La valeur du terrain compte-t-elle comme des fonds propres ? Rendez-vous à la banque principale

La banque devra exactement faire cela. Il n’y a rien de conservateur là-dedans, c’est du réalisme.

J’ai écrit conservateur parce que les valeurs foncières de référence sont généralement en retard par rapport à l’évolution actuelle des prix. Le TE a parlé de procédures d’enchères dans ce domaine. Il a effectivement un intérêt à une évaluation élevée.

Et si quelqu'un a payé 1 500 euros/m² lors de la procédure d'enchères (pour quelque raison que ce soit), la BelWertV ne permet tout simplement pas de prendre en compte cette valeur, même partiellement.

BelWertV §15

(1) Pour la détermination de la valeur du terrain, des enquêtes doivent être menées sur
1. la situation locale, la taille et la configuration du terrain,
2. le type et l'étendue des possibilités d'utilisation fixées par le droit de la construction et l'utilisation effective,
3. la nature et la qualité des voies d'accès,
4. les principales connexions économiques et de transport,
5. les possibilités de raccordement aux réseaux d'alimentation et d'assainissement,
6. les contributions à l'aménagement restant à payer et
7. les valeurs de référence existantes et les prix comparatifs.
(2) La valeur du terrain doit être calculée au mètre carré de superficie du terrain. Lors de la détermination de la valeur du terrain, aucune utilisation supérieure à celle autorisée ne doit être prise en compte.

Il n'est certes nulle part défini ce qu'est un prix comparatif, mais un expert ne s'appuiera guère sur des valeurs dépassant la valeur indicatrice du terrain s'il n'existe pas de raisons convaincantes pour cela.

J'ai cherché une fois le prix au m2 à Neuburg sur Internet. Il se situe actuellement entre 400 et 600 €. J'espère que la banque regarde aussi comme ça. Ce serait alors quelques 10000 € de plus. Comment puis-je trouver la valeur foncière exacte ? Merci pour votre aide.
Salutations Manu

C'est bien vrai. Ces fameuses directives, nous avons pu en faire l'expérience nous-mêmes lors du financement.
Il s'agit d'un nouveau lotissement, qui est développé et vendu progressivement. Dans le Boris NRW, notre parcelle partielle est encore répertoriée comme terrain agricole à 5€. Une banque a sérieusement utilisé cette valeur, ce qui a bien sûr complètement compromis le prêt hypothécaire. Une autre a utilisé la valeur la plus basse se trouvant dans le voisinage immédiat. D'autres encore ont simplement pris le prix d'achat comme valeur vénale, ce qui a donné la meilleure condition.
Une banque a délégué l'évaluation au TÜV, qui a estimé la valeur à 2€ par m² de plus que le prix d'achat. D'où cela peut-il bien venir


Les valeurs foncières sont déterminées par la commission des experts. Certains Länder les publient en ligne. La Bavière a aussi un système (cherche sur Google Boris Bayern), mais si je vois bien, c'est payant.

merci pour le conseil.

Utiliser des terres agricoles comme base est bien sûr absurde, mais je crois que je l'ai aussi écrit récemment. Il est plus judicieux de passer par le prix d'achat. Ce n’est que s’il s’agit d’une donation qu’il n’y a pas de prix d’achat.

On pourrait encore supposer la valeur commerciale que le notaire prend comme base, mais il y a éventuellement un conflit d’intérêts, car le notaire est probablement intéressé par une valeur commerciale aussi élevée que possible. Cependant, lui aussi ne la fixera guère de manière arbitraire.

Si le terrain lui-même ne dispose pas d’une valeur de référence foncière pour une construction résidentielle correspondante, on pourrait prendre une valeur dans le voisinage immédiat et appliquer une décote appropriée de par exemple 10 %.