Construire une maison ou acheter un appartement en copropriété puis construire une maison plus tard ?

Un grand merci pour vos réponses.

La Stiftung Warentest met à disposition un calculateur (Excel) qui permet de comparer achat et location. Avec cela, tu devrais pouvoir répondre à la question 2. Il n’est malheureusement pas permis de mettre des liens ici, mais qui cherche trouve.

Option 1 : Vous disposez "seulement" de 30 000 euros. Pour un achat maison et terrain auprès d’un promoteur ou semblable en Basse-Saxe, il faut compter 7 % de frais accessoires d’acquisition sur le prix total. Pour un prix d’achat de 350 000 euros, cela représente 24 500 euros. C’est à peu près une financiarisation à 100 % au doigt mouillé. Je le déconseille. Vous devriez encore économiser 20 000 euros supplémentaires, cela rendrait les choses un peu plus faciles.

J’ai trouvé le calculateur et fait un calcul avec les valeurs suivantes :

Prix d’achat : 210k€
Frais annexes : 15k€
Apport personnel : 20 de 30k sont apportés
Taux d’intérêt 2,3 % / amortissement : 3,5 %
Entretien et gestion avec 2,4k€.
J’ai indiqué une augmentation des coûts de 1 % par an.
Augmentation du loyer 0 %, car dans le contrat de location il est indiqué qu’il n’y aura pas d’augmentation pendant les 10 prochaines années ! Valorisation aussi dans le pire des cas à 0 %.

Il en ressort qu’au bout de 5 ans on a un avantage.

Avec une valorisation de 1 % du bien déjà au troisième année.

Hmm difficile... dans 5-10 ans les taux peuvent augmenter ou tu auras automatiquement besoin de plus, parce que tu auras un enfant.

Je voudrais toujours construire sans enfants et seulement ensuite commencer la planification familiale.

Exact, c’est pourquoi on réfléchit à la meilleure manière de procéder et même au mieux d’accumuler une partie du loyer en propre capital (achat de l’appartement puis revente ultérieure).

L’option 2 n’a de sens que si l’appartement est aussi un peu habité et qu’il n’est pas revendu après 2 ans. Vous avez 26 & 29 ans, donc les enfants ne sont probablement plus très loin.

J’aurais calculé avec 5 ans, mais ce n’est que pure spéculation avec beaucoup de SI. (le prix de l’immobilier reste-t-il stable ou augmente-t-il même ?...)
Les seuls frais accessoires à l’achat de 7 % (14 700 €) seraient amortis en ~18 mois avec la suppression du loyer froid à 850 €. Cependant, les frais d’entretien et autres coûts ne sont pas inclus…

je n’achèterais l’appartement que s’il est assez grand pour votre planification familiale. Sinon cela n’a que peu de sens.

Pour un enfant il y a de la place. Bon... 85 m² sur 3 pièces. Part de jardin privé.

L’option 1 est une maison à finir soi-même. Corrigez-moi si je me trompe, mais il s’agit alors seulement du gros œuvre avec toit et fenêtres éventuellement. Le reste, vous pouvez déjà le faire vous-mêmes avec le matériel fourni.

Exact. C’est une maison à finir soi-même. Le matériel fourni est indiqué dans mon message ci-dessus. Le coût de 350 k€ pour la maison finie est une estimation. N’hésitez pas à me dire si je suis à peu près dans le vrai ou complètement à côté.

Salut, l'achat d'un appartement en propriété est peu rentable à court terme à cause de la taxe sur les acquisitions immobilières de 3,45%, s'ajoutent bien sûr les frais de notaire et de bureau des hypothèques. Si tu revends l'appartement après quelques années avec un bénéfice, une taxe sur la plus-value est due. De plus, tu dois verser une provision mensuelle pour l'appartement qui est transférée au nouveau propriétaire lors de la vente. Ensuite, il y a aussi le risque de charges spéciales à payer en cas de rénovation et de réparation. Il ne faut pas oublier non plus les frais mensuels de gestion, etc. Il est plus facile de résilier un bail de location que de vendre un appartement en propriété, car si tu es sous pression à cause d'une construction de maison imminente, les premiers problèmes apparaissent et, si tu n’as pas de chance, tu dois vendre à un prix inférieur. Dans mon expérience de longue date avec l’immobilier, ce problème n’est pas rare. Parfois, il vaut mieux attendre un peu plutôt que de se disperser. Important lors de l'achat d'une maison : demander de nombreuses offres et, si tu veux signer un contrat, fais-le d'abord vérifier par un expert en construction. Il vaut la peine d’investir quelques euros pour obtenir la sécurité maximale. Dans les forums, il y a beaucoup de profanes qui ont entendu quelque chose quelque part et recommandent sans connaissances suffisantes. Moi-même, en tant que professionnel dans le domaine de la construction, je consulte régulièrement d’autres experts pour éliminer autant que possible les risques. D’ailleurs, une maison de qualité n’a pas besoin d’être chère. Méfiance envers les petites entreprises et demande toujours des références. Avec une maison préfabriquée, tu es bien parti grâce au court délai de construction et à l’isolation excellente ; les maisons préfabriquées d’aujourd’hui ne peuvent pas être comparées à celles d’il y a 30 ans. Une maison en béton massif a en moyenne 23 défauts après achèvement, une maison préfabriquée seulement 4 défauts. Les grandes entreprises de maisons préfabriquées sont toutes sur un niveau de qualité presque équivalent. Pour le travail en régie, le facteur temps ne doit pas être sous-estimé et si tu as quelqu’un qui t’aide, il est important qu’il puisse réaliser correctement le métier concerné. Un conseil : tout remettre en question et toujours comparer. Bonne chance pour la planification de ta maison et ne te laisse jamais mettre sous pression.

Il en ressort qu'on a un avantage après 5 ans.

Si vous supportez aussi deux enfants dans cet appartement, alors j'achèterais (tant que ton calcul est correct) ! D'autant plus que vous connaissez le bien.

D'ailleurs, on peut encore emménager dans sa résidence principale juste avant la rentrée scolaire, je trouve que c'est personnellement un bon moment. Beaucoup de choses se sont alors stabilisées et on connaît mieux ses besoins. Vous ne savez aujourd'hui pas encore si vous aurez des enfants ou combien . De plus, vous aurez alors plus de capital propre et des revenus plus élevés ("carrière").

Avec une maison préfabriquée, tu gagnes sur la durée de construction

Avec les longs délais de "livraison", le constructeur de maisons préfabriquées ne gagne aujourd'hui aucun temps. De plus, nous parlons d'une maison à finir soi-même ...

Une maison traditionnelle a en moyenne 23 défauts après achèvement, une maison préfabriquée seulement 4 défauts.

S'il est vrai que cela soit le cas est à discuter, mais la moyenne n’aide personne ici et ... maison à finir soi-même .

La durée de construction signifie qu'elle commence avec l'installation de la maison environ 8 à 12 semaines jusqu'à l'achèvement ou la remise pour travaux personnels. En ce qui concerne les défauts, il y en a vraiment en abondance dans une maison en maçonnerie, les statistiques de mes bureaux le prouvent clairement, et acheter un appartement en copropriété pour une période aussi courte est une absurdité économique. Je connais le marché immobilier depuis plus de 40 ans, j'en ai connu beaucoup qui ont échoué avec ce genre d'expériences, mais c'était bon pour moi pour accéder à des biens immobiliers bon marché, c'est comme ça que fonctionne le marché, aucune banque ne fait de concession peu importe le nombre d'enfants que quelqu'un a. Ce qui concerne les prix des appartements en copropriété est parfois totalement fou et incertain à prévoir, je ne peux que déconseiller aux personnes cherchant conseil ici dans le forum et leur recommander de prendre leur temps et de continuer à louer, avec zéro risque. La plupart des appartements partent aux enchères bien en dessous de la valeur marchande et ce qui reste ce sont des dettes, des dettes et encore des dettes.

Salut, l'achat d'un appartement en copropriété est peu rentable pour une courte période avec la taxe d'acquisition foncière de 3,45 %, il faut bien sûr ajouter les frais de notaire et de registre foncier. Si tu vends l'appartement avec un bénéfice après quelques années, une taxe sur la plus-value spéculative est due. De même, tu dois verser une provision mensuelle pour l'appartement qui sera transmise au nouveau propriétaire lors de la vente. Il y a aussi le risque de paiements spéciaux dus lors de rénovations et réparations. N'oublie pas non plus les frais mensuels de gestion, etc.

5 % de taxe d'acquisition en Basse-Saxe, donc 7 % de frais annexes à l'achat.
La taxe sur la plus-value spéculative ne s'applique-t-elle pas seulement lorsqu'on vend l'appartement moins de 10 ans après l'achat et qu'il est loué ? En cas d'usage personnel au moment de l'achat et au moins 2 ans avant la vente, selon mes informations, aucune taxe sur la plus-value spéculative ne devrait être due.
Puisque nous voulons habiter l'appartement nous-mêmes, cela serait donc au moins exclu...

Oui, mais je sais (je l'ai déjà écrit plus haut) que c'est très spéculatif avec l'intention de vendre dans environ 5 à 7 ans et que cela comporte beaucoup de SI.

Si vous supportez d'être dans cet appartement avec deux enfants, alors j'achèterais (tant que ton calcul est correct) ! D'autant plus que vous connaissez le bien.

D'ailleurs, on peut toujours emménager dans une maison juste avant l'entrée à l'école primaire, je trouve ça personnellement un bon moment. Beaucoup de choses se sont alors stabilisées et on connaît mieux ses besoins. Aujourd'hui, vous ne savez pas encore si vous aurez des enfants ni combien . En plus, vous aurez alors plus de capital propre et des revenus plus élevés ("carrière").

Merci aussi pour ton avis.
Oui, on supporterait aussi les premières années avec 2 enfants. Ce serait un compromis. Au plus tard à la rentrée scolaire, il faudrait cependant une maison en propriété ou qu'elle soit déjà là. On revient donc à environ 5 à 7 ans. Je sais que tout peut changer (comme tu l'as écrit), mais pour l'instant c'est la "planification".
Cela signifie qu'on ne devrait prendre une fixation du taux d'intérêt que sur cette durée, afin d'éviter une "pénalité" en cas de remboursement anticipé.
Je pars du principe que le calcul est correct ou que je peux faire confiance au simulateur de la Stiftung Warentest ?!?

Même si bien sûr vous ne pouvez pas prendre la décision à ma place, je trouve bien de pouvoir en discuter ici avec vous afin de recueillir différents avis ou suggestions. Ça aide ! Merci pour cela.
Maintenant, je vais voir ce qui ressort de la discussion de vente samedi. Ensuite, on pourra probablement préciser un peu le prix de la maison et éventuellement le reconsidérer.

350.000 est réaliste, mais les fonds propres disponibles me semblent actuellement encore trop faibles. J'ai encore bien en tête les paroles de notre conseiller bancaire, qui disait d'une part que le financement de la cuisine doit être réglé et d'autre part qu'il doit rester une réserve de 5.000 euros par personne. Je ne sais pas si cela était déjà pris en compte dans les 30k € de fonds propres, mais avec vos salaires, il devrait vous être possible, en adoptant un comportement discipliné en matière de dépenses, d'économiser le reste nécessaire dans les deux prochaines années. Vous auriez alors tout juste 31 et 28 ans.
J'éviterais d'acheter l'appartement en propriété, les frais annexes dus ne sont pas récupérables à la revente et la revente elle-même n'est pas aussi facile qu'actuellement pour une maison individuelle. Je ne ferais pas cela.