Choix du financement ! Qu'en est-il du Wohn-Riester / contrat d'épargne logement ?

Cher forum,
j’ai besoin de votre soutien pour un plan de financement approprié.
Je prévois d’acheter une maison mitoyenne - première occupation par moi - pour 239 000,-.
Je ne peux pas encore dire combien de temps je souhaite vivre dans la maison mitoyenne, mais au moins 10 ans.
Le montant amorti de la maison mitoyenne doit alors me servir de fonds propres si je veux me déplacer à nouveau et acheter une maison individuelle.
Voici les variantes de financement qui me sont proposées :

Variante 1 :
Durée du prêt : 10 ans / montant du prêt : 239 000 / banque : Oldenburgische Landesbank /
Taux d’intérêt : 1,55 % / amortissement : 2 % / mensualité : 707,04 / capital restant dû : 187 332,58

Variante 2 (2 prêts) :
Durée du prêt : 35 ans / fixation du taux : 10 ans / montant du prêt : 50 000 / banque : KFW /
Taux d’intérêt : 1,6 % / amortissement : 2,22 % / mensualité : 158,97 / capital restant dû : 39 285,40
Durée du prêt : 35 ans / fixation du taux : 15 ans / montant du prêt : 189 000 / banque : Oldenburgische Landesbank / taux d’intérêt : 1,96 % / amortissement : 2 % / mensualité : 623,70 / capital restant dû : 123 146,61

Variante 3 (2 prêts) :
Durée du prêt : 35 ans / fixation du taux : 10 ans / montant du prêt : 50 000 / banque : Kfw /
Taux d’intérêt : 1,6 % / amortissement : 2,22 % / mensualité : 158,97 / capital restant dû : 39 285,40
Durée du prêt : 33 ans / fixation du taux : 30 ans / montant du prêt : 189 000 / banque : Oldenburgische Landesbank /
Taux d’intérêt : 2,27 % / amortissement : 2 % / mensualité : 672,53 / capital restant dû : 26 710,13

Que me recommanderiez-vous et pourquoi ?

Comment cela se passe-t-il en fait avec le [Wohn-Riester] ? Avantages et inconvénients ?
Je pensais convertir ma rente [Riester] existante en [Wohn-Riester] et ensuite rembourser une partie de la maison.
Qu’en est-il du contrat d’épargne-logement ? Y a-t-il des avantages et des inconvénients ? Comment fonctionne un financement via [Wohn-Riester] ou contrat d’épargne-logement ?

Merci beaucoup pour votre aide !!!!!

Cordialement

Bonjour Nils,

Tout d’abord, tu veux un financement à 100 % ? Tu n’as pas de capital propre ? Qu’as-tu pu économiser ou mettre de côté jusqu’à présent ? Quelle est votre situation de revenus ? En principe, les mensualités envisagées sont déjà différentes (707 € contre 830 €).

Je ne suis pas du tout favorable aux variantes 1 et 2. Comment envisages-tu les dettes restantes de 190 000 € ou 160 000 € ??

La variante 3 serait la plus envisageable, même si les dettes restantes sont encore trop élevées. D’une part, tu devrais rembourser 40 000 € de dette restante au bout de 10 ans, précisément au moment où tu souhaites acheter une maison individuelle ? De plus, je rembourserais entièrement le 2e prêt. Pour moi, les financements ne sont pas réfléchis. Demande aux banques de te proposer un plan de financement qui t’offre de la sécurité jusqu’au remboursement complet de tes crédits.

Réfléchis à ta situation dans 10 ans. À ce moment-là (prêt 1), tu auras remboursé 50 000 € et tu souhaiteras utiliser ce capital pour ta maison individuelle ? Alors il faudra que tu puisses aussi revendre la moitié de la maison jumelée au prix actuel… Tu vas vite décider de rester dans la moitié de maison jumelée et le risque est certainement que les intérêts te grignotent…

Cela dépend de toi à mon avis, si tu veux vraiment vendre après environ 10 ans, alors variante 1, mais avec au moins la mensualité totale de la variante 3, voire plus. Les 50 000 € de capital propre "créé" (sans tenir compte d'une éventuelle plus-value) ne représentent lors du prochain projet de construction que les frais annexes, de sorte que cela revient à un financement à 100 %.

Tu as tout à fait raison, Mousquetaire... Cependant, personnellement, je ne m'engagerais pas dans une "obligation" de devoir vraiment vendre après 10 ans, d'autant plus que le demandeur veut y habiter "au moins 10 ans"...
S'il y habite finalement 30 ans, la variante 1 est la pire de toutes les variantes...

Au lieu d'un crédit sur 10 ans, je préférerais prévoir un remboursement total sur 30 ans. Cela représenterait une mensualité d'environ 920 euros. (Avec 2,27 %) J'inclurais dans le contrat une clause prévoyant un droit exceptionnel de résiliation en cas de vente du bien immobilier. Si tu vends, tu peux rembourser le crédit, sinon tu le finis sûrement à la retraite et en TOUT CAS en SÉCURITÉ !!

Je ne miserais pas sur le fait qu'une maison jumelée avec première occupation prenne vraiment de la valeur dans 10 ans... C'était le cas rétrospectivement lors du boom immobilier, mais est-ce que ça va continuer ainsi ?

S'il vit finalement dedans pendant 30 ans, la variante 1 est la pire de toutes les variantes...

Elle n'est la pire de toutes les variantes que sous la condition que les taux d'intérêt ne baissent pas, restent les mêmes ou n'augmentent que légèrement dans les prochaines années. :D
Je te donne cependant raison sur le fait qu'une durée plus longue de fixation du taux est recommandée pour couvrir les risques. Si cela doit forcément être 30 ans "achetés", surtout lorsque l'on prévoit déjà une revente avant la construction, j'en doute.

Ce qui m'étonne un peu, c'est que dans la variante 1, un taux d'intérêt de 1,55 % en dessous du niveau KFW est atteint, alors que dans les variantes 2 et 3, on revient au niveau KFW avec 1,6 %.