Évaluation du premier entretien de financement

Alors, ça devient enfin concret.

Mercredi, nous sommes allés à la première banque (Sparda Hessen) et avons présenté notre projet.

Nous irons encore à d'autres banques ou à un intermédiaire, mais nous voulons d'abord demander sur le forum comment nous pouvons évaluer nos premières informations de la Sparda Bank.
D'une part par rapport aux conditions, d'autre part par rapport aux constructions contractuelles proposées.

Coût total : 359.820 € (valeur de nantissement selon Sparda 346.020 €)
Apports personnels : 16.500 €
Fonds propres : 73.000 €
Prêt : 270.070 €
Mensualité souhaitée : < 1.100 €

Malheureusement, la Sparda ne propose qu'une fixation du taux d'intérêt sur ses propres prêts de 15 ans.
Nous espérions une sécurité des taux de 20 ans.
De plus, la Sparda n'offre des modifications d'amortissement qu'avec frais et l'augmentation de l'amortissement est déduite des remboursements anticipés.
C'est pourquoi plutôt <1.100 € et, si possible, remboursements anticipés.

3 "propositions de financement" (elles ne peuvent pas encore appeler cela une offre sans Schufa) nous ont été remises, que j'ai résumées comme suit :

Option 1 - Prêt amortissable 15 ans & Kfw55 20 ans [U] (Total : 270.000 €)[/U]

1) Prêt amortissable avec fixation du taux sur 15 ans
- 170.000 € de prêt
- 1,52 % taux nominal / 1,53 % taux effectif
- taux d’amortissement 3,00 % (en dessous, surcharge d’intérêt)
- 5% de remboursements anticipés par an inclus
- 3 mois sans intérêts de mise à disposition (puis 3 % p.a.)
- en option, surcharge d’intérêt de 0,04 % pour 12 mois sans intérêts de mise à disposition
- mensualité 640,33 €
- reste dû après 15 ans = 83.604,31 €
- remboursé en 15 ans = 86.395,69 €
- intérêts en 15 ans = 28.863,71 €

2) Kfw 55 (programme 124) fixation du taux sur 20 ans
- conditions estimées, disponibles seulement à partir du 01.04.2016
- 100.000 € de prêt
- 1,50 % taux nominal / 1,51 % taux effectif
- taux d’amortissement 3,30 % (minimum ?)
- 12 mois sans intérêts de mise à disposition (puis 3 % p.a.)
- 1ère année sans amortissement (seulement intérêts)
- mensualité 400 €
- reste dû après 20 ans = 27.138,89 €
- remboursé en 20 ans = 72.861,11 €
- intérêts en 20 ans = 19.471,39 €

Mensualité totale année 1 = 766,16 €
640,33 € prêt amortissable
+ 125,83 € seuls intérêts Kfw 55 (153)

Mensualité totale années 2 à 15 = 1.040,33 €

Mensualité à partir de l’année 16 = 400 € + ???
400 € du KfW 45 (153)
+ financement relais du reste dû de 83.604,31 € du prêt amortissable

Mensualité à partir de l’année 21 = ???
??? € financement relais du reste dû 83.604,31 € moins 5 ans d’amortissement du prêt amortissable
+ ??? € financement relais du reste dû 27.138,89 € du prêt KFW 55 (153)


Option 2 - Prêt amortissable & KFW55 20 ans et KFW logement 10 ans [U] (Total : 270.000 €)[/U]

1) Prêt amortissable avec fixation du taux sur 15 ans
- 150.000 € de prêt
- 1,52 % taux nominal / 1,53 % taux effectif
- taux d’amortissement 3,00 % (en dessous, surcharge d’intérêt)
- 5% de remboursements anticipés par an inclus
- 3 mois sans intérêts de mise à disposition (puis 3 % p.a.)
- en option, surcharge d’intérêt de 0,04 % pour 12 mois sans intérêts de mise à disposition
- mensualité 565 €
- reste dû après 15 ans = 73.767,94 €
- remboursé en 15 ans = 76.232,06 €
- intérêts en 15 ans = 25.467,94 €

2) KFW 55 (Programme 153) fixation du taux sur 20 ans
- conditions estimées, disponibles seulement à partir du 01.04.2016
- 100.000 € de prêt
- 1,50 % taux nominal / 1,51 % taux effectif
- taux d’amortissement 3,30 % (minimum ?)
- 12 mois sans intérêts de mise à disposition (puis 3 % p.a.)
- 1ère année sans amortissement (seulement intérêts)
- mensualité 400 €
- reste dû après 20 ans = 27.138,89 €
- remboursé en 20 ans = 72.861,11 €
- intérêts en 20 ans = 19.471,39 €

3) KFW (Programme 124) fixation du taux sur 10 ans
- 20.000 € de prêt
- 1,40 % taux nominal / 1,41 % taux effectif
- taux d’amortissement 10,43 % (remboursement intégral)
- 12 mois sans intérêts de mise à disposition (puis 3 % p.a.)
- 1ère année sans amortissement (seulement intérêts)
- mensualité 197,20 €
- reste dû après 10 ans = 0 €
- remboursé en 10 ans = 20.000 €
- intérêts en 15 ans = 1.509,10 €

Mensualité totale année 1 = 714,33 €
565 € prêt amortissable
+ 125,83 € seuls intérêts KfW 55 (153)
+ 23,50 € seuls intérêts KfW (124)

Mensualité totale années 2 à 10 = 1.162,20 €
565 € prêt amortissable
+ 400 € KfW 55 (153)
+ 197,20 € KfW (124)

Mensualité années 11 à 15 = 965 €
565 € prêt amortissable
+ 400 € KfW 55 (153)

Mensualité à partir de l’année 16 = 400 € + ???
400 € du KfW 45 (153)
+ financement relais du reste dû 73.767,94 € du prêt amortissable

Mensualité à partir de l’année 21 = ???
??? € financement relais du reste dû 73.767,04 € moins 5 ans d’amortissement du prêt amortissable
+ ??? € financement relais du reste dû 27.138,89 € du prêt KFW 55 (153)


Option 3 - Prêt amortissable & épargne-logement (Total : 274.000 €)

Pour cette option, la conseillère a calculé un prêt de 4.000 € de plus.
Je ne m’en suis aperçu qu’à la maison.

1) Prêt amortissable avec fixation du taux sur 15 ans
- 101.000 € de prêt
- 2,15 % taux nominal / 2,17 % taux effectif (car subordonné !)
- taux d’amortissement 3,00 % (en dessous, surcharge d’intérêt)
- 5% de remboursements anticipés par an inclus
- 3 mois sans intérêts de mise à disposition (puis 3 % p.a.)
- en option, surcharge d’intérêt de 0,04 % pour 12 mois sans intérêts de mise à disposition
- mensualité 433,46 €
- reste dû après 15 ans = 47.072,74 €
- remboursé après 15 ans = 53.927,26 €
- intérêts en 15 ans = 24.095,54 €

2.1) Épargne-logement Schwäbisch Hall 15 ans, intérêts seulement
- 173.000 € de prêt
- 1,42 % taux nominal / 1,51 % taux effectif (incl. tous frais et frais de compte en phase d’épargne)
- mensualité d’intérêts 204,72 €
- reste dû après 15 ans = 173.000 €
- intérêts en 15 ans = 36.849,60 €

2.2) Épargne-logement Schwäbisch Hall 15 ans / 1 mois d’épargne
- mensualité d’épargne 416 € (« mensualité réglementaire » serait >800 €)
- avoir après 15 ans = 73.904,23 €

3) Épargne-logement Schwäbisch Hall 13 ans & 5 mois amortissement
- 99.095,77 € de prêt après compensation de l’avoir
- 2,85 % taux nominal / 3,10 % taux effectif
- taux d’amortissement 3,00 %
- mensualité 742 €
- reste dû après 13 ans / 5 mois = 0 €
- remboursé en 13 ans / 5 mois = 99.095,77 €
- intérêts en 13 ans / 5 mois = 20.395,91 €
- A ce que je sais, 1.932 € de frais de tenue de compte (12 € par mois) s’ajoutent encore ici. Ils devraient être inclus dans le taux effectif durant la phase d’épargne.

L’épargne-logement est un « Fuchs2 / FuchsImmo1 (XV) »

Mensualité totale années 1 à 15 = 1.054,18 €

Mensualité à partir de l’année 16 = 754 € + ???
742 € de l’épargne-logement
+ 12 € tenue de compte épargne-logement
+ financement relais des 47.072,74 € restants du prêt amortissable

J'ai oublié de mentionner que nous souhaitons en fait signer seulement en mai/juin et que nous avons besoin de 12 mois sans frais de mise à disposition ([Fertighaus in der Planung mit Stellung frühestens im Mrz/Apr 2017 + 3 Monate Innenausbau]). Même dans ce cas, nous paierons encore un peu d'intérêts de mise à disposition, mais les grosses sommes auront alors définitivement déjà été appelées.

Pour les prêts amortissables, nous devrons donc accepter une majoration de 0,04 %. Cela ne devrait pas représenter plus de 5-6 € dans la mensualité initiale. Sur toute la durée de 15 ans, environ 860 € pour l’option 1. Pour les autres, en raison du montant du prêt plus faible, un peu moins.

Personnellement, je penche purement par intuition pour l’option 1. La mensualité est agréable et je comprends le montage.

L’option 2 a une mensualité trop élevée pour moi et les avantages du petit prêt KFW 124 devraient être limités.

Et l’option 3 avec tout ce bazar de Bauspar me paraît suspecte et mon intuition dit non.

Mais je n’arrive pas à comparer de manière pertinente ces options très différentes sur Excel.

Bonjour ! Premièrement, éloignez-vous des constructions que vous ne comprenez pas ( Bausparvertrag , Riester ) 3% de remboursement dans l'option 1 est plus que raisonnable. Sinon, contactez les intermédiaires habituels pour les 20 ans.