Coûts de construction d'une maison individuelle

Bonjour à tous !

Aujourd’hui, j’ai une question concernant les coûts de construction d’une maison individuelle :

Ici sur le forum, j’ai lu qu’il faut compter environ 1 000 à 1 350 euros par m² selon l’équipement. Jusqu’ici c’est compréhensible. Mais qu’est-ce que cela signifie en ce qui concerne « le type de construction » ?
Si je construis avec un architecte (planification, attribution, direction des travaux), ses honoraires s’ajoutent-ils au prix par m² ?
Cela veut-il aussi dire que si je choisis un [GU/GÜ], son bénéfice s’ajoute au prix également ?
Si un architecte me dit qu’il prévoit environ 175 000 euros de coûts plus honoraires, la même maison chez un [GU/GÜ] coûterait-elle au moins 175 000 euros plus bénéfice ?
Au final, c’est pratiquement le même prix ? Ou ai-je une erreur de raisonnement ?

Bon week-end à tous ! :)
Goldbeere

Bonjour Goldbeere,

J’ai lu sur le forum qu’il faut compter environ 1 000 à 1 350 euros par m² selon l’équipement. C’est clair jusqu’à présent. Mais qu’est-ce que cela signifie maintenant en ce qui concerne "le type de construction" ?

Une maison simple et carrée est moins chère qu’une maison à l’architecture complexe, par exemple avec des chiens-assis ou de nombreuses fenêtres, ou autres. Le choix de la structure des murs joue également un rôle : un double mur est plus coûteux en raison de la main-d’œuvre plus importante, par exemple comparé à l’utilisation d’un seul matériau avec un système d’isolation thermique par l’extérieur (WDVS) ; les revêtements de façade entraînent des coûts supplémentaires. Il ne faut pas oublier la technique de chauffage utilisée ainsi que les autres caractéristiques de l’équipement.

Si je construis avec un architecte (planification, attribution, direction des travaux), ses honoraires s’ajoutent-ils au prix au m² ?

Selon toute expérience, oui. L’architecte calcule le prix possible de réalisation à partir des listes de prix des entreprises artisanales qu’il préfère charger. S’ajoutent alors ses honoraires, calculés selon les niveaux de prestations convenus dans le contrat d’architecte.

Cela signifie-t-il aussi que si je fais appel à un entrepreneur général (GU/GÜ), son bénéfice s’ajoute au prix ?

S’il vous propose un prix forfaitaire, les prestations relatives à l’architecture nécessaire sont généralement incluses. Tout dépend toujours du descriptif de construction.

Au final, est-ce donc pratiquement au même prix ? Ou ai-je un raisonnement erroné ?

Même si certains utilisateurs du forum voient les choses différemment, l’architecte est en général souvent le choix le plus coûteux – du point de vue monétaire. Peu d’architectes, pour diverses raisons, sont capables de faire une offre à prix forfaitaire. En revanche, la collaboration maître d’ouvrage/architecte est souvent plus étroite que celle avec des GU opérant au niveau supra-régional.

La vérité est que lorsqu’un architecte est engagé, cela a dans très peu de cas uniquement à voir avec le budget existant. La décision pour un architecte est prise pour des raisons tout à fait personnelles ; la décision pour un GU sérieux est prise en raison du fait que le maître d’ouvrage n’a rien à s’occuper.

Cordialement

Merci beaucoup pour ta réponse, Bauexperte. :)

Je ne comprends malheureusement pas encore tout à fait...
Si je pars du principe qu'un [GU] propose aussi la prestation d'architecte et veut encore réaliser un bénéfice, cela doit en fait coûter plus cher que si je ne fais appel qu'à un architecte, non ? Il est plutôt impossible que le [GU] dise que la maison coûte par exemple 1 200 €/m² tout compris et que les honoraires de l'architecte viennent s'ajouter à ce prix, n'est-ce pas ? C'est un peu étrange... mais on lit à ce sujet (comme sur beaucoup d'autres choses dans la construction) toujours des avis différents. ;)

Cordialement,
Goldbeere

Bonjour Goldbeere,

Merci beaucoup pour ta réponse, Bauexperte.

Volontiers.

Si je considère qu’un maître d’œuvre général (GU) propose aussi la prestation d’architecte et souhaite encore faire un bénéfice, cela ne devrait-il pas être plus cher que si je commande moi-même uniquement un architecte ?

Tu peux d’un côté partir du principe que des GU sérieux ont soit leurs propres équipes de construction et/ou des partenaires contractuels (corps d’état gros œuvre/second œuvre intérieur) avec lesquels ils entretiennent des relations commerciales de longue date. Ces relations commerciales reposent sur des négociations de prix basées sur la quantité des commandes attendues et sont renégociées chaque année. D’un autre côté, il existe des prestataires sérieux et opérant à l’échelle nationale qui se positionnent comme intermédiaires entre le maître d’ouvrage et le GU. Cela signifie que ces prestataires ont élaboré un descriptif de construction et ont d’ores et déjà clarifié toutes les fourchettes de prix avec leurs GU en amont – grâce à des coopérations nationales, par exemple pour le corps d’état fenêtres – et sont ainsi capables d’opérer sur le marché à des conditions attractives, souvent avec un haut niveau de sécurité. Dans cette variante, le prix d’attribution joue un rôle essentiel ; toutes les parties renoncent à une partie de leur marge si cela permet de remplir leurs carnets de commandes toute l’année. D’ailleurs, il existe encore très peu de prestataires qui réalisent effectivement la totalité des prestations de construction avec leur propre personnel, car le risque d’insolvabilité est tout simplement trop élevé.

Le risque inhérent à ce modèle est qu’il existe des prestataires peu sérieux qui se sont adaptés au groupe de ceux qui doivent encore épargner du capital propre pendant un certain temps et devraient reporter leur souhait de construction dans l’avenir. Ces prestataires ont négocié les prix d’attribution jusqu’au dernier sou, modifient continuellement la conception des contrats et mettent ainsi les artisans impliqués dans une situation extrême lorsque les maîtres d’ouvrage ne paient pas. Cela conduit souvent – tu peux malheureusement en lire beaucoup ici – à ce que les artisans, pour se protéger, doivent cesser leur travail parce que le salaire dû pour l’ouvrage n’est pas payé pour diverses raisons. Ce groupe se retrouve dans les publications que mes collègues modérateurs et moi appelons fournisseurs bon marché et, le plus souvent dans un délai assez court, sur la liste des tribunaux de la faillite. C’est aussi la raison pour laquelle nous, les modérateurs, attirons l’attention de chaque maître d’ouvrage potentiel sur la nécessité d’obtenir des renseignements sur son prestataire favori !

Il est plutôt impossible que le GU dise que la maison coûte par exemple 1 200 €/m² tout compris et que le montant des honoraires de l’architecte s’ajoute encore à ce prix ?

L’architecte travaille en général avec des artisans locaux qui sont normalement inscrits chez le fournisseur de matériaux de construction le plus proche ; tu peux certainement imaginer que cette collaboration est limitée à un maximum de 5 à 10 maisons par an. D’une part, parce que la capacité du côté des artisans est limitée, d’autre part parce que l’architecte agit souvent aussi comme conducteur de travaux et que son temps est donc limité ; cela induit des prix d’entrée plus élevés, car chacun des intervenants porte la responsabilité de ses employés et de leur subsistance. Ces prix d’entrée et l’étendue des prestations convenues avec l’architecte sont la base de l’honoraire (selon HOAI) de l’architecte. Celui-ci est donc ajouté en dernier position à l’offre chiffrée des artisans concernés. D’ailleurs, il y a déjà eu des jugements intéressants dans lesquels l’architecte a été considéré comme un GU car il coordonnait les différents corps d’état => responsable des dommages et intérêts. C’est entre autres la raison pour laquelle peu d’architectes donnent une offre à prix forfaitaire.

Cordialement