Construire une petite maison multifamiliale à Cologne

  • Erstellt am 17.09.2017 22:45:43

Bastürk

17.09.2017 22:45:43
  • #1
Bonjour à tous, je suis nouveau ici sur le forum et je salue chaleureusement la communauté.
Alors je commence par le début.
J'ai acheté une maison mitoyenne au centre de la rangée à 51105 Cologne, construite vers 1900, avec des dimensions de 6,15 m de large et 11,50 m de profondeur, et le terrain fait 6,15 m de large et 22 m de profondeur.
2 étages plus un grenier malheureusement le grenier mesure seulement 2 mètres de hauteur.
Comme c'est une très vieille maison et que presque rien n'a été fait au fil des années, elle a donc l'apparence que vous pouvez imaginer.
À l'origine, je voulais faire une rénovation complète, donc du haut vers le bas... !!
Cependant, le charpentier qui voulait me poser une nouvelle charpente m'a dit qu'un permis de construire etc. était nécessaire et m'a conseillé de faire démolir le bâtiment et de construire neuf, en principe comme les autres artisans que j'ai consultés.
Finalement, j'en suis arrivé à la décision de faire une démolition et une reconstruction maintenant...
Lors d'une journée d'information (service urbanisme Cologne), un employé m'a dit que je pouvais construire aussi haut que le voisin !!
Cela signifie que mon voisin de droite a une maison mitoyenne aussi haute et que le voisin de gauche a un immeuble multifamilial (3 étages + grenier avec logements).
Donc, en principe, je pourrais construire aussi haut !! Cela signifie un étage de plus pour moi.
Je souhaite utiliser moi-même les deux premiers étages (appartement en duplex), et le troisième étage ainsi que le grenier, je voudrais les louer.
Mais je n'ai aucune expérience et je ne sais pas exactement ce que je dois faire à part obtenir une autorisation...
Je me réjouis de vos précieux conseils.
 

wpic

17.09.2017 23:01:45
  • #2
Je ne prendrais pas de décisions hâtives. Je doute d’abord que la maison soit prête à être démolie. Ce n’est pas principalement un charpentier qui devrait en décider, mais un architecte en collaboration avec un ingénieur structure. De plus, une démolition peut éventuellement être coûteuse, par exemple si les bâtiments voisins doivent être sécurisés ou si, pour une nouvelle construction avec sous-sol, il faut peut-être établir des fondations plus profondes que celles des bâtiments voisins. Il se peut aussi que la protection du bâti existant disparaisse et qu’un nouveau bâtiment ne puisse plus être construit sous la même forme. Cela ne peut être évalué que sur place.

Une maison construite en 1900 peut en principe être entièrement rénovée, ce serait la voie habituelle. Presque toujours, il faut alors renouveler la charpente, car la disposition des chevrons est sous-dimensionnée et ne peut pas accueillir l’isolation requise par la réglementation sur l’économie d’énergie. Lors d’une reconstruction de toiture, il est parfois possible aussi de surélever la charpente pour permettre l’aménagement des combles en espace habitable. L’aménagement des combles est en principe soumis à une demande de permis de construire, tout comme le renouvellement de la charpente. Le charpentier ne peut pas réaliser cela de son propre chef. De plus, pour la rénovation complète de la maison, tu as besoin d’un concept de rénovation coordonné pour l’ensemble du bâtiment, dans lequel tous les corps d’état sont harmonisés.

Si une démolition est inévitable ou la meilleure solution pour une nouvelle utilisation envisagée à cet endroit, il faut d’abord clarifier sur le plan juridique et de l’urbanisme quel type et quelle ampleur de nouvelle construction est possible. Le plan d’urbanisme renseigne à ce sujet ; il doit être interprété par un architecte et négocié avec les autorités de construction afin de pouvoir réaliser le projet souhaité. S’il n’existe pas de plan d’urbanisme, il faut procéder selon l’article 34 du Code de la construction : le projet doit correspondre à l’environnement bâti. Une demande de renseignement préalable doit alors être déposée.

Tu devrais donc engager un architecte 1.) pour expertiser la propriété et évaluer son état de conservation, puis discuter avec toi des travaux souhaités, si le bâtiment mérite d’être conservé. Si 2.) elle est effectivement prête à être démolie, l’architecte peut, sur présentation d’un plan d’urbanisme ou selon l’évaluation de la situation, réaliser une esquisse préliminaire pour ton projet de construction et la coordonner avec les autorités de construction pour vérifier sa faisabilité.

Sans architecte ni évaluation indépendante et experte de la situation existante, aucune décision ne devrait être prise. Où se trouve la propriété à Cologne ?
 

Bastürk

17.09.2017 23:06:20
  • #3
Il s'agit de la maison verte sur la photo Et merci pour la réponse détaillée la maison se trouve au 51105 Cologne, rue Rolshover, donc non seulement le charpentier mais aussi les artisans de confiance m'ont conseillé la même chose
 

11ant

18.09.2017 01:01:42
  • #4
Six mètres quinze sont aujourd’hui encore tout aussi étroits qu’à l’époque, je n’attends donc pas d’un neuf un tel potentiel d’amélioration que cela justifierait un surcoût. En revanche, la maison a l’air trop soignée pour envisager hâtivement une démolition. Ces deux aspects sont, à mon avis, de bons arguments pour faire examiner la situation de plus près par un architecte expérimenté en bâtiments anciens. Sache que cette information n’équivaut en rien à une décision préalable de permis de construire. Lors des journées d’information, on raconte beaucoup de "modules de texte". Ce n’est guère plus qu’une FAQ présentée en contact direct. Dans une situation de §34, je craindrais que le voisin ayant un bâtiment plus similaire soit considéré comme plus pertinent – sauf si la maison plus haute est le successeur de deux maisons au format des deux petites.
 

wpic

18.09.2017 08:37:34
  • #5
La procédure habituelle et éprouvée pour parvenir à un résultat exploitable en vue de la suite serait la suivante :

1. Rendez-vous de conseil en construction avec un architecte sur site : évaluation de la qualité et de l’état de conservation de la structure porteuse et non porteuse pour la rénovation/la transformation/l’aménagement/l’extension. À cet effet, il peut être nécessaire d’ouvrir certains éléments constructifs (plafonds/structures murales). L’état de conservation du plafond au-dessus du sous-sol est toujours intéressant – probablement un plafond à poutres en acier avec des têtes maçonnées – ainsi que le plafond à poutres en bois au-dessus du dernier étage pour l’aménagement ou la surélévation des combles.
2. En cas d’utilisation de l’existant : relevé de l’ouvrage + réalisation des plans actuels, élaboration d’un concept de rénovation/d’un plan de rénovation, clarification des possibilités en droit de la construction et de l’urbanisme ainsi que des exigences statiques pour l’aménagement/la surélévation des combles, estimation des coûts, éventuellement demande de renseignement préalable, permis de construire, etc.
3. En cas de démolition : clarification des conditions cadres en droit de la construction et de l’urbanisme pour une nouvelle construction, négociations éventuelles avec les autorités selon l’article 34 du Code de la construction et de l’urbanisme et absence de plan local d’urbanisme, éventuellement demande de renseignement préalable, avant-projet avec estimation des coûts et calcul des coûts de démolition, etc. et poursuite du traitement en tant que demande de permis de construire jusqu’à la réalisation.
 

kaho674

18.09.2017 11:10:45
  • #6
Salut Bastürk,
que peux-tu dépenser ?
 

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