Acheter un terrain sans savoir combien coûte la maison ?

Huhu
nous envisageons actuellement de construire.
Nous cherchons depuis un certain temps des terrains et en avons trouvé un qui pourrait convenir.
Mais avant de contacter le vendeur, je voudrais savoir la chose suivante pour ne pas me ridiculiser :

Je ne comprends pas très bien comment cela doit se passer : si le terrain me plaît et que je veux l’acheter, je devrais d’abord aller à la banque pour demander si elle peut nous accorder un prêt. Mais pour cela, la banque veut tous les documents complets, y compris les coûts de construction. Pour ces documents de coûts de construction, je dois faire concevoir la maison précisément pour ce terrain (en pente).
Mais je ne peux pas faire concevoir une maison pour un terrain dont je ne sais même pas si je l’obtiendrai.
Cela prend des semaines, personne ne me réservera un terrain aussi longtemps, non ?
Je suppose qu’il y a d’autres intéressés, le vendeur ne voudra certainement pas réserver un terrain super bon marché (et nous ne pouvons pas nous permettre autre chose) pendant des semaines...
Et concevoir une maison « en général » n’est pas possible non plus, car on a besoin des données précises du sol, de la pente, de la planification des étages (entrée tout en haut ou tout en bas) etc...

Donc je ne comprends pas, que fait-on en premier ?

Exactement pour les raisons que tu as mentionnées, il serait judicieux d'utiliser des fonds propres pour l'achat du terrain (si suffisamment disponibles). L'achat du terrain te sera ensuite également comptabilisé comme fonds propres lors de l'achat de la maison auprès de la banque. Tu ne perds donc rien.
Mais un terrain en pente ? N’y a-t-il pas un terrain plat ? La construction d’une maison sur un terrain en pente peut entraîner, en fonction des conditions du sol, des coûts supplémentaires importants.

Il est certainement judicieux d'avoir autant de fonds propres, mais nous ne sommes pas millionnaires et nous n'avons pas 60 000 euros en liquide. On peut bien sûr aussi économiser autant, mais est-ce que nous voudrons/pourrons encore construire après 30 ans d'économies ou même obtenir un prêt immobilier ? Après tout, en tant que retraité, on ne peut plus rembourser sur 30 ans. Économiser chaque année signifie alors 9 000 euros de loyer en plus - cet argent aurait aussi pu aller dans une maison à soi. Ce qui nous manque en argent liquide (actuellement, nous pourrions à peine couvrir les charges), nous voulions le compenser par du travail personnel. La maison serait une construction auto-construite et comme je suis de toute façon libre, il y aurait aussi assez de temps. Ainsi, nous voulions apporter 10-15 % de travaux personnels. Je serais plus à l’aise avec plus d’argent liquide, mais ce n’est pour l’instant que de la rêverie. Mon beau-père a acheté sans aucun fonds propres et il n’y a jamais eu de problèmes. À l'époque, c’était encore possible, aujourd'hui, je pense qu’il vaut mieux construire soi-même, la maison est alors neuve et on peut faire soi-même des choses pour économiser des coûts.

Cela sonne très aventureux, ce que tu écris.
Je ne peux te conseiller que ceci :
1. Ne pas acheter le terrain sans expertise du sol
2. Faire estimer grossièrement vos souhaits en chiffres par une entreprise de construction
3. Aller à la banque et recalculer avec les valeurs et vos revenus.
Les 60k mentionnés ne font pas de quelqu’un un millionnaire, mais ce serait le minimum pour envisager la construction !
Et pour construire une maison, il faut déjà être presque millionnaire (en DM) !!!
Plutôt que de payer un loyer, mieux vaut construire. Ça marche, mais il faut alors avoir les fonds propres correspondants !!!

Donc, si on avait vraiment besoin de 60 000 euros de fonds propres pour construire une maison, presque personne ne pourrait se le permettre. En tout cas, pas la famille moyenne allemande. Je doute qu’elle soit capable de mettre de côté autant d’argent liquide dans un délai raisonnable. Pourtant, même les familles moyennes construisent des maisons. Comment font-elles ?

Le fonds propres comme « garantie » est aussi purement mathématiquement absurde. Supposons que je veuille construire pour un total de 250 000 euros. Par exemple, 50 000 euros de fonds propres sont exigés comme « garantie ». Alors je pourrais tout aussi bien dire : ok, alors 200 000 euros et zéro fonds propres. Les mensualités seraient les mêmes (en ignorant le taux d’intérêt) que 250 000 AVEC fonds propres. Mais cela n’est toujours pas accepté, parce qu’on dit soudainement : pour 200 000 il faut alors 40 000 euros de fonds propres. Pour moi, cela n’est pas compréhensible. Ce qui doit compter, c’est plutôt le montant des mensualités, si on peut se le permettre, et non combien de milliers d’euros on a encore sur le compte en banque.

Je me suis laissé calculer qu’avec un crédit de 200 000 euros les mensualités seraient d’environ 800 euros par mois (et nous envisageons aussi de suspendre le remboursement, ce qui est possible pour la part KfW, ce qui ferait que les mensualités seraient encore plus faibles). Ces 800 euros, nous les payons déjà en loyer. Donc purement en termes de mensualités, cela ne devrait pas poser de problème.

Cependant, les 200 000 euros représentent le volume total de construction. Il faudrait en déduire encore 10-15 % car nous fournirons un travail personnel. Nous savons très bien que nous ne sommes pas les plus riches et donc nous voulons compenser cela en fournissant un travail personnel (enfin, moi, mon mari doit travailler) et en renonçant aux fioritures et au luxe pour la maison. Nous prévoyons un seul étage (bungalow) et sans cave. Nous adaptons donc déjà nos souhaits à nos possibilités. Les 200 000 euros ne sont aussi qu’une estimation grossière préalable, ce sera probablement bien moins. Mais cela ne fait pas de mal de prévoir une marge de manœuvre.

Les fonds propres comme "garantie" sont aussi, purement mathématiquement, absurdes.

Ah oui, prenons un exemple : les coûts de construction s'élèvent à 250 000 €, la valeur vénale serait de 200 000 € et lors de la première vente aux enchères, la banque part sur 75 % de cette valeur, soit 150 000 €. Donc la banque accorde les 100 000 € manquants sans aucune garantie, juste sur parole ?

Si le constructeur amateur manque de financement en cours de route, la maison est bien sûr à moitié finie et donc encore moins valable.

... et comment les autres font cela, ça ne devrait pas te concerner, ou bien paient-ils tes mensualités si tu ne peux plus le faire ?