Décision : cofinancer la maison des parents ou constituer des capitaux propres ?

Bonjour à tous,

je suis confronté à une décision difficile. Mon père (67 ans) vit actuellement dans sa maison (maison individuelle), dont je pourrais estimer la valeur à environ 200 000 euros. Le crédit s’élève encore à environ 130 000 euros et arrive à échéance début 2017. Lui-même ne pourra à l’avenir payer que le strict nécessaire avec sa retraite, c’est-à-dire les intérêts selon la proposition de prolongation (probablement ~2%) et 1% d’amortissement – au total donc peut-être 300-500 euros. Une offre de la banque actuelle ainsi que d’autres banques doit encore être demandée.

À propos de moi
J’ai 33 ans et je souhaite sortir de mon appartement en location dans les 2 à 6 prochaines années et acheter une maison.
Revenu (mensuel/net) : 3 000
Apport personnel : 35 000
Taux d’épargne : 1 600

Option 1
Je continue à économiser – comme jusqu’à présent – un apport personnel et j’achète une maison dans la période mentionnée ci-dessus.

Option 2
Je participe au financement de la prolongation dans une certaine mesure (900 € ?) et je continue à épargner le reste (700 € ?). Si je devais trouver une maison, l’amortissement pour la maison de mon père serait réduit, de sorte qu’il ne paierait plus que lui. En cas de besoin (voir paragraphe suivant), je pourrais alors reprendre le relais. Cela suppose toutefois une double adaptation de l’amortissement pendant la durée du contrat.

Pourquoi l’option 2 ? Malheureusement, je dois envisager le fait que mon père ne vivra pas jusqu’à 100 ans, surtout parce qu’il a déjà eu une grave maladie dont une rechute pourrait survenir à tout moment. Ainsi, les taux d’intérêts actuellement bas pourraient être utilisés sans avoir à acquérir plus tard un bien immobilier surévalué.

Remarques
A) Ma compagne a un revenu d’environ 2 000 et pas d’apport personnel. Elle financerait bien sûr une partie en cas d’achat d’une maison, mais je ne la prends pas en compte dans les réflexions sur l’option 2. Un mariage et environ 2 enfants sont également prévus ou envisagés dans la période mentionnée (2-6 ans).

B) J’ai aussi un frère, mais il habite trop loin pour utiliser la maison de mon père lui-même (ce n’est pas une option pour lui non plus). Au final, je devrais comptabiliser ma part investie dans une revente éventuelle de la maison ou le racheter si je voulais l’utiliser moi-même.

Questions
1) Je suppose qu’il n’a pas de sens de transférer la maison/le crédit à mon nom, car je n’obtiendrais pas de second financement autrement. Ou bien la maison compte-t-elle comme apport personnel à hauteur d’environ 70 000 euros ?

2) La valeur de la maison est-elle estimée (à nouveau) lors d’un financement de prolongation ?

J’espère avoir été clair :) Je serais très heureux de recevoir des avis et des conseils. Merci beaucoup d’avance !
Daniel

Puisque tu as mentionné le sujet de la maladie grave, et aussi que ton père ne dispose pas de ressources propres suffisantes pour couvrir lui-même entièrement d’éventuels frais de soins ; voici un conseil important :
Tu devrais chercher sur Google "Elternunterhalt und Sozialhilferegress im Pflegefall" .

À la question 2 : normalement oui.

Vous devriez absolument vous pencher sur la question du financement de la suite. Surtout parce que vous n’avez pas encore finalisé cela, ni même obtenu des offres concrètes.

Il se pourrait que la nouvelle évaluation de solvabilité gâche considérablement votre situation actuelle.

Fais donc le remboursement anticipé annuel du prêt de ton père, la somme peut être bien déduite en cas de succession et personne ne compte tes 700 euros mensuels dans le financement.

Bonjour Daniel,

je te conseillerais vivement de faire vérifier cela du point de vue fiscal et successoral. En fait, à ce jour, vous hériteriez de la maison avec environ 130 000 € de dettes, soit 65 000 € chacun. En cas de vente, 200 000 € seraient obtenus, il resterait donc 35 000 € pour chacun.

Mais si tu rembourses la maison (en partie), tu possèderas chaque mois une part plus importante de la maison que ton frère. Cela doit être contractuellement assuré d'une manière ou d'une autre – si c’est judicieux en soi, c’est une autre histoire. Pour ma part, cela complique inutilement la situation, je considérerais donc la situation de la maison de ton père et celle avec ton frère séparément, et vous discuteriez ensemble des possibilités – réparties également. Éventuellement, vous pouvez aussi conclure un accord avec une succession anticipée ; vous seriez alors propriétaires ensemble et votre père conserverait un droit d’habitation ou paierait un loyer, il existe différentes options que l’on peut examiner avec un conseiller fiscal. Cela permettrait aussi d'aborder la situation évoquée précédemment concernant les soins, etc.

De plus, je réfléchirais à ce qu’il adviendra de la maison en cas de succession. Reprendre le crédit n’a à mon avis de sens que si l’on souhaite y habiter soi-même. Ton frère ne veut pas, et toi ça ne semble pas non plus être le cas – alors pourquoi rembourser en plus l’emprunt ? Si elle est louée en cas de succession, le crédit est payé avec le loyer. Si les revenus locatifs ne suffisent pas ou si on ne veut pas louer, on vend la maison. Il reste alors pour chacun les 35 000 € susmentionnés + x, avec lesquels chacun peut faire ce qu’il veut.

Cordialement
Dirk Grafe

Pourquoi ne financez-vous pas [dein Bruder und Du] ensemble l'argent manquant de ton père ?
Mon mari et son frère l'auraient fait il y a 2 ans, quand il était question que les parents ne puissent pas y arriver seuls. Mais finalement, cela s'est passé autrement.

Le refinancement dans la maison de ton père a presque aucun sens, à moins que vous ne vouliez y emménager aussi. À cause de ton frère comme potentiel cohéritier et de la difficulté de la division des biens immobiliers (tout doit passer par le notaire...), il faut vraiment bien y réfléchir. Si on fait ça, il serait par exemple logique de payer le frère dès aujourd'hui (par exemple avec ton capital propre) et de te faire inscrire comme unique propriétaire de la nouvelle maison, y compris avec un droit d'habitation à vie pour ton père. Ce ne sont cependant que des idées que vous trois (toi, le frère, le père) pouvez clarifier ensemble.
Si tu participes simplement au financement maintenant sans passer par les démarches notariales et les frais, la moitié de ton versement sera perdue en cas d'héritage (moitié-moitié...). Un simple bout de papier peut vite s'avérer insuffisant.
Comme je l'ai dit, le financement ne fait sens que si tu souhaites aussi habiter la maison. Sinon, tu injectes de l'argent dans un immense trou noir, où tu récupéreras ton argent dans le meilleur des cas au moment de l'héritage.
Tout cela vu purement d'un point de vue financier, sans prendre en compte la dimension familiale.