Considérations sur le financement du terrain et de la construction de la maison

Bonjour,

je m’appelle Mihael, j’ai 36 ans, je vis et travaille depuis maintenant 12 ans en Autriche.

Nous habitons actuellement dans un appartement coopératif avec option d’achat (dans 6 ans) et nous envisageons maintenant de ne pas utiliser cette option d’achat et de construire une maison. Comme je n’ai personne dans mon entourage avec qui je pourrais discuter un minimum de ce sujet, je serais très heureux si vous pouviez me donner des conseils. Je vais vous exposer notre situation de départ ci-dessous :

[*]Notre appartement actuel : dans 6 ans, nous pourrions acheter l’appartement pour environ 200 000 €. Il y a 5 ans, nous avons versé une contribution de financement de 45 000 €, qui est déjà prise en compte dans le prix d’achat de 200 000 €. L’appartement fait 85 m2, dispose d’une terrasse de 15 m2, d’un parking souterrain, d’un ascenseur. Les appartements comparables coûtent actuellement environ 300 000 € avec les frais annexes dans notre région. Malheureusement, la législation autrichienne a changé certaines choses, ce qui a un effet négatif dans notre cas si nous achetons l’appartement. Pendant les 15 premières années après le transfert de propriété, il s’applique : si nous revendons l’appartement pendant cette période, nous devons céder à la coopérative la différence entre le prix d’achat de 200 000 € et la valeur du marché (celle-ci est alors indiquée dans le contrat de vente au moment du transfert de propriété, mais nous ne la connaissons malheureusement pas). De plus, la sous-location pendant cette période est soumise à l’application complète de la Loi sur le droit de location. Cela signifie que nous ne pouvons pas fixer librement le loyer. Il y a beaucoup de facteurs d’incertitude, c’est pourquoi nous ne savons pas vraiment ce qui serait judicieux du point de vue "financier". Nous récupérerions environ 43 000 € de la contribution de financement après notre départ. Nous disposons actuellement de fonds propres de 37 000 €. Si nous quittions cette année l’appartement pour en acheter un à 300 000 €, nous aurions besoin d’un prêt d’environ 220 000 €. En tenant compte du remboursement sur 5 ans, cela serait, comparé à l’achat de l’appartement actuel dans 5 ans, bien plus intéressant financièrement et je pourrais alors faire ce que je veux avec l’appartement (revente ou location).
[*]Situation financière et familiale : je gagne 2 650 € nets. Ma femme touche actuellement 1 000 € de l’agence pour l’emploi et une allocation familiale pour un enfant de 3,5 ans de 122 €. Nous sommes en train de planifier un deuxième enfant, aucun autre ne doit suivre après. Ma femme ne travaillera donc pas pendant les 3 prochaines années et n’aura pas de revenu issu d’un emploi salarié pendant cette période. Avec le deuxième enfant, mon revenu augmenterait automatiquement à 2 840 € et nous recevrions alors une allocation familiale de 244 €.

Comme nous n’aurons que mon revenu salarié pendant les 3 prochaines années et que nous disposons de fonds propres de seulement 80 000 €, un achat immédiat de terrain et une construction de maison ne sont pas envisageables. C’est pourquoi nous réfléchissons actuellement aux points suivants :

[*]Option : déménager dans un appartement locatif 3 pièces qui offre un confort similaire à notre appartement actuel (loyer charges comprises environ 800 €), chercher et acheter un terrain et rembourser un crédit pendant les 3 à 4 prochaines années. Dès que ma femme retravaillera, nous pourrions contracter un nouveau prêt pour la construction de la maison. Un terrain constructible viabilisé de 500 m2 coûte chez nous environ 120 000 à 130 000 € frais d’achat compris. Après déduction de nos fonds propres, nous aurions alors besoin d’un crédit entre 40 000 et 50 000 €. Pensez-vous que cela serait réalisable dans notre cas avec une mensualité d’environ 400 € ? Ou bien obtiendrait-on un crédit à la banque ?
[*]Option : déménager dans un appartement locatif 3 pièces de standard inférieur à notre appartement actuel (loyer charges comprises environ 650 €). Le reste est identique à l’option 1, mais avec un loyer mensuel inférieur de 150 €.
[*]Rester dans l’appartement 4 pièces actuel (loyer charges comprises environ 750 €) et économiser autant que possible pendant 3 à 4 ans, puis acheter un terrain et construire immédiatement une maison lorsque ma femme aura retrouvé un emploi.

Que pensez-vous de ces 3 options ? Nous ne savons pas comment nous décider. Nous voulons absolument ne pas refaire l’erreur que nous avons commise il y a 5 ans en choisissant l’appartement coopératif avec option d’achat et ne pas avoir acheté immédiatement un appartement en copropriété. Cela a été une pure catastrophe financière, mais on ne peut plus rien y changer et nous regardons vers l’avenir.

Concernant la construction de la maison, nous avons imaginé : 120-130 m2 de surface habitable sur 2 étages, dalle sur fondations. Le rez-de-chaussée serait très ouvert, d’une part parce que nous l’aimons ainsi, d’autre part parce que les murs intérieurs réduisent la surface utile et cela devient alors automatiquement plus cher. Nous ne voulons pas de luxe ni de maison passive, une maison à basse consommation énergétique nous suffit. L’essentiel pour nous est qu’il y ait beaucoup de vitrages dans la pièce de vie. Un WC au rez-de-chaussée, un WC à l’étage, une salle de bain et 3 chambres.

Dans la famille, plusieurs entreprises ou personnes se sont proposées pour nous aider dans la construction : un oncle possède une entreprise de plomberie très prospère en Slovénie, il s’occuperait du chauffage, des canalisations, etc. Mon frère travaille comme poseur de sols et carrelages, il le ferait gratuitement pour nous, sauf pour le matériel bien sûr. Deux bons amis à moi sont conducteurs d’engins de chantier, ils feraient les travaux d’excavation, une pelleteuse devrait être louée. Enfin, un autre oncle possède une entreprise de peinture en Croatie, il s’est également proposé. La dalle sur fondations, le gros œuvre, les fenêtres, la façade et le toit seraient réalisés par une entreprise générale ou plusieurs entreprises de construction autrichiennes. Donc tout ce qui pourrait poser problème en termes de malfaçons. L’intérieur serait ensuite aménagé par le reste de ma famille. Je ne suis pas encore sûr des corps de métiers que je leur donnerai à faire. Peut-on faire beaucoup d’erreurs pour la chape ? Nous n’en sommes pas encore là, mais je voudrais juste savoir si avec ces exigences une maison clé en main à 250 000 € serait possible. La construction d’une maison clé en main (sans cuisine et meubles) pourrait-elle tenir dans un budget de 250 000 € ?

Merci d’avance pour vos conseils. Si quelque chose n’est pas clair, n’hésitez pas à poser des questions

Cordialement, Mihael

Fondamentalement, tes réflexions sont réalistes, tu vois déjà tout cela assez clairement.
Si vous êtes globalement satisfaits de votre logement actuel [ZUM WOHNEN], je ne déménagerais pas simplement pour libérer le capital lié à la contribution à la coopérative.
Un déménagement entraîne aussi des coûts et coûte surtout du temps et des nerfs.
Je plaiderais donc pour la variante 3 parmi celles énumérées.

Une variante 4 pourrait être de rester dans l’appartement et d’acheter quand même le terrain.
Le terrain coûte environ 110k, les frais annexes se situent quelque part autour de 15k.
Supposons que vous apportiez 30k du capital propre actuellement disponible, vous auriez un besoin de financement de 95 000€.
Cela pourrait maintenant être financé par exemple avec un taux fixe sur 5 ans et un amortissement de 5%.
Vous devriez obtenir un taux inférieur à 1% et rembourser chaque mois près de 500€. Cela pèse certes un peu compte tenu de votre situation de revenus, mais cela pourrait être possible.

Dans 5 ans, vous auriez alors une dette résiduelle de 70k, à cela s’ajouterait le montant de construction de 250k à ce moment-là.
Puisque la contribution à la coopérative n’est toujours pas libérée, vous emprunteriez alors la totalité de 320k, les frais annexes ne seraient alors que l’inscription de l’hypothèque.
Supposons que ta femme travaille alors de nouveau et que tu gagnes un peu plus, nous partons d’un revenu ménage de 4000€.
Supposons par ailleurs que les taux d’intérêt restent aussi bas qu’ils le sont, vous vous retrouveriez alors à un crédit de 320k, amortissement à 3% et 25 ans de taux fixe pour une mensualité d’environ 1200€.
Ce serait alors abordable pour vous. Après l’emménagement, la contribution à la coopérative sera enfin libérée, vous pourrez alors l’utiliser pour l’aménagement extérieur, la cuisine, les meubles, les lampes, etc., ou, si vous n’en avez pas besoin, la verser rapidement en remboursement anticipé.

Concernant l’estimation des coûts 120-130m² pour 250 000€ : si tu fais beaucoup toi-même et que la famille participe bien, cela devrait être possible, oui.

Une autre solution serait d’acheter un bien existant et de le rénover.
Cela aurait l’avantage que vous puissiez déménager plus rapidement, que la contribution à la coopérative soit donc libérée plus vite et que vous puissiez réaliser de nombreux travaux de rénovation petit à petit.

merci pour tes conseils. Nous avons aussi déjà envisagé la variante que tu proposes, c’est-à-dire rester dans l’appartement actuel et acheter immédiatement un terrain. Cependant, il y a un point que je n’ai pas mentionné. Pour tout le mobilier, la cuisine, les stores vénitiens, la toile d’ombrage, etc. dans l’appartement actuel, nous avons dépensé au total 40 000 €. La majeure partie de cette somme doit être reprise par le nouveau locataire en payant une indemnité convenue. Cela a déjà été réglé avec la coopérative, nous pouvons chercher nous-mêmes un nouveau locataire. Il m’est difficile d’évaluer combien nous recevrons encore pour cette indemnité. Je sais seulement que les logements coopératifs avec option d’achat sont très recherchés et qu’un de mes amis a récupéré environ 50 % du prix d’achat initial du mobilier après environ 6 ans. Je pourrais chercher un nouveau locataire et si vraiment quelqu’un offre 20 000 € pour l’indemnité, alors nous déménagerions sûrement. Ainsi, nous aurions des fonds propres de 100 000 €. Plus nous attendons, moins nous recevrons.

J’ai aussi envisagé une autre variante : d’abord rester dans l’appartement actuel et chercher et acheter un appartement en propriété avec 3 pièces pour environ 190 000 € frais annexes inclus. Au début, nous aurions donc besoin d’un crédit de 153 000 €, la contribution à la coopérative serait financée temporairement, et elle serait ensuite transférée directement à la banque finançant le crédit dès notre départ. Après cela, le crédit serait déjà réduit à 110 000 €. Le montant de l’indemnité serait également utilisé immédiatement pour le remboursement. L’avantage de cette variante est qu’aucun loyer de 800 € par mois ne serait perdu, mais ce montant irait au remboursement de l’appartement en propriété. Ensuite, au bout d’environ 3 à 4 ans, quand ma femme travaillera de nouveau et que nous aurons probablement un revenu mensuel d’environ 4 000 €, nous pourrions acheter un terrain et construire une maison. Si cela n’est possible que dans 5 ans, nous serions satisfaits. Nous pourrions alors louer l’appartement et financer le crédit restant avec un loyer d’environ 650 € par mois. Le surplus provenant de la location devrait bien sûr être imposé, mais en formant une communauté de copropriété avec ma femme, le surplus pourrait être réparti entre nous deux. Comme je suis celui qui gagne le plus, cela nous permettrait d’économiser des impôts. Une autre option serait une revente, si la valorisation immobilière se poursuit. Pour que le gain provenant de la vente soit exonéré d’impôt sur les plus-values immobilières, nous devrions avoir établi notre résidence principale dans l’appartement pendant 5 ans.
Que pensez-vous de cette variante ?

Je dois me faire un bon calcul avec les différentes options dans Excel.

Merci et salutations,
Mihael

L'idée est sympa, mais pour une période aussi courte c'est trop risqué et très probablement non rentable.
Tu oublies les coûts annexes lors de l'achat immobilier (impôts, notaire, agent immobilier). Tu ne récupéreras pas ça en 3-4 ans par la plus-value.
Louer un seul appartement, c'est possible, mais il faut bien y réfléchir.
Si on habite à proximité et qu'on peut faire beaucoup soi-même, ça aide déjà, mais si pour chaque petite chose qui ne plaît pas au locataire il faut appeler un artisan, ça dévore rapidement la rentabilité. Si on habite à 500 km et qu'on doit payer un gestionnaire, c'est mort de toute façon.
Ensuite il y a le risque non négligeable d'un locataire insolvable ou peu coopératif. On peut rapidement être déficitaire pendant des années si tu as un locataire pendant six mois qui te gâche tout mais est fauché.
En résumé, je rejetterais cette option.
L'info concernant l'aménagement est bonne, cela améliore encore la situation en fonds propres.
Éventuellement il serait alors judicieux de mordre la balle et de déménager au moins à temps avant la construction pour avoir le capital disponible.

Je l'ai juste survolé mais je trouve que ton revenu est trop faible (2600 net), ta femme reçoit de l'argent de l'État. Cela m'étonnerait que cela soit pris en compte en Autriche.

Je l'ai juste survolé, mais je trouve que ton revenu est trop faible (2600 net), ta femme reçoit de l'argent de l'État. Je serais surpris que ce soit pris en compte en Autriche.

C'est peut-être parce que tu as seulement survolé mon message. Pourquoi trouves-tu que mon revenu de 2 600 € est trop faible ? Pour un emprunt de 50 000 € pour le terrain ?

Nous achèterions d'abord seulement le terrain et vivrions en location pendant les 3 à 5 prochaines années. Disons un loyer y compris les charges de 700 € par mois, électricité 60 €, chauffage et eau chaude 70 €, téléphone portable 22 €, internet 30 €, assurance auto tous risques 100 €, autres frais auto 100 €, assurances 50 €, nourriture et boissons 800 €, loisirs 150 €. Cela fait un total de 2 132 € par mois. Avec mon salaire, une mensualité de 400 € serait possible. Et il resterait encore environ 1 122 € du côté de ma femme. On pourrait aussi réduire la mensualité et rembourser de façon exceptionnelle avec l'argent de ma femme. Cela devrait être faisable, non ?

La maison ne sera construite que lorsque ma femme recommencera à travailler.