Construire - Depuis le début

Bonjour,

je suis content d’avoir trouvé ce forum ! Ici, j’ai déjà appris pas mal de choses :)

Je suis encore assez jeune mais très doué dans le travail manuel, et de nos jours tout le monde s’inquiète pour sa retraite et à mon avis la meilleure prévoyance vieillesse est de construire une maison, ce qui a toujours été mon rêve.

Je choisirais une construction en béton massif où des blocs de polystyrène sont assemblés et l’intérieur rempli de béton, et autant que possible tout faire moi-même avec l’aide d’amis et de la famille.

J’habite dans la région de Stuttgart et je souhaiterais construire ici à proximité car mon lieu de travail est à la SNCF.
Malheureusement, je ne sais pas encore grand-chose sur ce qu’il faut prendre en compte au début et ce qui m’attend, c’est pourquoi j’ai encore quelques questions auxquelles j’espère que vous pourrez répondre.

Alors, par où devrais-je commencer ?

Comment trouver un terrain approprié ? - Un agent immobilier ou pas ? Combien coûte environ un terrain constructible ?

Qui doit concevoir et dessiner la maison ? - Un architecte ? - Quel coût cela représente-t-il environ ?

Où dois-je déposer la demande de permis de construire ? Quels coûts y sont liés ?

Quels frais s’ajoutent chez le notaire, 1,5 % du terrain ou du prix total de l’objet ?

Quel est le coût pur de la construction sans l’aménagement intérieur ni les matériaux, si je fais la plupart des travaux moi-même ?

Ai-je peut-être oublié quelque chose à prendre en compte ?

Je prévois un coût total d’environ 250 000 €, est-ce réaliste ?

Cordialement

M. W.

aa) Ai-je peut-être oublié quelque chose que je dois prendre en compte ?

bb) Je calcule avec un prix total d’environ 250 000 €, est-ce réaliste ?

aa) beaucoup
bb) en bref : ça pourrait être juste ?

Pour un terrain constructible à (150 euros, échelle ouverte vers le haut) tu vas dépenser environ 60 000 euros pour environ 400 m2 + compte encore une majoration de 15 %.
Pour les permis de construire, les frais de planification, les raccordements (eau, égouts, électricité, téléphone, gaz)
compte encore une somme à 5 chiffres avec un 2 ou 4 devant.

Pour le gros œuvre du sous-sol, tu peux estimer encore 30 à 40 000 euros, selon la taille (10 x 10 m standard) ou tu peux t’épargner le sous-sol (ce qui te posera problème plus tard)
et estimer environ 10 000 euros.

Maçonnerie + poteaux du rez-de-chaussée + dalle béton du premier étage, gros œuvre + pignon + toiture, le tout te coûtera facilement encore 55 à 70 000 euros.
Et là, tu n’as toujours pas les fenêtres, ni les portes, ni la chape, ni l’enduit, etc.

Le bloc brut avec terrain te coûtera sûrement environ 190 000 euros ? Mais tu n’as toujours pas une maison prête à emménager.

Personnellement, je ne construirais plus neuf.

Une maison n’est plus un investissement rentable aujourd’hui. Les va-et-vient avec les administrations, les permis, les frais de raccordement… un tas de courses et on brûle énormément d’argent pendant les 30 premières années.
Ensuite, le bien est de nouveau à rénover, et à la retraite, tout recommence ?

Achète plutôt une maison d’environ 30 ou 40 ans bien entretenue et rénove-la.
Tu as là un projet bricolage jusqu’à la retraite et tu brûles moins d’argent,
que cette folie de construction neuve.

Et alors, comment devrais-je commencer ?

Par la détermination du budget. Combien peux-tu te permettre ? Combien d’euros le projet peut-il coûter chaque mois pour les prochaines X années ?
Le budget provient de :

Revenus mensuels (merci de ne pas inclure ici le 13e mois, la prime de Noël ou d’éventuels remboursements d’impôts)
On déduit ensuite (ne pas soustraire le loyer + charges) :
- Frais de subsistance
- Tentations
- Voiture (assurance, impôts, réserves)
- toutes autres dépenses
- 10 % de marge
= Somme du budget mensuel pour le projet de construction / achat de la maison

De ce qui reste, on déduit à nouveau au moins 200 €, mieux 300 €. Ceux-ci doivent déjà être mis de côté comme réserve (un jour, il faudra une nouvelle chaudière, un nouveau crépi, un nouveau toit – si tu ne veux pas pour cela contracter un prêt).

On déduit ensuite les charges de copropriété / charges annexes au logement (cellules-ci peuvent être plus élevées que tes charges actuelles, car les assurances / impôts pèsent alors uniquement sur tes épaules).

Ce qui reste est le budget mensuel pour les intérêts + remboursement à la banque.
À partir de cela, il est possible de déterminer rapidement combien d’argent on peut / doit emprunter à la banque. Merci d’amortir avec au moins 2 % si tu souhaites être libre de dettes dans cette vie.
On peut dire de manière approximative 500 € de charge mensuelle par 100 000 € de prêt.

Au cas où tu arrives à un résultat qui ne te plaît pas ? Merci de ne pas commencer à embellir les calculs.
Tu n’es pas encore effrayé par ce qui t’attend ? Alors il faut demander conseil. Combien de maison / terrain constructible peut-on avoir pour cette somme ? Pour nous, des lieux comme des parcs de maisons témoins / des forums comme celui-ci étaient des points de départ. On y obtient une idée générale des prix. Quelle taille peut avoir la maison, est-ce que l’argent suffit. Quels coûts supplémentaires peuvent arriver ? etc.

Comment trouver un terrain adéquat ? - Agent immobilier ou pas ? Combien coûte environ un terrain à bâtir ?

Il suffit de garder les yeux ouverts. Ce n’est pas forcément avec un agent immobilier. Y a-t-il ou va-t-il y avoir des lotissements qui t’intéressent / dont tu as connaissance ? Renseigne-toi auprès de la mairie, lis le journal, cherche sur Internet.
Le prix du terrain dépend principalement de 2 facteurs :
1. Le coût par m²
2. Combien de m² tu achètes / veux acheter au final.

S’ajoutent : taxe de mutation immobilière (Ba-Wü : 5 %), éventuels frais de viabilisation supplémentaires (selon le terrain et le degré d’équipement), éventuellement agent immobilier.

Qui doit planifier et concevoir la maison ? - Un architecte ? - Quel est le coût approximatif ?

Toujours (oui, même les grands constructeurs de maisons préfabriquées ont des architectes – même si on ne les voit pas toujours). Ensuite, l’ingénieur structure vérifie.

Où dois-je déposer la demande de permis de construire ? Quels sont les coûts correspondants ?

Au service d’urbanisme compétent.

Quels frais notariaux s’ajoutent, est-ce 1,5 % du terrain ou de l’ensemble de l’objet ?

Chaque contrat qui doit être certifié par un notaire.

Combien coûte alors la construction pure sans l’aménagement intérieur ou les coûts des matériaux, si je fais la plupart moi-même ?

Sans connaître la taille voulue de la maison. Avec ou sans sous-sol et plein d’autres détails, cela peut aller de la cabane de jardin au château.

Ai-je oublié quelque chose d’important à prendre en compte ?

Commencer par le commencement surtout :)

Je calcule un prix total d’environ 250 000 €, est-ce réaliste ?

La question porte-t-elle vraiment sur une somme que tu as calculée ? Y a-t-il encore de la marge à la hausse, ou bien tu sursautes si tout à coup c’est 340 000* € ?
(* chiffre simplement avancé)

Ou est-ce déjà ton budget fixé et tout doit tenir dedans ?

Sinon, voir question / réponse : "Combien coûte alors la construction pure sans l’aménagement intérieur ou les coûts des matériaux, si je fais la plupart moi-même ?"

Bonjour WolfM,

je pense que tu devrais d'abord savoir clairement ce que tu veux construire et comment. De manière générale, cela suffit pour que tu puisses ensuite trouver le terrain adapté à tes souhaits. Il faut juste savoir qu'autour de Stuttgart, le coût au m² est assez élevé. Plus on est proche d'une ville, plus c'est cher. J'habite dans la région de Pforzheim et même ici, nous avons déjà des prix au m² de plus de 200 euros. Tu devrais donc compter au minimum 80 000 euros rien que pour un terrain de 400 m², plus 5 % de frais d'acquisition plus les frais de notaire (environ 500-1000 euros).

Mais avant d'acheter ou de faire quoi que ce soit, tu devrais être sûr que tu peux financer toute la construction + le terrain.

Cordialement, Earl