Prêt d'épargne logement ou prêt à annuités ?

  • Erstellt am 26.03.2020 16:09:05

Alkaral

26.03.2020 16:09:05
  • #1
Bonjour à tous,
nous planifions notre maison individuelle, la demande de permis de construire a été déposée avant-hier.
Avec un apport personnel de 350k, il nous manque encore environ 1 million.

Nous avons contacté Hüttig & Rompf ainsi que les spécialistes du crédit immobilier pour qu'ils nous trouvent un prêt amortissable correspondant avec un taux fixe sur 20 ans.

Mon père privilégie un prêt épargne-logement pour une somme partielle de 345k. Et ce, pour les raisons suivantes :
- Il n’est pas nécessaire d’inscrire une nouvelle hypothèque (économie des frais de notaire et de bureau des hypothèques), car nous pourrions garantir cela via un autre immeuble multifamilial (là, la LBS détient déjà le premier rang de l’hypothèque).
- Si une banque refinançait la partie disponible de l’hypothèque existante pour garantir le prêt A-D, elle devrait se contenter du deuxième rang, car le premier rang est déjà occupé par la LBS. Il est très douteux que la banque soit d’accord avec cela.
- Le point négatif du prêt B-D est sans aucun doute les frais de dossier des contrats d’épargne-logement ; ils s’élèvent à 1,1 % de la somme d’épargne-logement, donc pour un montant total de 345 000 €, 3 795 €.
- Si on divise la somme totale du prêt B-D en 3 contrats partiels (par exemple 80 000 + 120 000 + 145 000 = 345 000 €), chaque prêt immédiat bénéficie d’un taux d’intérêt de 0,75 % sur une durée de 10 ans + 4 mois. Ensuite, l’attribution est généralement atteinte et pour le prêt épargne-logement effectif, un taux d’intérêt de 1,50 % est valable pour une période supplémentaire d’environ 12 ans + 9 mois, c’est-à-dire jusqu’au remboursement complet (!) des prêts.
- Pour le prêt A-D, le taux fixe est de 1,0 % pour une durée de 20 ans. En ce qui concerne le montant des intérêts, le prêt A-D présente un léger avantage sur une période de 20 ans. Cependant, cet avantage est presque négligeable concernant le montant des remboursements ou des taux d’épargne. L’essentiel est avant tout le montant et la durée du remboursement du prêt.
- Le prêt B-D présente surtout l’avantage que toutes les conditions sont fixées jusqu’au remboursement complet des prêts. Pour le prêt A-D, cela n’est garanti que pour 20 ans. Après 20 ans, le capital restant dû – selon le taux d’amortissement convenu – peut encore être très élevé et les conditions renégociées alors peuvent devenir assez coûteuses.
- Le plus grand avantage du prêt B-D est cependant la flexibilité : par exemple, pendant la phase d’épargne, on peut réduire la mensualité d’épargne standard de 3 € par 1 000 € de somme d’épargne-logement au montant minimum de 2 € par 1 000 €. Cela prolonge certes la durée jusqu’à l’attribution et les conditions du prêt doivent être adaptées après 10 ans + 4 mois en fonction de la situation actuelle du marché. Néanmoins, cela est avantageux en cas de difficultés financières. Cette flexibilité n’existe pas pour le prêt A-D. Ici, il faut payer une annuité constante (intérêts + remboursement) pendant toute la durée du prêt.
- La flexibilité s’étend aussi à la phase de remboursement. On peut effectuer des remboursements anticipés à tout moment ou même rembourser la totalité du capital restant en une seule fois. C’est un grand avantage, par exemple, en cas de vente éventuelle du bien, car aucune pénalité pour remboursement anticipé n’est due. Autre avantage : si la mensualité de remboursement (4 € par 1 000 € de somme d’épargne-logement) est trop élevée, on peut procéder, par exemple, à un refinancement en contractant un nouveau prêt amortissable du montant du capital restant dû (!) avec des mensualités plus faibles, ce qui permet de solder en une seule fois le prêt épargne-logement.
- Avec un prêt B-D, on est normalement remboursé après environ 22 ans. J’aurai alors environ 67 ans, probablement dans les dernières années de ma carrière professionnelle. Cette durée de remboursement conviendrait bien, car en tant que retraité, je ne dispose plus d’un revenu mensuel élevé. Bien sûr, la mensualité de remboursement doit être plus élevée pour être libéré en environ 22 ans. Avec un prêt A-D, on peut choisir des mensualités plus faibles selon le taux d’amortissement. Mais alors, en tant que retraité, on est encore occupé avec les remboursements.
- Pour un prêt A-D, le taux d’amortissement doit être d’au moins 3,0 % pour être remboursé en environ 25-30 ans (faites calculer cela par votre expert en crédit). Pour un montant de 345 000 €, vous devriez alors payer une mensualité de 4 % (1 % d’intérêts + 3 % d’amortissement), donc 1 150 €. Ce montant est débité chaque mois pendant au moins 20 ans.
- Pour le prêt B-D, la mensualité pendant les 10 premières années (phase d’épargne) s’élève à 215,63 € d’intérêts (taux : 0,75 %) + 1 035 € d’épargne (3 € par 1 000 € de somme d’épargne-logement) = 1 251 €. Cette variante est donc environ 100 € par mois plus élevée que la variante A-D. Si seul le montant minimum d’épargne est payé, la mensualité totale n’est que de 215,63 € (intérêts) + 690 € (épargne minimum) = 906 €, soit environ 240 € de moins que pour le prêt A-D.
- Entre 10 et 20 ans, la mensualité du prêt A-D reste à 1 150 €. Pour le prêt B-D, la mensualité atteint 1 380 € (4 € par 1 000 € de somme d’épargne-logement), soit 230 € de plus que pour le A-D.

Qu’en pensez-vous ? Que feriez-vous ?

Cordialement et merci beaucoup
 

nordanney

26.03.2020 18:07:49
  • #2
Trop de texte avec beaucoup trop de chiffres. Je décroche...
 

HilfeHilfe

26.03.2020 21:16:02
  • #3
Trop de texte, des sommes trop élevées. Hüttig & Rompf et Rumpelstilzchen s’en chargent déjà.
 

Lumpi_LE

26.03.2020 21:23:17
  • #4
Oui, peut-être résumer un peu...
Avec les taux d'intérêt actuels et puis encore ces montants, tout sauf les prêts, c'est du n'importe quoi.
 

Alkaral

27.03.2020 11:54:43
  • #5
Super, ça me suffit comme affirmation, je suis du même avis.

Bien à vous et merci beaucoup.
 

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