Achat d'une maison malgré un droit d’habitation inscrit

Bonjour à tous.

Ma femme et moi envisageons d’acquérir la maison voisine de celle de mes parents. L’actuelle propriétaire ne peut plus garder la maison et souhaite donc vendre. Les données principales concernant la maison :

Année de construction 1963
environ 250 m² de surface habitable
environ 3000 m² de terrain
3 garages, 2 carports
pas d’hypothèque inscrite

Le rez-de-chaussée et l’étage sont complètement habitables, les combles sont aménagés en « chambre de jeune », c’est-à-dire séjour et chambre ainsi qu’une petite salle de bain (seulement lavabo et toilettes, pas de douche, donc non louable séparément).

La propriété est « en bon état », non délabrée, etc.

L’étage est occupé par une dame d’environ 70 ans, qui possède un droit d’habitation à vie sur l’étage ainsi que l’usage d’un garage. Surface de l’étage environ 100 m².

Nous pourrions acquérir la propriété à bas prix (environ 35 000 EUR), s’ajoutent les frais de notaire et la taxe de mutation, ainsi qu’une somme X pour de petits travaux de rénovation, donc au total un besoin de crédit de 60 000 EUR. Ma femme et moi sommes tous deux salariés en CDI, donc revenus réguliers et assurés.

Pouvons-nous obtenir un crédit de 60 000 EUR, étant donné que la valeur vénale de la propriété est nettement plus élevée, ou y a-t-il des problèmes à cause du droit d’habitation inscrit ? Nous supposons que le droit d’habitation est inscrit en premier rang au registre foncier et doit y rester. La banque ne serait donc qu’en second rang.

Salut,

tout d'abord, vous devriez vous faire montrer le [KOMPLETTE] et [AKTUELLE] registre foncier, donc les 3 sections.
Ensuite, il sera clair si le droit d'habitation ([Nießbrauch]) figure du tout dans le registre foncier ou s'il est réglé contractuellement par ailleurs.
Les hypothèques figurent dans la 3e section, le [Nießbrauch] dans la 2e section. Cela ne gêne donc pas la banque.

Juste comme sentiment : si le [Nießbrauch] y est inscrit, mais qu'il y a aussi un contrat de location documentant les loyers réguliers, il ne devrait pas y avoir de problèmes avec la banque.

Ah oui : et allez impérativement visiter la maison avec un expert. Il voit plus que vous, les profanes.

Bien sûr, les droits d’habitation inscrits dans la section II du registre foncier constituent un obstacle pour la banque, mais seul celle-ci pourra vous dire si, et dans quelle mesure, cela représente effectivement un obstacle dans le cas actuel.

Exemple :
Une banque évalue un droit d’habitation sur toute une propriété pour un jeune de 18 ans bien plus sévèrement qu’un droit d’habitation pour un appartement de 2 pièces appartenant à une personne de 90 ans dans un immeuble collectif de 8 logements.

Le droit d’habitation sera probablement dans tous les cas de rang prioritaire et doit donc être considéré comme une dépréciation, traitée par la banque de la même manière qu’une hypothèque de premier rang au profit d’une autre banque. La « valeur » du droit d’habitation est généralement basée sur le loyer de marché habituel et l’espérance de vie moyenne du titulaire du droit d’usufruit et, sauf exclusion, de ses ayants droit, majorée d’une marge généreuse.

Si la propriété est vendue bien en dessous de sa valeur vénale, je deviendrais méfiant, car personne ne donne de l’argent. Ou bien la valeur vénale supposée ne correspond pas à la valeur vénale réelle.

Bien sûr, les droits d'habitation inscrits dans la section II du registre foncier constituent un obstacle pour la banque, mais seule la banque pourra vous dire si, et sous quelle forme, cela représente réellement un obstacle dans le cas actuel.

Exemple :
Une banque évalue beaucoup plus sévèrement un droit d’habitation pour un bien immobilier entier en faveur d’un jeune de 18 ans qu’un droit d’habitation pour un appartement de 2 pièces appartenant à une personne de 90 ans dans un immeuble collectif de 8 appartements.

Le droit d’habitation sera probablement en tout cas privilégié et doit donc être considéré comme une diminution de valeur, et il est traité par la banque de la même manière qu’un privilège hypothécaire privilégié au profit d’une autre banque. La « valeur » du droit d’habitation se base généralement sur le loyer du marché et l’espérance de vie moyenne du titulaire du droit d’usufruit et, sauf exclusion, de ses héritiers, auxquels s’ajoute une surcharge importante.

Si le bien est vendu bien en dessous de sa valeur vénale, je deviendrais méfiant, car personne ne donne de l’argent. Ou alors la valeur vénale supposée ne correspond pas à la valeur vénale réelle.

Rien à ajouter ! Bien expliqué.

Bonjour h34dson,

j’ai ad hoc les questions suivantes :

1. Voulez-vous la maison comme bien locatif ou pour usage personnel ?
2. Y a-t-il des informations fiables sur la raison pour laquelle le propriétaire ne peut plus garder la maison ?
3. Avec une superficie de 250m² et la mention « bien entretenue », le prix d’achat ne me semble pas cohérent, ou alors elle doit être assez isolée !?
Variante 3.1 Des faits vous ont été cachés.
Variante 3.2 Vous définissez « bien entretenue » de manière très généreuse.

@toxic a tout expliqué concernant l’usufruit, néanmoins je pense qu’il faudrait ajouter que le droit d’usufruit peut aussi être capitalisé. Il faut éventuellement garder en tête la date d’inscription de l’usufruit – il se peut que l’État (assurance dépendance) exige la capitalisation de l’usufruit si la dame âgée doit aller en maison de retraite. C’est juridiquement potentiellement délicat, il faut que ce soit bien sécurisé ou qu’il soit sûr que vous, en tant qu’acquéreurs de la maison, ne soyez pas sollicités dans ce cas.

Cordialement,
Dirk Grafe

Bonjour !

Merci d'abord pour les réponses, passons maintenant aux questions :

Nous voulons en partie l'occuper nous-mêmes, plus tard, lorsque le droit d'habitation ne s'appliquera plus, louer une partie.

La maison avec le terrain est tout simplement trop grande pour deux personnes ; et c'est là que se trouve le problème du propriétaire actuel. Métier simple avec un revenu très faible, en plus un long trajet jusqu'au lieu de travail, si bien que ce n'est plus rentable pour lui. Le propriétaire actuel est bien conscient de la dépréciation due au droit d'habitation, de sorte que des réductions sur le prix ont déjà été faites ici aussi. De plus, le bien se trouve dans un petit village, à environ 15 km de la ville la plus proche.

« En bon état » peut bien sûr être défini différemment. Je suis conscient qu'il ne s'agit pas d'une construction neuve, mais d'un autre côté, elle n'est pas non plus en ruine. Par exemple, il y a une installation de chauffage plus ancienne dans la maison qui fonctionne au mazout. Actuellement encore pleinement opérationnelle, mais tôt ou tard il faudra aussi y investir. Derrière la maison sur la colline, il faut creuser et poser un système de drainage, car de la moisissure se forme à cause de l'humidification. Nous savons que c'est la cause. Le propriétaire a également un devis pour cette mesure, mais il ne peut pas non plus le financer lui-même.

Il y a encore divers petits points, tous contribuant à la dépréciation de la valeur.

J'estimerais la valeur du bien à environ 150 000 - 200 000 EUR, mais à cause de la mauvaise situation et du droit d'habitation, on n'obtient certainement pas cette valeur. Un prix d'achat réaliste pour ce lieu serait environ 100 000 à maximum 125 000 EUR. Après déduction du droit d'habitation il reste 55 000 - 80 000 EUR. (Selon la table de mortalité et un loyer faible ; zone rurale ; j'ai ici estimé une déduction d'environ 45 000 EUR). Le drainage ainsi que les travaux de rénovation s'élèvent à près de 15 000 EUR, de sorte que pour moi un prix d'achat de 40 000 - 65 000 EUR serait approprié.

Le prix est donc éventuellement seulement légèrement inférieur à la valeur du bien.