Estimation des coûts rénovation maison année de construction 71

Bonjour à tous,

ma femme et moi avons la possibilité de reprendre une maison au sein de la famille. L’emplacement en lui-même est plutôt bon : la maison se trouve sur la Bergstraße entre Weinheim et Darmstadt, bon emplacement macro. Le micro-emplacement est également bon, en impasse dans un quartier résidentiel avec des maisons individuelles. Seul l’avantage de la proximité de l’autoroute et de la ligne de chemin de fer toute proche est aussi en même temps un inconvénient, surtout l’autoroute que l’on entend fortement dans le jardin.

Quelques informations sur la maison, je ne veux pas mettre de photos ici (oui, je sais, cela faciliterait beaucoup l’évaluation) :

- Année de construction 1971, ancienne maison de lotissement (tout le quartier est une zone de lotissement), maison individuelle sur un terrain de 550m²
- conçue comme maison bi-familiale avec deux unités de logement séparées de 65m² au rez-de-chaussée et à l’étage (terrasse en bas, petit balcon en haut), cage d’escalier séparée
- double garage attenant, une moitié a été séparée et utilisée comme pièce supplémentaire avec lavabo
- sous-sol complet, pour la maison comme pour le garage ; sanitaire/salle de bain et chauffage présents au sous-sol
- grenier aménagé en un autre appartement séparé avec sanitaire/salle de bain et chauffage, mais très exigu (pas de murs de pignon, accessible seulement au centre sans pouvoir tenir debout)

En général, beaucoup de travail personnel a été investi dans la maison, tant pour la construction initiale que pour d’autres travaux de rénovation dans les années 70 (aménagement du grenier, aménagement d’une moitié du garage, aménagements extérieurs/terrasses). Beaucoup de transformations, d’agrandissements, de travaux faits soi-même et parfois pas tout à fait professionnels. À part les premières mesures, presque rien n’a été fait, seul le chauffage a été renouvelé et converti du mazout au gaz.

Une conseillère en énergie et un expert en dommages sont venus et ont donné leur avis. Opinion unanime : la structure est bonne, mais gros retard dans la rénovation. À faire absolument :
- enlever le revêtement de sol au sous-sol (amiante ...). Il se décolle déjà quasiment.
- Humidité sur les murs du sous-sol, venant de l’extérieur. En partie due à une conduite d’évacuation pluviale défectueuse sur le mur extérieur, en partie, l’étanchéité extérieure est sans doute dégradée. La grande solution serait donc de creuser à l’extérieur et d’étanchéifier, mais selon un des deux experts, on pourrait sinon vivre avec un mur légèrement humide. Cela ne nuirait pas à la stabilité. Les avis divergent.
- Les fenêtres sont plus que vieilles, simplement défectueuses. À remplacer complètement, aucune rénovation possible.
- Le toit doit au moins être refait avec une membrane sous-toiture. Celle-ci manque. Les chevrons et le lattage intérieur sont traités avec un produit toxique, il faut soit faire examiner séparément le degré de contamination puis sans doute remplacer le lattage et emballer les chevrons, soit refaire complètement la charpente et en profiter pour surélever (très grande solution, donc très coûteuse). Solution petite si on décide de ne pas utiliser le toit comme surface habitable, grande solution si on veut créer cette possibilité.
- Remplacer les canalisations d’eau, pas en plomb mais en acier très ancien. Éventuellement aussi les canalisations d’évacuation, après inspection caméra.
- Salles de bain du rez-de-chaussée et de l’étage à refaire.
- Aménagement intérieur à refaire : la plupart des sols à refaire, une partie du parquet doit rester. Papier peint à enlever et refaire, peut-être sans enduit.
- Électricité partiellement renouvelée : câblage à trois fils, prises étonnamment nombreuses. Donc probablement seulement mise à jour du différentiel/tableau électrique et interrupteurs/prises neufs. À certains endroits, peut-être ajouter des câbles supplémentaires.
- Radiateurs neufs.
- Cheminée à rénover, le mortier commence à s’effriter (n’a pas été utilisée).
- Balcon à rénover (la stabilité est bonne, carrelage abîmé, éventuellement rambarde à refaire).
- Cuisine neuve (en bas intégrale, en haut plutôt une petite version pour conserver l’étage comme unité de vie).

Sur la rénovation énergétique, il y a désaccord.
Conseillère en énergie : viser au minimum KfW 115, puis isolation extérieure du toit, isolation de la façade avec de la laine minérale, isoler le plafond du sous-sol par en dessous, remplacer la porte d’entrée, penser à des éléments supplémentaires pour le chauffage comme le solaire ou changer complètement (pour la subvention, sinon la chaudière gaz a 20 ans mais est encore en très bon état et de qualité), ventilation décentralisée ou au minimum ventilation par volet d’ouverture (selon ce que donne le calcul du concept de ventilation). Estimation grossière 140k, en tenant compte déjà des subventions (2 unités de logement). Spécialement l’isolation extérieure à environ 40k me paraît très chère.
Expert en dommages : plutôt pour une petite solution, le crépi est encore bon, chauffage aussi, le toit seulement le strict nécessaire et sinon utiliser comme grenier et selon cas isolation entre chevrons ou de la dernière surface du dernier étage, surveiller le sous-sol et vivre avec l’humidité.

Voilà pour les conditions. J’ai beaucoup de mal à estimer une rénovation minimale et maximale. Les coûts à venir sont évidemment difficiles à prévoir, mais il me manque une indication approximative. Nous avons envisagé un budget de 200k pour tout ce qui a été dit. Je suppose que les mesures proposées par la conseillère en énergie pourraient être réalisées aussi de manière plus économique ?

Nous sommes d’un niveau moyen en bricolage, mais motivés et prêts à y consacrer du temps (oui, aussi ici : ne pas surestimer le travail personnel, etc.). Il y a peu ou pas de professionnels dans la famille/amis, mais quelques amateurs habiles. Nous avons un petit enfant, ce qui limite bien sûr encore.
À l’avantage : on trouve difficilement ce genre d’immobilier sur le marché libre et en plus pas à un prix sûrement un peu plus avantageux. On a eu le temps d’évaluer l’état (ce qui est rare). L’emplacement est bon à très bon. Le voisinage est super.

Qu’en pensez-vous en lisant cela ? Quelles informations pourraient encore aider (à part des photos) ? Budget réaliste, aussi compte tenu de la charge actuelle des artisans ?

Bienvenue sur le forum,

j'ai moi aussi rénové de manière intensive. Tout sortir, tout remettre à neuf. Maison des années 60, c'était une cave à fumeurs insalubre qui s'enfonçait.

On verra bien si beaucoup de choses peuvent encore être conservées chez toi. L'électricité par exemple... y a-t-il déjà des disjoncteurs différentiels, ou est-ce encore la mise à la terre classique ? Les tuyaux de chauffage sont-ils encore en bon état ? Les miens étaient très dimensionnés, mais fortement colmatés à l'intérieur.

Le bois toxique, etc., je le casserais personnellement directement et je mettrais une nouvelle toiture. Ce que tu ne fais pas maintenant, tu ne le feras plus plus tard, surtout les travaux aussi importants qu’une nouvelle toiture. Mieux vaut donc maintenant refaire correctement avec une isolation suffisante et plus d'espace habitable utile.

200k pour tout ce qui précède, c'est le budget que nous avons envisagé. Je suppose que les mesures proposées par le conseiller énergétique devraient aussi être plus économiques ?

Eh bien, certaines choses seront moins chères que ce que dit le conseiller énergétique, d’autres seront sûrement plus chères. Est-ce que 200k suffiront ? Je pense que oui. Mais peut-être pas, si divers souhaits supplémentaires s’ajoutent. Mais publie donc ta liste des coûts, on pourra alors en dire plus.

La question est : combien cela vous coûte-t-il de reprendre la maison ? Cadeau ? Acheter à bas prix ?

Vous avez aussi besoin d'une banque qui finance rapidement 200 000 pour la rénovation. À moins que vous n'ayez l'argent qui traîne.

Que pensez-vous en lisant cela ?

Au minimum, tu dois surmonter ta réticence envers les photos ; et des plans seraient également importants si tu souhaites une évaluation à peu près qualifiée. Et, tu devrais probablement réapprendre la science des matériaux spécifique à la construction. Es-tu sûr de pouvoir distinguer l'amiante et le linoléum ?

Eh bien, certaines choses deviennent moins chères que ce que dit le conseiller en énergie, d’autres choses deviendront certainement plus chères. Est-ce que 200k suffisent ? Je pense que oui. Peut-être pas, si divers souhaits supplémentaires s’ajoutent. Mais poste ta liste des coûts, alors on pourra en dire plus.

Les réflexions jusqu’à présent dans un état des coûts :



Il y a une certaine marge de manœuvre, parfois ce n’est qu’au fur et à mesure qu’on comprend ce qu’il faut faire. Par exemple :

- Les câbles électriques sont à trois fils, mais il faut qu’un électricien vérifie s’ils peuvent rester
- Le chauffage a été récemment entretenu et fonctionne parfaitement, mais les tuyaux sont-ils encore en bon état ?
- S’il faut aussi remplacer les tuyaux d’égout, cela ne sera visible qu’en les inspectant avec une caméra
- Faut-il remplacer complètement les chevrons ? Ou suffit-il de les “emballer”, si le grenier est utilisé seulement ainsi ?
- À combien s’élèvent toutes ces petites dépenses supplémentaires qui ne sont pas mentionnées ici ?
- ...

Ton évaluation n'est pas si mauvaise, je dirais. Mais je ne voudrais pas non plus lancer une grosse rénovation énergétique. Tu ne récupéreras jamais ces coûts de ton vivant. Isoler le toit (tu dois même le faire), fenêtres et portes neuves, c'est fini. Si vous devez complètement assécher la cave dépend de l'usage prévu. Les pommes de terre et le bazar (non textile) ne posent pas de problème, si tu veux un bureau à domicile ou une salle de hobby, il faut qu'elle soit sèche. La position est, à mon avis, plutôt juste en termes de budget. Je ferais complètement refaire l'électricité, poser des câbles réseau, etc. Si vous faites vous-mêmes les saignées et éventuellement tirez les câbles, c'est facilement faisable pour 10 000, voire moins. La solaire thermique est de l'argent jeté par la fenêtre, ça ne sera jamais rentable.