Grenier / Étage complet

Bonjour,

je m’appelle Dimi, je viens de NRW, j’ai 34 ans et je suis nouveau sur ce forum, d’où cette brève présentation de ma part. J’espère que mon sujet est bien placé ici.

J’ai acquis une maison bi-familiale, construite en 1962. Elle comprend un sous-sol, un rez-de-chaussée et un étage, tous des étages complets, ainsi qu’un grenier à l’origine non aménagé. Selon le plan d’urbanisme, deux étages complets sont autorisés, donc tout est dans les règles.

Le propriétaire décédé avait aménagé l’intérieur du grenier à un moment donné (sans demande de permis de construire ni autres démarches), radiateurs, sanitaires, isolation, revêtement, etc. . Même si le tout a une piètre allure (fait maison par un non-artisan), ces mesures ont été réalisées.

Mes questions :
1.) S’agit-il ici d’un changement d’usage du grenier qui aurait dû être déclaré à la mairie, ou dois-je maintenant entreprendre des démarches ?

Comme je souhaite éventuellement réaménager le grenier moi-même, augmenter peut-être la hauteur sous comble, etc. , voici mes questions :
2.) D’après mes recherches, dès que la hauteur libre est > 2,3 m sur plus de 75 % de la surface au sol du grenier, selon la réglementation de NRW, il s’agit d’un étage complet, ce qui, d’après le plan d’urbanisme (voir ci-dessus), ne serait pas autorisé car ce serait alors un IIIe étage. Une autorisation pour ce projet serait donc vouée à l’échec, n’est-ce pas ?

3.) Supposons que je prévoie la construction de sorte que soit moins de 75 % (par ex. 70 %) dépasse 2,3 m, ou à 75 % la hauteur libre ne dépasse pas 2,2 m, avec des fenêtres plus grandes, etc. Alors, par définition, il ne s’agirait pas d’un étage complet et ce serait légalement autorisé.
Mais comment pourrais-je alors utiliser cet aménagement du grenier ? S’agirait-il de surface habitable (chambre, salon), ce qui serait même louable par la suite, ou bien aurais-je juste créé à prix d’or des pièces de séjour ?

J’espère que ce n’est pas le cas, sinon la définition serait :
pas d’étage complet = pas de surface habitable = pas louable - et inversement.

Bonjour,

à la question 3.), ai-je mal compris quelque chose.
Comme [Aufenthaltsräume] = [Wohnräume] sont, selon le règlement de construction NRW (7) "Les [Aufenthaltsräume] sont des pièces destinées ou adaptées à la présence humaine non seulement temporaire."

Autrement dit, que doit remplir un grenier (aménagement en étage complet non autorisé) pour pouvoir être déclaré comme [Aufenthaltsraum], ainsi compté comme surface habitable et pouvoir être loué en conséquence ?

2.) Lors de mes recherches, j’en suis arrivé à la conclusion que dès que la hauteur libre est > 2,3 m sur plus de 75 % de la surface au sol du grenier, selon la définition du règlement de construction de la Rhénanie-du-Nord-Westphalie, il s’agit d’un étage complet, ce que je ne devrais pas avoir selon le plan d’aménagement (voir ci-dessus), car ce serait le IIIème. Une autorisation pour un tel projet serait alors vouée à l’échec, n’est-ce pas ?

Pourquoi cela serait-il voué à l’échec ? Le sous-sol est-il un étage complet ? Chez nous, cela est considéré comme un étage complet si plus de 140 cm dépasse du sol. Il faut donc d’abord clarifier ce qu’en est du sous-sol !

Comment pourrais-je maintenant utiliser cet aménagement du grenier ? S’il s’agit d’espace habitable (chambre, salon), cela pourrait même être louable par la suite,

La location doit être déclarée et peut même être interdite. Cela signifie : les appartements annexes doivent être autorisés par le plan d’aménagement. Une surface de stationnement doit alors généralement aussi être créée.
Si un appartement annexe est autorisé chez vous, il peut aussi se situer dans un étage sous les combles, c’est-à-dire aussi dans un « demi-étage », comme on appelle généralement l’espace habitable aménagé dans le grenier.

Plusieurs sujets se posent, pour lesquels il faut plus de détails afin de les clarifier, par exemple les plans d’état des lieux, le plan d’aménagement, etc. Une extension de combles est un changement d’usage et est donc soumis à une demande de permis de construire. Il peut être légalisé a posteriori s’il est en principe conforme au droit de la construction et de l’urbanisme et peut être approuvé. Pour toi, il faut prouver par calcul que les combles ne constituent pas un étage complet. Cela est en principe réalisable.

Des exigences issues du règlement de construction sont alors imposées aux pièces des combles, qui sont des conditions préalables à une utilisation en tant qu’habitation : éclairage, hauteur libre suffisante, accès/largeur des escaliers, 2e issue de secours. Le niveau supérieur du plancher fini des combles ne doit pas non plus être à plus de 6,99 m au-dessus du niveau du sol extérieur, sinon il s’agit d’un bâtiment de classe 4 avec des exigences de sécurité incendie nettement plus élevées.

La possibilité d’approuver un deuxième ou un troisième logement est définie par le plan d’aménagement. Cela inclut également la déclaration d’indépendance dite pour prouver un WHG complet et autonome avec un accès séparé, etc., éventuellement aussi une 2e/3e place de stationnement. De plus, des exigences accrues en matière de protection contre l’incendie et le bruit sont automatiquement imposées aux éléments de construction entre les logements, par exemple aux structures de plafond ou à la cage d’escalier.

Le mieux est de faire appel à un architecte pour toutes ces réflexions préliminaires, la clarification des possibilités en matière de droit de la construction et d’urbanisme et la demande de permis de construire.

Salut, merci pour vos réponses.

Pourquoi cela devrait-il être sans espoir ? Le sous-sol est-il un étage plein ? Chez nous, c'est considéré comme un étage plein si plus de 140 cm dépassent du sol. Donc, il faut d'abord clarifier l'étage du sous-sol !

Le sous-sol n’est pas un étage plein, il est presque entièrement en dessous du niveau du terrain, mais le rez-de-chaussée et l’étage sont des étages pleins, donc en ce qui concerne les étages pleins, j’en ai terminé, car selon le plan d’urbanisme, deux étages pleins sont autorisés. Voilà pourquoi je pose la question au départ, un grenier comme IIIe étage plein est-il malgré tout possible ?

Je pense que cela a été répondu ici

Mathématiquement, il faut prouver que le grenier n’est pas un étage plein. C’est en principe faisable.

Des exigences du code du bâtiment s’appliquent alors aux pièces du grenier, qui sont des conditions préalables pour une utilisation comme espace d’habitation : éclairage, hauteur libre suffisante, accès/largeur de l’escalier, 2e issue de secours. Le niveau fini du sol du grenier ne devrait également pas dépasser 6,99 m au-dessus du niveau extérieur du terrain, sinon il s’agit d’un bâtiment de classe 4 avec des exigences beaucoup plus strictes en matière de protection incendie.

Je pense que tout cela pourrait être réalisé, la cage d’escalier est très spacieuse et continue jusqu’au grenier avec une entrée propre. Le rez-de-chaussée et l’étage ont chacun une hauteur de 2,75 m, il reste encore 1,49 m jusqu’à 6,99 m et ce n’est pas la hauteur du sol du rez-de-chaussée au niveau du terrain.

Je dois ensuite me procurer le plan d’urbanisme, comme il s’agit d’une maison pour deux familles, je dois vérifier si un troisième appartement serait autorisé. Si tout est permis et réalisable, selon ma compréhension, les exigences pour la hauteur libre du grenier seraient les suivantes :

au minimum
§ 48
Pièces à vivre

(1) Les pièces à vivre doivent disposer d'une surface au sol suffisante pour leur utilisation et d'une hauteur libre d'au moins 2,40 m. Pour les pièces à vivre dans des bâtiments résidentiels de deux logements au maximum, pour les pièces à vivre dans les combles et les sous-sols, ainsi que pour des pièces à vivre isolées ou des parties de pièces à vivre, une hauteur libre réduite peut être autorisée si aucune objection liée à l’utilisation n’est soulevée. Les pièces situées sous une pente de toit doivent avoir une hauteur libre suffisante sur au moins la moitié de leur surface au sol ; les parties de pièce dont la hauteur libre est inférieure ou égale à 1,50 m ne sont pas prises en compte.

au maximum
§ 2
Définitions

(5) Les étages pleins sont les étages dont le bord supérieur du plafond dépasse en moyenne de plus de 1,60 m la surface du terrain et qui ont une hauteur d’au moins 2,30 m. Un dernier étage en retrait par rapport aux murs extérieurs du bâtiment (étage en gradin) n’est un étage plein que s’il satisfait à cette hauteur sur plus des deux tiers de la surface au sol de l’étage inférieur. Un étage avec des surfaces de toit inclinées est un étage plein s’il présente cette hauteur sur plus des trois quarts de sa surface au sol. La hauteur des étages est mesurée depuis le bord supérieur du plancher jusqu’au bord supérieur du plancher de la dalle supérieure, pour les étages avec surfaces en toit jusqu’au bord supérieur de la couverture du toit.
[/QUOTE]

Merci...

Oups, j'ai complètement oublié de mentionner l'[OG] avec le deuxième logement dans ma réponse Désolé !