Acheter un bungalow des années 60

Bonjour à tous !

Je serais content d’avoir vos avis concernant les maisons des années 60.

Nous avons le "problème" suivant :

Nous avons trouvé une maison qui nous plaît assez globalement (esthétique, découpage des pièces) à l’exception de quelques détails, c’est-à-dire que nous devrions faire très peu de compromis par rapport à nos attentes. De plus, la maison bénéficie d’un emplacement idéal (périphérie d’un village de 3000 habitants, côté sud non constructible avec une vue magnifique), les voisins sont connus et corrects.
Il s’agit d’un bungalow en L datant de 1967 avec un terrain de 730 m², une surface habitable de 160 m² et environ la même surface pour le sous-sol incluant un garage intégré. La maison est entretenue et en bon état général (bonne structure).
La valeur foncière de référence dans cette région est de 80 euros/m².

Notre principal problème :
Comme c’est souvent le cas pour une maison de cette époque, aucune isolation thermique n’a été réalisée.
Bien sûr, nous avons étudié le sujet de la "rénovation énergétique", mais à cause de la masse d’informations, nous n’en savons pas beaucoup plus qu’avant, d’autant plus qu’il y a de nombreuses critiques concernant le WVDS (pas de rentabilité, moisissures, humidité dans la façade, élimination ultérieure, etc.).

De ce fait, nous nous posons la question suivante : est-il encore intéressant, avec les coûts énergétiques actuels, d’acquérir une telle maison sans déduire du prix d’achat le coût total de la rénovation (même si cette dernière n’est peut-être pas réalisée) ?
La base de négociation pour ce bien serait apparemment de 210 000 euros, ce qui nous a paru assez cher dès le départ. Nous supposons cependant que le prix d’achat final sera un peu plus bas.
Si l’on estime les coûts de rénovation (éventuelle isolation thermique, nouvelles fenêtres, portes, nouvelle salle de bains, WC invités, cuisine, revêtements de sol, chauffage), on arrive rapidement à un montant de 100 000 euros, ce qui, ajouté au prix d’acquisition, dépasse presque le coût d’une construction neuve.
Si l’on évite les investissements énergétiques importants, les coûts énergétiques nettement plus élevés par rapport à une construction neuve s’appliqueront.
Il faut aussi prendre en compte qu’à moyen terme, la toiture devra peut-être être rénovée. (Elle semble encore en bon état pour le moment (tuiles))

Quelles sont vos réflexions/expériences à ce sujet ?

Ne serait-il pas plus raisonnable de construire neuf ? Nous pourrions obtenir un terrain de 600 m² d’ici environ un an pour environ 60 000 euros. La situation ne serait toutefois pas aussi belle.

Merci d’avance pour vos contributions !

Bonjour,

C’est pourquoi nous nous posons maintenant la question : vaut-il encore la peine, compte tenu des coûts énergétiques actuels, d’acquérir une telle maison, sans déduire le coût total de la rénovation (même si on ne la réalise peut-être pas) du prix d’achat ? La base de négociation pour cet objet serait apparemment de 210 000 euros, ce qui nous a semblé dès le départ assez cher. Nous partons cependant du principe que le prix d’achat final devrait être un peu inférieur.

Je dis toujours à mes enfants : "croire, c’est à l’église"

En tout cas, tu devrais - avant de prendre une décision d’achat finale - faire appel à un expert qui pourra évaluer la situation et l’état du bâtiment - si aucun rapport n’est fourni par le vendeur. De plus, il pourra déterminer de manière indépendante la valeur vénale dite du terrain avec tous les bâtiments. Cela constitue une bonne base pour la négociation ultérieure du prix d’achat. Le rapport d’expertise immobilière prend notamment position sur les charges légales grevant le terrain (droits d’habitation, servitudes de conduites), ainsi que sur les dommages de construction, etc., et estime les coûts de leur réparation. Ainsi, tu sais à quelles charges financières tu peux encore t’attendre après l’achat. Par ailleurs, un architecte peut évaluer de manière réaliste la nécessité de travaux de transformation et de rénovation et te soutenir plus tard dans ces démarches grâce à ses connaissances spécialisées.

Ainsi, dès un stade précoce, il est possible de répondre - bien que pas à toutes - aux questions suivantes de la checklist :

Quelle est la valeur du terrain / de l’immobilier ?
Cet objet est-il du tout finançable ?
Quels coûts supplémentaires sont à prévoir ?
Existe-t-il des situations constructives qui ne peuvent être clarifiées que par des investigations plus approfondies ?
Y a-t-il des droits réels ou charges quelconques (par exemple des servitudes de passage ou de conduites) ?
Tous les documents sont-ils disponibles (extrait du registre foncier, plan cadastral, plan d’urbanisme, etc.) ?

Un expert protège contre des risques imprévisibles et aide à évaluer correctement la valeur d’un bien immobilier. Les expertises sont importantes pour se prémunir contre des défauts et dommages inattendus, etc., et contre une mauvaise évaluation de la substance du bâtiment, en particulier pour les biens anciens. De plus, certains établissements de crédit exigent - aussi pour ta protection - la présentation d’un rapport d’expertise !

N’est-il pas plus raisonnable de construire neuf ?

Du point de vue purement rationnel, oui ; mais... il n’est pas si simple de réduire l’achat d’un bien immobilier à des calculs mathématiques. Le cœur parle aussi.

À l’heure actuelle, à mon avis, tu ne peux pas encore te décider ni pour ni contre un achat, car seul ton cœur parle. Demande au vendeur un rapport d’évaluation comme décrit ci-dessus ou, si ton cœur ne veut pas se calmer, fais réaliser un tel rapport à tes frais. Ce n’est que lorsque tu auras en main "un état des lieux" de la propriété et que tu sauras quels coûts de rénovation t’attendent que tu pourras décider, entre cœur et raison, si l’achat du bungalow peut établir un équilibre entre les deux. Avec ce rapport d’expertise, tu pourras également consulter ta banque et discuter avec le conseiller de confiance des aides financières ; l’État subventionne encore la rénovation énergétique.

Tous les banquiers n’apprécient pas la vente de fonds KfW, car ceux-ci leur rapportent peu ou pas de commissions, mais beaucoup de travail. Si ton banquier appartient à cette catégorie, cherche un financier indépendant dans ta région et discute avec lui du contenu du rapport d’expertise et de tes souhaits ; alors un financement solide devrait pouvoir être assuré.

Quant à la décision fondamentale entre bien ancien et construction neuve, comme mentionné plus haut, il s’agit d’une décision très personnelle. Il existe des facteurs auxquels une construction neuve ne pourra jamais répondre - de nombreuses vieilles propriétés ont incontestablement du charme. D’un autre côté, c’est aussi un compromis - puis-je ou veux-je financer la rénovation ? Si aucun terme à la rénovation n’est en vue - on peut parfaitement amener les vieille bâtisses au standard énergétique le plus récent - la raison doit prévaloir. Si les coûts sont prévisibles - au final, cela coûtera toujours autant qu’une construction neuve - cela vaut certainement la peine de considérer de préserver le charme.

Cordialement

Merci pour ta réponse !

Bien sûr, nous ne nous fions pas uniquement à nos propres impressions et réflexions. Dans deux jours, nous allons visiter la maison avec un architecte ami. Il pourra peut-être déjà dire quelque chose de plus précis.

Je trouve déjà que c’est un effort de dépenser autant que pour une construction neuve. Comme tu le dis justement... pour l’instant, nous sommes encore un peu sous l’influence des premières impressions, surtout en ce qui concerne l’emplacement et la répartition des pièces. Nous pouvons bien imaginer ce que l’on pourrait en faire ! Il est difficile de rester totalement objectif. On cherche constamment des raisons qui plaident plutôt en faveur que contre. Mais au niveau du prix, les rêves s’arrêtent quand même à un moment donné.

On verra ce que l’architecte dira.
Je pense que 180 000 seraient justifiés.
Mais je doute qu’ils descendent jusque-là.
J’espère que nous rassemblerons assez d’arguments pour les convaincre !

Et si ça ne marche pas, on s’en sortira quand même. Parce qu’en fait, en cas de construction neuve, nous aimerions un petit chalet au style tyrolien. Ce ne serait pas vraiment le cas ici.