Conseil, planification de maison de la Forêt-Noire en construction poteaux-poutres

Bonjour à tous,

Je lis ici sur le forum depuis un certain temps déjà et j'ai déjà intégré plusieurs conseils importants. Tout d'abord, merci à tous ceux qui participent activement et de manière qualitative sur ce forum.

Je prévois de construire bientôt moi-même. Je souhaite faire construire une sorte de maison de la Forêt-Noire en technique poteau-poutre.

Un premier entretien non contraignant avec un éventuel entrepreneur général a déjà eu lieu, afin de voir si un tel projet est financièrement envisageable pour moi. Il m'a donné un prix indicatif d'environ 2100 €/m² à partir du dessus de la dalle ou du sous-sol. Cela comprend également un équipement avec lequel on est satisfait. S'ajoutent un sous-sol habitable, que j'estime forfaitairement à 60 000 euros, et un terrain d'environ 100 000 euros. Cela fait pour 150 m² de surface habitable (sans sous-sol) 315 000 euros + 60 000 + 100 000 + 30 000 (marge) = 505 000 euros.

Comme cette somme n'est pas une « broutille » pour moi et que je ne suis pas du métier, j'ai besoin d'aide pour la réalisation de ce projet. En tant que chef de projet expérimenté, je sais qu'on peut avoir « beaucoup » de qualité pour beaucoup d'argent, mais aussi beaucoup de mauvais travail. Comme du côté de l'entrepreneur général il y a des interlocuteurs qui passent probablement toute la journée à planifier des projets de construction, je pense que je ne suis pas un partenaire de négociation compétent.

Cependant, comme il ne s'agit pas seulement de la négociation avec l'entrepreneur général, mais aussi de la coordination « Où puis-je construire ce type de maison », j'ai plutôt besoin d'un conseil global. J'aimerais séparer ce conseil de la « réalisation » proprement dite (la construction en elle-même), car je souhaite ainsi éviter les conflits d'intérêts. Je considère aussi comme tâche, par exemple, de vérifier la description des prestations de construction pour en assurer l'exhaustivité et la plausibilité, ou de me conseiller lors des réceptions (et d'une certaine manière d'en être responsable).

Qui est qualifié pour une telle mission ? Est-ce un architecte, un ingénieur en génie civil ou cela doit-il être un expert assermenté ? Pensez-vous que ma démarche est trop prudente, exagérée ou raisonnable ?

Merci beaucoup pour vos suggestions.

Jörg

PS : Est-ce toujours comme ça qu'on met autant de temps pour écrire un message ? À cause de la sauvegarde automatique constante, on ne peut taper qu'extrêmement lentement. Pour ce message, j'ai tapé/attendu 30 minutes.

Bonjour Jörg,

Un premier entretien non contraignant avec un entrepreneur général potentiel a déjà eu lieu, afin de voir si cela est en principe financièrement possible pour moi. Il m'a donné un prix indicatif d'environ 2100 €/m² à partir du dessus de la dalle ou du sous-sol.

Je pense (presque) que ce prix est trop bas ; un toit à croupe raccourcie n’est pas si bon marché, surtout lorsqu’il est tiré aussi bas que cela est courant pour ce type de maison.

Cependant, il ne s'agit pas seulement de négocier avec l'entrepreneur général, mais aussi de coordonner "où puis-je même construire une telle maison" ; j’ai plutôt besoin d’un conseil global. J’aimerais séparer ce conseil de la véritable "réalisation" (la construction elle-même), afin d’éviter des conflits d’intérêts. Par exemple, je considère aussi comme tâche de vérifier la description des prestations de construction pour son exhaustivité et sa plausibilité, ou de me conseiller lors des réceptions (et d’en être en quelque sorte responsable).

Qui est qualifié pour une telle tâche ? Est-ce un architecte, un ingénieur civil ou doit-ce être un expert assermenté ? Pensez-vous que ma démarche est trop prudente, excessive ou appropriée ?

À ta place, je séparerais – un partenaire pour l’examen des documents de construction/contrats d’entreprise (cela peut être par exemple un avocat ou aussi le Verband privater Bauherren/Bauherren-Schutzbund, etc.) et un partenaire pour l’accompagnement externe de la construction. Ce dernier devrait être une personne connaissant les particularités d’une maison de la Forêt-Noire ; en Bavière, ce "peut" aussi être le TÜV. Tu trouveras à coup sûr via le Verband freier Sachverständiger. Choisis-en 2 ou 3 près de chez toi et discute avec eux ; ta raison et ton instinct t’aideront à choisir l’expert qui te convient ;)

PS : Est-ce toujours comme ça, qu’on met autant de temps à écrire un message ? À cause de la sauvegarde automatique constante, on ne peut taper que très très lentement. Pour cet article, j’ai tapé/attendu pendant 30 minutes.

Non, alors il y a un problème avec tes réglages ou ton navigateur n’est pas adapté à ce forum.

Salutations, expert en construction

Bonjour expert en construction,

merci beaucoup pour la réponse.

Concernant le sujet des coûts : je les ai mentionnés pour montrer que je réfléchis tôt à un soutien professionnel. Comme tu le vois, je me fais une idée du "cadre global", mais j'ai besoin d'aide pour les détails. C’est pourquoi je te remercie encore pour l’indication que les 2100€/m² pourraient être un peu serrés pour le projet prévu. Heureusement (car honnête), le maître d’œuvre m’a aussi dit qu’un "maison Forêt-Noire" n’est pas vraiment un projet bon marché, et comme je vais probablement parler avec plusieurs prestataires, je dois faire attention à ne pas comparer des pommes et des poires dans les offres. Il a spécialement mentionné la toiture en croupe piriforme, car elle n’est pas vraiment bon marché et constitue un élément important du prix dans une offre.

Concernant la procédure :
J’ai une question sur ta division en trois parties (contrôle, accompagnement, réalisation). Lors de l’entretien initial avec le maître d’œuvre, il a demandé si je voulais utiliser un prêt KFW. Il voulait savoir cela car ils ont un problème réglementaire avec les maisons Forêt-Noire (notamment la toiture en croupe piriforme). (Je ne sais pas si j’utilise le bon terme, en tout cas, il a dit que pour le prêt KFW, certains critères doivent être remplis, qu’ils peuvent satisfaire, mais seulement avec un effort "disproportionné"). En raison de la grande toiture, il n’y a apparemment pas assez d’ensoleillement sur la maison, c’est pourquoi le système de chauffage doit être conçu différemment pour le prêt KFW afin de respecter leurs critères (par exemple, installer un système photovoltaïque sur le toit), qui ne sera cependant pas réellement nécessaire ensuite. (Cela doit être lié à la consommation d’énergie primaire). Je ne souhaite pas que tu expliques si ce qu’il dit est vrai, après tout tu es bénévole ici sur le forum (mais si tu as quelque chose à dire, je t’écoute volontiers), mais est-ce que l’association des maîtres d’ouvrage privés peut vérifier ces affirmations et dire si c’est correct, ou s’occupent-ils plutôt d’autres sujets ?

Comme je ne vais pas construire en Bavière (désolé, j’ai oublié de le mentionner), mais à 300 km de là dans le sud du Bade, je vais contacter le représentant local de l’association des maîtres d’ouvrage privés.

Merci beaucoup pour ton soutien

Merci beaucoup pour l’indication

Bonjour,

Heureusement (car honnête), le maître d’œuvre m’a également dit que pour une "maison de la Forêt-Noire", ce n’est pas vraiment un projet bon marché, et comme je parlerai probablement avec plusieurs prestataires, je devrais faire attention à ne pas comparer des pommes et des poires avec les offres. Il a notamment mentionné la toiture à croupes à demi-accolées, car celle-ci n’est pas vraiment bon marché et constitue un élément principal de la hausse des prix dans une offre.

Il n’y a pas "que" des mauvais payeurs dans notre secteur, même si cette impression peut souvent se faire au HBF :D

Lors de l’entretien initial avec le maître d’œuvre, il m’a demandé si je voulais utiliser un prêt KFW. Il voulait le savoir parce qu’ils ont un problème avec les maisons de la Forêt-Noire (en particulier avec la toiture à croupes à demi-accolées) concernant la réglementation thermique. (Je ne sais pas si j’ai utilisé le bon mot, en tout cas il a dit que pour le prêt KFW des critères doivent être remplis, ce qu’ils peuvent certes faire, mais seulement avec un effort supplémentaire "disproportionné"). En raison de la grande toiture, il n’y aurait apparemment pas assez d’ensoleillement sur la maison, c’est pourquoi le système de chauffage doit être conçu différemment uniquement pour le prêt KFW afin de satisfaire leurs critères (par exemple, une installation photovoltaïque sur le toit), qui ne sera cependant pas vraiment nécessaire par la suite. (Cela doit être lié d’une manière ou d’une autre à la consommation d’énergie primaire). Je ne veux pas que tu m’expliques si ce qu’il dit est vrai, après tout tu es bénévole ici sur le forum (mais si tu veux ou peux dire quelque chose, je t’écoute volontiers), est-ce que l’association des maîtres d’ouvrage privés peut vérifier ce genre de déclarations et dire si c’est exact, ou est-ce qu’ils s’occupent plutôt d’autres sujets ?

On pourrait penser que cette association peut le faire... mais est-ce vraiment le cas ?

Une "maison de la Forêt-Noire" est une maison individuelle qui n’est certainement pas construite tous les jours. Il est donc conseillé de demander conseil auprès de personnes qui sont à jour sur le sujet. Ce n’est pas non plus mon activité quotidienne ; je n’ai d’ailleurs jamais construit une maison comparable. Cela dit, je suis d’accord avec ce maître d’œuvre, car j’ai rencontré un problème similaire pour des maisons à toiture à croupes à demi-accolées. Sur un point, cependant, je voudrais lui répondre : une installation photovoltaïque n’est pas si inutile si elle est adaptée à la consommation d’électricité prévue et que cette adaptation suffit à atteindre le statut KFW 70. Les dispositifs de stockage sont encore très chers et, du point de vue matériel — selon mon opinion subjective —, pas vraiment recommandables.

Le premier pas, selon moi, serait un entretien avec un courtier en financement indépendant de ta confiance. Même si les prêts KfW sont assez bon marché, ce n’est pas toujours la meilleure option. Les formes de prêts conventionnels sont souvent des alternatives intéressantes avec des perspectives à long terme meilleures. Un courtier en financement bien formé soulèvera ce point de lui-même. Si, dans ta situation privée, le Kfw 70 (en tant que partie du prêt) s’avérait non intéressant, la question de l’effort accru serait réglée. Cela ne signifie pas que tu ne dois pas chercher à faire construire une maison stable et économe en énergie — mais tu peux aussi "investir jusqu’à l’excès" ; le sens et l’objectif de cet exercice ne me sont toujours pas très clairs, car les maisons basées sur la réglementation d’économie d’énergie ne sont en aucun cas des alternatives fondamentalement mauvaises.

Cordialement, expert en construction