 30.01.2004 un
contrat de viabilisation, complété par une déclaration en date du
30.11.2004. Le vendeur s’est contractuellement engagé auprès de la commune Gemeinde XY à viabiliser l’objet du contrat.
Cet engagement est garanti par la remise de garanties bancaires émises par des grandes banques allemandes, des caisses d’épargne ou des banques coopératives au profit de la commune Gemeinde XY. Le notaire a reçu une attestation de la commune Gemeinde XY datée du 30.08.2005 confirmant que les conditions suspensives prévues à l’article 16 du contrat de viabilisation du 30.01.2004 sont remplies et que le contrat est effectif à compter du 30.08.2005.
L’acheteur est informé que l’obligation de viabilisation n’existe qu’auprès de la commune Gemeinde XY et, sans préjudice de l’obligation d’exécution du vendeur, ne fait pas partie du présent contrat. Le terrain vendu ci-après se trouve dans la quatrième phase de viabilisation.
3. Le lotissement est soumis au plan d’urbanisme BP XX 12
« Bendenstraße » de la commune Gemeinde XY Dorf, qui, selon le vendeur, est juridiquement valide. Sur cette base sont conclus par les parties le présent
C o n t r a t d e v e n t e :
I.
Objet du contrat
1. Le vendeur vend à l’acheteur qui l’accepte — plusieurs à parts égales — une parcelle partielle du bien immobilier susmentionné, encore à mesurer, d’environ 538 m² avec tous ses éléments essentiels et accessoires. Le bien immobilier est non bâti.
La parcelle séparée est désignée sur le plan de situation annexé au présent acte, auquel il est fait référence, par les lettres A-B-C-D-E-F-G-A. Les parties sont d’accord sur la situation et les limites de la parcelle séparée dans la réalité. La mesure locale n’a pas encore été effectuée ; le cadastre n’a pas encore été mis à jour.
2. Toutes les charges inscrites au registre foncier doivent être radiées.
II.
Prix d’achat
1. Le prix d’achat provisoire pour la superficie envisagée ci-dessus est de 96.000,00 € (en lettres : quatre-vingt-seize mille euros).
Le prix d’achat définitif sera déterminé en fonction du résultat de la mesure cadastrale officielle dans le cas où le résultat de la mesure diffère de plus de 2 mètres carrés de la surface indiquée ci-dessus. Dans ce cas, les parties sont tenues de compenser mutuellement la différence pour l’ensemble de la variation sur la base de EUR ,-- par mètre carré. Le montant de la compensation devra être payé sans intérêts dans un délai d’un mois après la détermination du résultat de la mesure cadastrale, mais non avant l’échéance du prix d’achat.
2. Le prix d’achat est exigible sans intérêt et payable quatorze jours après que
le notaire aura confirmé par écrit aux parties que
a) les autorisations et déclarations nécessaires à la validité juridique du présent acte sont disponibles auprès du notaire sous une forme acceptable pour le registre foncier,
b) la commune compétente a certifié qu’aucun droit de préemption selon le Code de la construction n’existe ou n’a été exercé,
c) la renonciation au droit de préemption selon l’article 36a LG NRW de l’Office inférieur de la nature est disponible,
d) après la transcription de la propriété au nom du vendeur, l’inscription d’une réservation de transfert de propriété au profit de l’acheteur a été effectuée, avec un rang postérieur aux réservations de transfert susmentionnées pour la commune Gemeinde XY et à l’hypothèque mentionnée en section III ; les droits intermédiaires inscrits avec le consentement de l’acheteur ne font pas obstacle à l’échéance. Les réservations de transfert précédentes qui garantissent le droit à la propriété d’autres acheteurs sur d’autres parcelles et les hypothèques de financement d’autres acheteurs sont prioritaires, si les créanciers ont confirmé par écrit la libération du bien immobilier vendu ici après mesure et enregistrement cadastral,
e) l’autorisation de radiation de la commune Gemeinde XY concernant la réservation de transfert relative au bien immobilier vendu par le présent acte est disponible ou que la commune Gemeinde XY s’est engagée irrévocablement à délivrer l’autorisation de radiation sans condition après mesure,
f) la déclaration de libération hypothécaire de la créancière liée à l’hypothèque non reprise par l’acheteur est disponible auprès du notaire, de manière à ce que le prix d’achat provisoire suffise à la libération des charges.
Le notaire est chargé d’informer les parties dès qu’il connaît l’entrée en vigueur des conditions a) à f).
Une autre condition qui relève du contrôle des parties elles-mêmes pour l’exigibilité du prix d’achat provisoire est que
- la voie d’accès de construction soit réalisée afin de permettre l’accès au terrain pour la constructibilité,
• - la commune Gemeinde XY ait confirmé par écrit que la garantie contractuelle relative à la phase IV du lotissement dans le cadre du contrat de viabilisation est disponible,
• - la construction puisse commencer conformément aux dispositions légales en matière d’urbanisme.
3. L’acheteur est irrévocablement ordonné à ce que, à l’échéance du prix d’achat, les créances de la créancière hypothécaire susmentionnée soient remboursées conformément aux mandats fiduciaires encore à émettre et qu’un éventuel reliquat du prix d’achat soit versé au vendeur.
Le paiement du reliquat du prix d’achat ainsi que des montants de remboursement convenus au présent acte doit être effectué de manière libératoire sur un compte désigné par le vendeur au profit de l’acheteur. Ce qui importe pour le paiement dans les délais est la réception du prix d’achat sur le compte du bénéficiaire.
4. Si l’acheteur ne paie pas tout ou une partie du prix d’achat à l’échéance, il sera en retard sans mise en demeure. Il devra alors payer des intérêts de retard au taux légal sur la partie impayée de la somme due. La réclamation d’un dommage supplémentaire n’est pas exclue.
5. L’acheteur se soumet, en raison de son obligation de paiement du prix d’achat, à l’exécution forcée immédiate par le vendeur sur la base du présent acte ; une copie exécutoire peut être délivrée sans preuve particulière après notification de l’exigibilité par le notaire. Cela ne porte pas atteinte à la charge de la preuve dans la procédure d’opposition à l’exécution forcée. Plusieurs acheteurs sont solidairement responsables.
III.
Autres accords
1. Les droits de l’acheteur en cas de vice du bien immobilier sont exclus. Cela s’applique également aux demandes d’indemnisation, sauf si le vendeur agit intentionnellement. L’acheteur a visité l’objet d’achat ; il l’achète dans l’état utilisé actuel. Le vendeur déclare ne pas avoir connaissance de vices cachés ou de signes de pollution ancienne. Les demandes de l’acheteur en indemnisation pour blessure à la vie, au corps ou à la santé, si le vendeur est responsable de la violation, ainsi que pour d’autres dommages résultant d’une faute intentionnelle ou d’une négligence grave du vendeur restent réservées. La faute du représentant légal ou de l’aide à l’exécution du vendeur est assimilée à une faute du vendeur. Aucune garantie n’est donnée. Les parties conviennent que la constructibilité du terrain est la qualité au sens de l’article 434, paragraphe 1, phrase 1, du Code de la construction, sans qu’une garantie soit accordée par le vendeur. Une construction résidentielle doit être autorisée sur le terrain dans le cadre des dispositions du plan d’urbanisme (point 3 du préambule).
Si la constructibilité dans la mesure convenue ci-dessus n’est pas donnée, l’acheteur peut se rétracter du contrat sans autre délai mais ne peut exiger ni réduction du prix d’achat ni indemnisation. Le notaire a indiqué la prescription selon §§ 438, 218 Code de la construction.
2. Les servitudes non inscrites au registre foncier et les restrictions de voisinage nécessitant l’accord du propriétaire concerné à leur établissement, ainsi que les charges de construction, sont reprises par l’acheteur ; toutefois, le vendeur déclare ne pas en connaître. Les parties ont été informées de la possibilité de consulter elles-mêmes le registre des charges de construction.
Le vendeur est tenu de délivrer le bien vendu libre des charges et restrictions inscrites au registre foncier non reprises ainsi que libre des intérêts, taxes, impôts et autres charges publiques non reprises. Tant que cela n’est pas le cas, l’acheteur peut refuser des paiements sur le prix d’achat, sauf obligation de paiement anticipé.
3. Sont transférés à l’acheteur : la possession et l’usage, le risque et les charges, y compris toutes obligations relatives aux assurances liées au bien immobilier ainsi que les obligations générales de sécurité routière à compter du jour où le prix d’achat est entièrement entré chez le vendeur.
4. Il n’y a pas de contrats de location ou de bail.
5. Les contributions de viabilisation selon le Code de la construction et les charges selon la loi sur les taxes communales pour le premier raccordement prévues selon la planification applicable au moment de la conclusion du contrat pour les travaux de construction de la commune Gemeinde XY sont à la charge du vendeur.
Les coûts de raccordement des installations domestiques sont à la charge de l’acheteur.
L’acheteur est informé que ne sont pas compris dans le prix d’achat du terrain :
•- les contributions de raccordement pour l’eau, l’électricité, le gaz ainsi que la téléphonie et la communication TV,
•- les coûts de raccordement aux installations des fournisseurs, c’est-à-dire les coûts d’installation des conduites d’approvisionnement depuis la conduite principale jusqu’à la limite du terrain ainsi que la pose des conduites dans la maison,
•- les coûts effectifs de construction des conduites d’évacuation des eaux usées depuis la maison jusqu’au raccordement au réseau public d’évacuation.
Dans le cas où d’autres contributions pour des extensions ou modifications futures des installations de viabilisation sont exigées selon la loi sur les taxes communales ou le Code de la construction, elles seront à la charge de l’acheteur.
Le notaire a indiqué que, indépendamment de cet accord, la contribution est due envers la commune par celui qui est propriétaire du terrain au moment de la notification de la demande de paiement, et que la dette de contribution est grevée en tant que charge publique sur le bien immobilier.
Le vendeur et l’acheteur conviennent que la société vendeuse GmbH posera le raccordement au réseau d’eaux pluviales et usées de la conduite principale dans la rue jusqu’à la limite du terrain dans le cadre de la viabilisation. Cette prestation est incluse dans le prix d’achat. Jusqu’à la réalisation conforme et sans défaut du raccordement domestique des égouts, l’acheteur dispose d’un droit de retenue sur le prix d’achat d’un montant de 1.500,-- (en lettres : mille cinq cents) euros.
Pour clarification, les parties constatent que l’exécution des raccordements domestiques des égouts de la limite du terrain au projet de construction à édifier incombe à l’acheteur à ses propres frais.
6. Sans préjudice de la responsabilité solidaire légale de toutes les parties pour les impôts concernant le bien immobilier, la taxe sur les mutations immobilières et les frais de notaire et de tribunal, il est convenu :
a) Le vendeur supporte les frais de radiation des charges non reprises, y compris les frais des autorisations de radiation et les frais liés au contrôle des créanciers à rembourser dans le cadre des clauses fiduciaires.
b) Les frais pour la permission d’un mandataire représenté sont à la charge du mandant.
c) Les frais liés à la mesure réalisée du bien immobilier, y compris le bornage ainsi que la mise à jour du cadastre et du registre foncier, sont à la charge du vendeur.
d) Tous les autres frais notariaux et judiciaires liés au présent acte et à son exécution, les coûts et frais des autorisations privées et administratives requises ainsi que la taxe sur les mutations immobilières sont à la charge de l’acheteur.
IV.
Autorisations, droits de préemption
1. Le notaire a informé les parties des autorisations éventuellement requises ainsi que des droits de préemption légaux éventuels. Comme le bien immobilier n’est pas construit selon les déclarations des parties, la division du terrain ne nécessite pas d’autorisation.
2. Toutes les autorisations nécessaires sont réservées. Le notaire doit obtenir ces autorisations ou attestations négatives.
Il doit en outre notifier à la commune et à l’Office inférieur de la nature le contrat avec les données personnelles pour l’examen de l’exercice éventuel des droits de préemption légaux et recueillir les déclarations de renonciation.
3. Si un droit de préemption est exercé ou si une autorisation administrative est refusée ou seulement accordée sous réserve ou condition, la décision doit être notifiée directement aux parties. Une copie sera remise au notaire.
Toutes les autorisations et déclarations doivent devenir effectives dès leur réception par le notaire.
4. En cas d’exercice d’un droit de préemption administratif ou de refus ou d’octroi sous condition d’une autorisation administrative, les parties concernées disposent d’un droit de rétractation dans un délai de quatre semaines après la première décision de l’autorité administrative.
V. Informations
1. La propriété ne passe à l’acheteur qu’après transcription au registre foncier. Cette transcription ne pourra avoir lieu que si toutes les autorisations nécessaires, les déclarations relatives au droit de préemption de la commune compétente et l’attestation de non-objection de l’administration fiscale sont disponibles.
2. Les parties sont informées que la cession de biens immobiliers ainsi que la cession d’actifs d’entreprise peuvent être imposables. Le notaire n’a pas donné d’informations fiscales et n’a donc assumé aucune responsabilité à cet égard. Il a insisté sur le fait qu’il peut être conseillé de consulter un conseiller fiscal avant une vente.
3. Toutes les conventions contractuelles doivent être authentifiées par acte notarié. Les accords parallèles hors de ce document peuvent entraîner la nullité de l’ensemble de la transaction juridique.
4. Le vendeur conclut ce contrat dans le cadre de son activité commerciale ou professionnelle indépendante, contrairement à l’acheteur.
Les parties ont déclaré à la demande et après information selon l’article 311b, paragraphe 1 du Code de la construction, qu’elles n’entendent pas conclure un contrat d’entreprise pour la construction du bien immobilier entre elles et que le contrat de vente conclu ici n’est pas subordonné à la conclusion d’un tel contrat d’entreprise avec le vendeur ou d’autres personnes.
VI. Droits de rétractation
1. Tant le vendeur que l’acheteur se réservent un droit unilatéral de rétractation du présent contrat au cas où les conditions pour l’exigibilité du prix d’achat selon la section II, point 2, ne seraient pas remplies à la date prévue et que le début des travaux de viabilisation pour la phase IV n’auraient pas commencé à cette date. La rétractation doit être notifiée par écrit à l’autre partie contractante.
2. Les frais de cet acte ainsi que les frais de résiliation du contrat de vente sont à la charge, en cas de rétractation, de la partie contractante ayant notifié la rétractation. En cas de circonstances justifiant la rétractation, la réclamation de dommages-intérêts est exclue.
Le notaire a informé sur la responsabilité solidaire pour les frais.
3. Ni les dépenses valorisantes ni les dépenses nécessaires ne seront remboursées à l’acheteur. Les fruits sont à restituer jusqu’à l’exercice du droit de rétractation. Les paiements effectués ne portent pas intérêt.
4. En cas de rétractation, l’acheteur doit immédiatement libérer par retour l’inscription d’hypothèque et autres droits qu’il aurait faits inscrire à ses frais ou en sa faveur sous déduction du remboursement du prix d’achat.
VII.
Déclarations relatives au registre foncier
Les parties donnent leur accord à l’inscription d’une réservation de transfert en faveur de l’acheteur - selon la participation susmentionnée - et à charge du bien immobilier acquis par le vendeur (cf. point 1 du préambule). L’acheteur consent à la radiation de cette réservation après transcription de la propriété à condition qu’aucune charge intermédiaire n’ait été inscrite ni aucune demande intermédiaire soit en cours à laquelle l’acheteur n’a pas participé.
Les parties chargent et habilitent sous dispense des restrictions de l’article 181 du Code de la construction
- Mme Christina Meier,
- M. Guido Müller,
- M. Markus Schmitz,
tous domiciliés au 11111 Musterstadt, Musterstraße 1, chacun seul, à déclarer et recevoir l’acte de transfert du bien après mesure et obtention de la désignation cadastrale, à répéter la faculté d’inscription concernant la réservation de transfert et à donner et recevoir toutes autres déclarations nécessaires à l’exécution du contrat, notamment à l’accomplissement du transfert de propriété au registre foncier.
Les susnommés, Mme Meier, M. Müller et M. Schmitz, sont également habilités individuellement et sous dispense des restrictions de l’article 181 du Code de la construction à consentir et demander les radiations, libérations de charges et changements de rang ainsi qu’à autoriser la radiation de la réservation en faveur de l’acheteur pour la partie non vendue.
Si l’acheteur a fait inscrire des hypothèques à charge de l’ensemble du bien non mesuré, les mandataires susmentionnés sont également habilités à demander la radiation de ces hypothèques, après mesure et mise à jour cadastrale sur la partie résiduelle du bien initial laissé au vendeur. Les frais liés à cette radiation sont à la charge de l’acheteur.
Cette procuration est valable au-delà de notre décès. Elle est toutefois limitée en ce qu’elle ne peut être exercée qu’en présence du notaire, de son successeur ou de son représentant en fonction.
Le notaire est chargé de ne délivrer une copie simple ou certifiée conforme de l’acte de transfert à l’acheteur et d’ordonner la transcription au registre foncier qu’après justification du paiement intégral du prix d’achat. Les parties demanderont toutes les radiations et changements de rang conformément à l’autorisation des ayants droit, y compris sur tous les points de solidarité.
Le notaire est autorisé à présenter les demandes relatives à l’exécution du contrat également partiellement ou avec restriction et à les retirer. Les notifications du registre foncier doivent être transmises au notaire.
VIII.
Procuration pour charges
Le vendeur donne par la présente une procuration irrévocable à l’acheteur, sous dispense des restrictions de l’article 181 du Code de la construction, pour grever l’ensemble du bien immobilier acquis par le vendeur (cf. point 1 du préambule) ou après la mesure le bien acheté avec des hypothèques de n’importe quel montant avec intérêts annuels et accessoires, pour soumettre le propriétaire respectif à l’exécution forcée immédiate sur l’objet d’achat en ce qui concerne ces hypothèques avec intérêts et accessoires, pour donner les déclarations et autorisations nécessaires à l’inscription des hypothèques avec intérêts et accessoires ainsi que de la clause de soumission, et pour consentir et demander les radiations et changements de rang.
Toutefois, l’acheteur n’est pas autorisé à engager personnellement le vendeur.
La procuration est toutefois limitée en ce qu’elle ne peut être exercée qu’en présence du notaire, de son successeur ou de son représentant en fonction.
Le notaire est chargé de ne demander l’inscription des hypothèques ordonnées dans le cadre de cette procuration auprès du bureau du registre foncier que si
a) les créanciers ont été instruits irrévocablement par l’acheteur de ne verser les prêts consentis à raison de l’inscription des hypothèques qu’au vendeur jusqu’au montant du prix d’achat et ont confirmé au notaire que leurs instructions de paiement seront respectées,
b) les créanciers confirment irrévocablement qu’après réception des documents de mesure, la partie non vendue du bien immobilier désigné au point 1 du préambule sera dégagée de la solidarité,
c) les créanciers confirment par écrit au notaire que jusqu’au paiement intégral du prix d’achat, les hypothèques ordonnées dans le cadre de la procuration ne garantissent pas d’autres créances que celles effectivement versées à partir du prêt pour le remboursement du prix d’achat au vendeur.
Une confirmation correspondante du créancier doit être obtenue par le notaire avant de présenter la demande d’inscription des hypothèques.
Aucune preuve de ceci n’a à être fournie au bureau du registre foncier.
Le présent procès-verbal a été lu aux comparants, l’annexe leur a été présentée pour consultation, tout a été approuvé par eux et signé de leur main ainsi que par le notaire.