Demande préalable de construction - quels documents ?

Bonjour à tous,

ma femme et moi avons l'intention d’acquérir un terrain dans le district de Gummersbach.
Nous aimerions cependant clarifier avant l’achat si notre projet de construction est réalisable sur ce terrain.
Nous souhaitons construire une villa urbaine (170 m²). Le terrain a une superficie de 1025 m². La surface de plancher et la surface utile ne doivent pas être dépassées.

J’ai reçu les informations suivantes de la ville concernant le terrain.
Plan d’aménagement 1 et 1a zone résidentielle générale, construction ouverte sur deux étages, coefficient d’occupation du sol : 0,4, coefficient d’emprise au sol : 0,7

Citation d'un e-mail avec la fonctionnaire responsable
"Le BP 1 et 1a impose une double hauteur obligatoire.
Seules les surfaces constructibles manquantes sont régies par l’article 34 du Code de la construction."

Les constructions voisines comprennent une villa urbaine, des maisons individuelles à toit en pente et des immeubles collectifs.

Nous aimerions maintenant soumettre une demande de faisabilité de construction.

Quels documents doivent être joints ?
Et que doivent contenir ces documents ?
Dois-je engager un architecte ou des esquisses sommaires suffisent-elles ?
Une demande informelle est-elle suffisante ?
Combien de temps dure le traitement ?
Quel est le coût de cette démarche ?

Merci d’avance

D.Gerner

Et pourquoi veux-tu maintenant déposer une demande de permis de construire? Avec les quelques paramètres que tu nous as donnés et un plan d’urbanisme valable, tout est en fait déjà clair. Ou y a-t-il quelque chose d’autre que tu as oublié de mentionner?

D'après ce que j'ai compris, le BP1 et 1a ne fixe que la construction à deux étages. Pas de limites de construction ou autre. Notre villa urbaine doit avoir un toit en croupe avec une pente de 22°. La villa urbaine à côté a 45° (horrible). Pourrais-je alors construire la maison à n'importe quelle position sur le terrain en respectant la distance légale de 3 m des limites ?

Es-tu en possession du plan d'urbanisme ? Sinon, fais-le te remettre par la ville. Éventuellement, il y a aussi quelque chose sur la pente du toit dedans.

Sinon : Tant que rien d'autre n'est indiqué dans le plan d'urbanisme, tu pourrais selon moi le construire ainsi.

J'ai envoyé un e-mail à la ville pour demander si un plan d'aménagement juridiquement valable avec des limites de construction et autres existe. Je suis curieux de la réponse. J'ai fait des recherches sur Internet et beaucoup pensaient qu'il fallait déposer une demande préalable de construction avant l'achat du terrain afin d'éviter des surprises ultérieures.

Bonjour,

Nous souhaitons construire une villa urbaine (170m²). Le terrain a une surface de 1025m². La densité de surface au sol et la densité de surface des étages ne doivent pas être dépassées.

Voici les informations que j’ai reçues de la ville concernant le terrain.
Plan d’aménagement 1 et 1a Quartier résidentiel général, construction ouverte sur deux étages, densité de surface au sol : 0,4, densité de surface des étages : 0,7

La densité de surface au sol (Grundflächenzahl) indique combien de m² de surface au sol peuvent être construits par m² de terrain, donc dans ton cas 40% de la surface du terrain = 410 m². La densité de surface des étages (Geschossflächenzahl) indique combien de m² de surface d’étage peuvent être construits par m² de terrain. Ici 70% de la surface du terrain = 287 m².

Citation d’un e-mail avec la fonctionnaire responsable
"Le BP 1 et 1a impose impérativement une construction à deux étages.
Seules les surfaces non constructibles manquantes sont régies par le § 34 du Code de la construction."

L’environnement est composé d’une villa urbaine, de maisons individuelles avec toit à deux pentes et d’immeubles collectifs. Notre villa urbaine aura un toit en croupe avec une pente de toit de 22°. La villa voisine a 45° (horrible).

Et où est le problème maintenant ? Le § 34 signifie simplement que tu dois adapter ton projet à l’environnement bâti. Que tu puisses construire une villa urbaine, tu le sais déjà. S’il n’y a dans le voisinage que des villas urbaines, maisons individuelles ou bungalows avec des pentes de toit plutôt supérieures à 22°, tu n’obtiendras probablement pas d’autorisation. Cependant, je ne me souviens pas que les employés du service d’urbanisme soient aussi rigides qu’ils ne voudraient pas aider dans la mesure de leurs possibilités. Les déclarations du BA Rösrath doivent être prises avec prudence.

Puis-je alors construire la maison à n’importe quelle position sur le terrain en respectant la distance légale de 3 m à la limite séparative ?

Peu probable. Tu devras aligner ton projet sur les alignements des bâtiments environnants.

J’ai envoyé un e-mail à la ville pour demander s’il existe un plan d’urbanisme exécutoire avec des limites de construction et autres. J’attends la réponse avec impatience.

Tu devrais te présenter en personne ! Tu veux bien quelque chose d’eux... ?

J’ai fait des recherches sur Internet et beaucoup pensent qu’il faut faire une demande de pré-autorisation avant l’achat du terrain pour éviter des surprises plus tard.

Oui, oui... les donneurs de leçons** dans les forums connus...

Pour ton terrain, les paramètres sont tellement clairement formulés ! L’argent pour une demande de pré-autorisation, qui - si je me souviens bien - n’est prise en compte qu’à 50% dans la demande de permis de construire finale, tu peux, à mon avis, te le passer. Cherche plutôt un architecte ou un planificateur de confiance et fais-leur élaborer un projet. Une fois que tu as ce projet avec plans et tout, rends-toi en personne (ou l’architecte ou le vendeur) au bureau des permis de construire et tu verras ce qui doit éventuellement être modifié.

Edit :

** remplacé par donneurs de leçons ; je ne devrais pas écrire quand je suis énervé. Désolé ops :

Cordialement, Expert en construction