Acheter un terrain avec un prêt variable ?

Bonjour,

Nous avons très probablement la possibilité d’acheter un terrain sans promoteur ni frais d’agence au printemps 2021. Le prix d’achat sera d’environ 80 000€. Nous disposons d’ici là de 40 000€ de fonds propres et pouvons également payer les coûts annexes.

Nous ne sommes pas pressés pour la construction de la maison. Ma première idée serait de financer le terrain avec un prêt à taux variable en utilisant les 40 000€ de fonds propres. Ensuite, attendre au moins 12 mois / commencer à rembourser un peu pour ne payer la taxe de mutation immobilière que sur l’achat du terrain, puis transformer le prêt variable en prêt amortissable classique pour la construction de la maison.

Lors du deuxième prêt, avons-nous des chances d’obtenir de bonnes conditions ? Les banques nous évaluent-elles pour le deuxième prêt comme si nous n’avions pas de fonds propres ? Ou la partie déjà remboursée du prêt (par exemple 45 000€) est-elle considérée comme des fonds propres ?

Merci pour votre aide

Les banques nous évaluent-elles lors du deuxième prêt comme si nous n'avions pas de fonds propres ? Ou la part du prêt déjà remboursée (par exemple 45 000 €) est-elle alors considérée comme des fonds propres ?

La valeur du terrain entre bien sûr dans le calcul global. Et ainsi, vous avez également des fonds propres – le montant dépendra de l'évaluation de la banque.

Alors attendre au moins 12 mois / rembourser déjà un peu pour ne payer la taxe de transfert immobilier que sur l'achat du terrain

Tant que le terrain n'est pas lié à un promoteur immobilier ni à une entreprise de construction, tu ne paies la taxe de transfert immobilier que sur le terrain, peu importe quand tu construis.

Le "Nous pouvons attendre" dépend de la part d'épargne. Si elle est plus élevée que l'augmentation des coûts de construction, on peut attendre. Mais si elle est plus basse, alors vous paierez effectivement plus l'année prochaine que si vous construisiez tout de suite.

? Tant que le terrain n'est pas lié à un promoteur immobilier et n'est pas réservé à une entreprise de construction, tu ne paies la taxe d'acquisition immobilière que sur le terrain, peu importe quand tu construis.

J'ai déjà lu plusieurs fois qu'il devrait y avoir un délai de grâce d'au moins 12 mois entre l'achat du terrain et le contrat de construction, sinon l'administration fiscale voit un lien et veut la taxe d'acquisition immobilière sur l'ensemble du paquet (terrain + construction) ?

La valeur du terrain entre bien sûr dans le calcul global. Et donc vous avez aussi des fonds propres - leur montant dépendra de l'évaluation de la banque.

D'accord, laisse-moi te donner un exemple rapidement, pour être sûr d'avoir bien compris :

Nous achetons le terrain à 80 000 € et apportons 40 000 € de fonds propres dans le financement.
Après un an, aux 40 000 € de fonds propres s'ajoutent 5 000 € de remboursement.

Nous voulons maintenant construire une maison pour 250 000 €, c'est pourquoi nous prenons un prêt amortissable de 330 000 €.
Nous remboursons le prêt variable et la nouvelle banque reprend l'hypothèque.
La nouvelle banque calcule maintenant le prêt amortissable comme si nous avions 45 000 € de fonds propres. (Nous supposons que la banque évalue la valeur marchande du terrain de la même manière que le prix de vente).

Est-ce correct ?

Ou bien le nouveau crédit ne devrait-il avoir qu'un montant de 285 000 € ?

J’ai déjà lu plusieurs fois qu’il devrait y avoir un soi-disant délai de honte d’au moins 12 mois entre l’achat du terrain et le contrat de construction de la maison, sinon l’administration fiscale considère qu’il y a un lien et réclame la taxe d’acquisition immobilière pour l’ensemble du paquet (terrain + construction) ?

N’importe quoi. Tu achètes auprès de parties complètement indépendantes et construis avec elles. Donc seulement la taxe d’acquisition immobilière sur l’achat. Ça a toujours été comme ça.

Nous achetons le terrain à 80 000 € et apportons 40 000 € de fonds propres dans le financement.
Après un an, aux 40 000 € de fonds propres s’ajoutent 5 000 € de remboursement.
Nous voulons maintenant construire une maison pour 250 000 €, c’est pourquoi nous contractons un prêt à annuités de 330 000 €.
Nous remboursons le prêt variable et la nouvelle banque reprend l’hypothèque.
La nouvelle banque calcule pour le prêt à annuités comme si nous avions 45 000 € de fonds propres. (Nous supposons que la banque évalue la valeur vénale du terrain comme la valeur de vente).
Est-ce correct ?
Ou le nouveau prêt ne devrait-il être que de 285 000 € ?

Fais-toi simple et établis un plan de financement avec utilisation et origine des fonds (état dans un an) :

Utilisation des fonds
Achat terrain 80 k€
Construction maison 250 k€
total 330 k€

Origine des fonds
Fonds propres 45 k€
Dette variable 35 k€
Dette fixe 250 k€ (ou 285 k€, en cas de remboursement du prêt variable)

Bien que 250 k€ pour la construction soit sans doute un vœu pieux.