Demande préalable de construction pour un terrain indivis avant l'achat du terrain

Bonjour à tous,

nous attendons depuis des années l’occasion d’acheter un terrain constructible et il y a quelques jours, on nous en a proposé un. Nous souhaitons maintenant agir rapidement, car il nous plaît vraiment beaucoup. Mais nous sommes déjà confrontés au premier problème……..
Le terrain se trouve au centre d’un village de 2 500 habitants. Il s'agit d'une parcelle partielle (env. 762 mètres carrés) d’une parcelle cadastrale (au total env. 1 446 mètres carrés). Le terrain n'a pas encore été divisé / mesuré.

L’autorité inférieure de contrôle de la construction m’a expliqué que le terrain se situe dans la zone d’un einfachen Bebauungsplanes -plan d'urbanisme simple- dans une zone mixte. Si j’ai bien compris, dès qu'il existe un plan d'urbanisme simple, il faut toujours vérifier plus précisément si un terrain peut être construit d'une certaine manière ou non, car ce plan ne contient pas de règles complètes. Le plan d'urbanisme applicable pour nous comprend certes de nombreuses directives, que nous respecterions lors du premier entretien téléphonique, mais - si j’ai bien compris - les surfaces constructibles (emprises au sol) et la limite de construction ne sont pas fixées. Dans ce cas, l’autorisation s’appuie généralement dans la zone urbaine sur la construction voisine, et c’est d’une certaine manière une question d’interprétation par l’autorité d’autorisation, et un document de séance sera également présenté pour un vote au conseil communal. Afin de ne pas acheter un terrain sur lequel nous ne pourrions pas construire notre « maison de rêve » à l’« endroit souhaité », il nous a été recommandé de déposer une demande de préautorisation de construction. Selon le monsieur de l’autorité du bâtiment, cela n’est possible / judicieux que si les mètres carrés exacts sont connus et si un plan de situation et des croquis du projet de construction souhaité existent déjà. Cela signifierait dans notre cas que la division du terrain devrait être effectuée avant l’achat, ensuite la demande de préautorisation de construction devrait être déposée, et seulement ensuite le contrat d’achat du terrain pourrait être conclu. Comme nous, en tant qu’acheteurs, devrons supporter au moins en partie – voire même l’intégralité – des frais de la division cadastrale, nous préférerions bien sûr l’ordre suivant : d’abord la demande de préautorisation, puis le contrat d’achat pour un terrain encore à mesurer.

Nous avons également envisagé si un contrat d’achat sous condition suspensive (autorisation de construire) serait une option. Mais dans ce cas, les propriétaires se retrouveraient avec une parcelle divisée en cas de non-autorisation, mais au pire sans acheteurs.
Je serais très heureuse d’avoir votre retour sur mon cas. Peut-être avez-vous des idées et il existe une possibilité de conclure rapidement le contrat d’achat pour le terrain à mesurer, sans courir le risque de ne pas obtenir l’autorisation de construire pour notre « maison de rêve » à l’« endroit souhaité » sur la parcelle partielle.

Merci beaucoup et cordialement depuis la belle Schleswig-Holstein
Vivien

Bonjour Vivien masculin 29,
je me demande justement à quel point une maison de rêve peut bien être gigantesque (ou à quel point la taille et/ou la situation de la zone constructible sont restrictives), pour ne pas pouvoir être construite sur un terrain de 762 m². Par conséquent, j’ai du mal à comprendre les craintes selon lesquelles la maison de rêve ne rentrerait peut-être pas sur le terrain. Ici, nous sommes habitués à bien plus difficile.

Nur dann hätten die Eigentümer im Falle der Nichtgenehmigung ein geteiltes Flurstück, aber im schlimmsten Fall keine Interessenten mehr.

Pour un terrain de 1446 m², je vois en moyenne dans le forum même quatre intéressés (en supposant des parts à peu près égales).

sur lequel nous ne sommes pas du tout autorisés à construire notre « maison de rêve » à notre « emplacement de rêve »,

Pour un permis de construire (PC) selon l’article § 34, il faut que le projet « s’intègre dans le caractère de l’environnement proche ». Si donc les bâtiments voisins respectent une ligne d’implantation fictive, vous devriez vous y conformer. (peut-être as-tu la possibilité de nous montrer une photo aérienne et un extrait du cadastre avec le plan d’aménagement, pour une meilleure évaluation. Il faudrait alors y tracer l’emplacement de votre projet prévu)
Une dérogation relève de l’appréciation de l’autorité locale compétente en droit de la construction. Dans quelle mesure l’autorité et aussi la commune (qui doit donner son accord) sont ouvertes à cela. L’autorité compétente en droit de la construction peut outrepasser la commune. Cependant, il doit y avoir une raison justifiant que vous ayez droit à la dérogation.
Ce n’est pas si simple. Beaucoup dépend de l’appréciation de l’autorité.

Selon le monsieur du service de contrôle des constructions, cela n’est possible/raisonnable que si la surface exacte en mètres carrés est fixée et qu’un plan de situation ainsi que des croquis pour le projet de construction désiré sont déjà disponibles.

Ce n’est pas tout à fait exact. Pour déposer une demande de renseignement préalable au permis de construire, de très bons croquis suffisent aussi. De plus, il ne devrait pas y avoir de problème à faire réaliser un plan de situation « officiel » par un géomètre-expert. Vous vous mettez d’accord avec le propriétaire sur la surface du terrain que vous souhaitez acheter et le géomètre-expert vous le délimite et réalise un plan de situation. Le terrain prévu à la construction y est représenté. Le terrain n’a même pas besoin d’être en votre propriété pour obtenir un permis de construire, encore moins pour recevoir une réponse à une demande de renseignement préalable au permis de construire.
Les plans / croquis doivent être suffisamment explicites pour que votre question posée très concrètement puisse être répondue.

P.S. Je ne me suis pas penché sur le règlement de construction de S-H. Si c’est différent de celui de BaWü, merci de me corriger.