Coûts et évaluation du financement

Moin Moin !

J’habite en Allemagne du Nord, région Weser Ems.
Je possède une vieille maison de 1959 avec 1800m2 en zone résidentielle.

Maison typique en enduit d’après-guerre. Une maison de devant avec une annexe plus petite ajoutée plus tard.
Surface habitable totale env. 130m2.
Maintenant, je souhaite rénover complètement la maison. Mes idées seraient les suivantes :

Nouvelle couverture de toit de la maison de devant. Démolition de l’[ancien conduit de cheminée].
Nouvel escalier, portes et fenêtres complètement neuves. Toutes les installations, aussi bien électriques que [eau usée].
Retrait de la chape, complètement neuve y compris chauffage au sol.
Nouvelle installation de chauffage (gaz, car l’actuelle Broetje date de 1994).
Remplacer le toit de la maison arrière par un toit plat.
Annexe latérale de 50m2 à la maison arrière (forme en L créée).

Bien sûr, je ferai autant que possible en autogestion. Des choses comme casser la chape, arracher les tuyaux et tout planifier et poser à neuf ne sont pas un problème. Les revêtements de sol non plus.
Le toit, la maçonnerie et les fenêtres/portes doivent bien sûr être réalisés par des professionnels.

La question est simplement : combien cela peut-il coûter ?
Mes estimations approximatives :

Toit maison de devant 20 000 €
Portes & fenêtres (complètes) 20 000 €
Électricité & eau 10 000 €
Installation de chauffage 10 000 €
Escalier ???
Toit plat maison arrière ???
Annexe latérale 50 000-80 000 € y compris aménagement intérieur

Bien sûr, ces montants pourraient être totalement irréalistes, d’où ma question ici. J’imagine donc une somme approximative de 150 000 €.

Passons au financement :

Pas de fonds propres disponibles. Seulement le terrain avec la construction existante. L’évaluation de la valeur est difficile pour moi. Derrière la maison, un nouveau lotissement est en construction, des terrains de 500-800m2 sont vendus aux enchères pour 40-80 €/m2.

On devrait pouvoir compter sur environ 100 000 € pour le terrain + maison, non ?

Revenus : 1600 € nets

Charges annexes (électricité/gaz, ordures, assurances, [conduit de cheminée], taxe foncière, etc.) 440 €
Voiture 0 € (véhicule de fonction)
Internet 50 €
Sky 17 €
Crédit 30 €
Téléphone portable 10 €
Nourriture & ménage 200 €
Soins corporels/vêtements 50 €
Loisirs 100 €

Cela fait 900 € de dépenses fixes, restent 700 € pour constitution d’économies et crédit.
Pensez-vous qu’un tel financement soit réalisable de manière raisonnable en période de taux bas ?

Détail important : je suis seul. Ni femme ni enfant à prendre en charge ou à considérer.

Le financement devrait bien sûr s’étaler sur 30-35 ans et serait prévu avec un taux d’intérêt de 2,7 % et un remboursement complet à 613 €/mois. Ce serait évidemment déjà trop avec les 700 € restants.

Mais peut-être que je me trompe aussi sur les coûts de construction. (?)

Ce serait sympa si quelqu’un pouvait jeter un œil là-dessus. :)

Salut, ton estimation me semble tout à fait réaliste. Mais pourquoi veux-tu construire 50m² supplémentaires alors que tu vis seul ? 130m², c’est largement suffisant, non ?

Bonjour,

je ne peux rien dire concernant les coûts. Avec 1.600 net pour un prêt de 150k, ce sera tendu, probablement le critère éliminatoire. D'autant plus que tu as besoin des 150k pour une rénovation complète + une extension

Je ne vois personnellement pas 150k€ ici. Mais je ne peux rapporter que l'expérience d'un ami qui a rénové de manière similaire la maison de ses parents, cependant sans nouvelle couverture de toit, sans escalier, etc., avec une extension. Cela lui a coûté bien plus de 150k€, mais il n’a pas fourni de travail personnel.

De plus, des postes comme l’architecte, le bureau d’études, les autorisations, l’escalier (acier/bois) minimum 7k€ manquent. Il manque encore l’estimation de la toiture plate, etc. Rien qu’avec ces postes supplémentaires, tu dépasses ton estimation du réalisable.

Cela ne m’étonnerait donc pas que cela tende vers 200k€.
Avec ton revenu, comme tu l’as justement vu, ce serait déjà fini à 150k€. La banque ne s’intéresse pas non plus au fait que tu disposes de 100k€ de fonds propres sous forme de maison et terrain, si le taux ne peut pas être remboursé sur le plan calculé. De plus, les banques ont leurs forfaits propres pour le coût de la vie. À ma connaissance, ils s’élèvent à 800-1000€ pour une personne seule.

C’est pourquoi je pense que ton idée ne passera pas la porte de la banque et que ce sera la fin à ce niveau.

Je trouve que les 150 000 sont également sous-estimés.

Et avec ton revenu de 700 euros (est-ce que c'était ce qui restait auparavant ? Pourquoi y a-t-il alors une mensualité de crédit de 50 euros ???) ? Et il faut aussi des réserves (au moins 1 euro/m²/mois) ? Financement sur 30-35 ans ?

Mettre la voiture à 0 euro est complètement absurde ! Elle doit être imposée, est-ce pris en compte ? Et s'il faut un nouveau travail dans 3 ans sans voiture de fonction - d'où viendront alors les 400-500 euros mensuels (achat, entretien, carburant...) ?

Salut, j'estime ton estimation tout à fait réaliste. Mais pourquoi veux-tu agrandir de 50m² alors que tu vis seul ? 130m², c’est déjà largement suffisant, non ?

C'est sans doute la question qu'on me pose le plus souvent. "Parce que je peux" est exclu à cause des finances. Mais sérieusement : une maison de 59, des pièces petites et en enchevêtrement, des pièces de passage. Les murs porteurs traversent la maison de part en part. Il est donc impossible de réaliser une cuisine-salle à manger ouverte et aérée, ce que j'aurais vraiment adoré. Paradoxalement, il y a encore 2 ans je vivais dans un appartement de 43m² et ça allait. Mais ici dans la maison je veux tout simplement (enfin) de la place.
Sur les 130m², par exemple 13m² correspondent à la terrasse, qui sera complètement démolie. 10m² supplémentaires disparaissent, actuellement occupés par les toilettes (passage vers le hangar). Il ne reste donc "que" ~105m².
L'étage supérieur (30m²) sera surtout utilisé pour le bureau et les invités.
L'étage inférieur, moins la partie cuisine (qui doit être fusionnée avec l’agrandissement), ne fait alors "que" 70m², sur lesquels doivent se répartir la salle de bain, la salle d'eau pour invités, la chambre, le dressing/salle de sport et l'entrée.

Bonjour,

je ne peux rien dire sur les coûts. Avec 1600 net et un prêt de 150k, ça va être sportif, probablement un critère éliminatoire. D'autant que tu as besoin des 150k pour une rénovation complète + agrandissement

Je le pense malheureusement aussi. :-/

Personnellement, je ne vois pas 150k€. Mais je peux seulement rapporter l'expérience d'un ami qui a rénové de façon similaire la maison de ses parents.
Mais sans nouvelle toiture, sans escalier, etc., avec agrandissement. Ça lui a coûté bien plus de 150k€, mais il n’a pas fait d’apport personnel.

Il manque aussi des postes comme l’architecte, le bureau d’études structure (statiker), les permis, l’escalier (acier/bois) minimum 7k€. Il manque encore l’estimation pour la toiture plate, etc. Rien que ces postes supplémentaires te placent au-dessus de ton estimation réaliste.

Je ne serais donc pas surpris que ça atteigne les 200k€.
Avec ton revenu, comme tu l’as justement vu, 150k€ ça sera la limite. La banque ne s'intéresse pas au fait que tu aies 100k€ de fonds propres sous forme de maison et terrain si le remboursement ne peut pas être assuré mathématiquement. En plus, les banques ont des barèmes propres pour le coût de la vie. À ma connaissance, c’est entre 800 et 1000€ pour une personne seule.

Je pense donc que ta demande ne passera même pas la porte de la banque, et que ce sera terminé là.

Je dis moi-même que je n'obtiendrai pas de prêt de 150k. Concernant ton ami, il faut en effet aussi penser à la localisation. Ici, construire est encore à peu près abordable et grâce à beaucoup de travail personnel il y a un énorme potentiel d’économies, car les coûts de main d'œuvre sont généralement la part la plus lourde.

Je trouve aussi que 150 000 sont sous-estimés.

Et avec ton revenu 700 euros (étaient-ils disponibles auparavant ? Pourquoi alors y a-t-il une mensualité de crédit de 50 euros ??) ? Et il faudrait encore des réserves (min 1 euro/m²/mois) ? Financement sur 30-35 ans ?

Mettre la valeur de la voiture à 0 euro, c’est complètement absurde ! Elle doit être assurée, est-ce pris en compte ? Et si dans 3 ans il faut un nouveau travail sans voiture de société – d'où viendront alors les 400-500 euros mensuels (achat, entretien, carburant, etc.) ?

Oui, les 700€ étaient disponibles chaque mois et étaient régulièrement placés dans la prévoyance retraite. Comme cela comporte des spéculations et fluctuations, j’ai totalement laissé de côté cette somme.

Il n'y a pas de mensualité de crédit au-delà de 50€. Juste de 30€. ;-)
Elle existe depuis un certain temps et sera remboursée dans 1 an. Parfois, un crédit à la consommation a plus de sens que payer en liquide. (Pourquoi ? Parce que je n’ai pas eu à ponctionner 2000€ de mon cash à ce moment-là et j’ai pu investir ailleurs, ce qui me rapportera sur les années davantage.)

Pourquoi exactement 0€ pour la voiture serait absurde ? Les montants nets mentionnés tiennent déjà compte de tout, c’est pourquoi on parle aussi de net.
Que dans 3 ans il faille un nouveau job avec voiture personnelle est aussi spéculatif que l’hypothèse d’une femme et deux enfants. Cela relève de la responsabilité personnelle.
Je dis simplement : je suis le salarié le plus ancien et cela va le rester longtemps.

(Sinon, je me lance dans la spéculation : dans 3 ans mon salaire aura augmenté, en plus 400€ sont déjà des chiffres très élevés.)

Je vais sans doute devoir prendre d’urgence rendez-vous avec la banque pour un entretien sans engagement ainsi qu’avec un entrepreneur pour obtenir des données plus précises.
Peut-être que la somme peut être encore réduite. Notamment pour des postes comme l’escalier (pas forcément indispensable), ainsi que l’agrandissement qui pourrait éventuellement être plus petit.

Qu’en est-il actuellement des aides KFW ? Y a-t-il quelque chose d’intéressant dans ce domaine ?