Évaluation du financement et du projet d'achat

Bonjour,

merci tout d’abord pour les discussions intéressantes ici sur le forum. J’ai déjà pu en retirer plusieurs incitations intéressantes.

Passons maintenant à mon projet :

Il est possible d’acquérir un bien immobilier d’occasion dans la commune de mon choix. La maison bifamiliale a été construite en 1950 et fait environ 175 m². Les occupants précédents, que je connais, ont réalisé régulièrement des travaux (isolation, nouvelles fenêtres, nouveau chauffage...). La maison se trouve sur un terrain de 1 000 m². Les banques évaluent les terrains à 105 euros par m². En réalité, on paie actuellement plutôt entre 120 et 140 euros.

Le prix d’achat devrait être de 180 000 euros. Les frais annexes s’élèveront à environ 12 500 euros. La somme du crédit devrait être exactement de 200 000 euros, car il reste encore quelques travaux à effectuer. J’ai également 13 000 euros d’apport personnel. Ceux-ci ne seront cependant pas engagés, mais utilisés comme fonds pour la rénovation ou comme réserve.

L’appartement supérieur, qui est entièrement prêt à emménager, sera loué pour un loyer net de 450 euros. À cet effet, j’ai une promesse de location de la commune. L’appartement inférieur est occupé par moi-même. Une cuisine doit y être installée. De plus, quelques autres travaux sont nécessaires. Tout sera réalisé en autoconstruction.

À propos de moi :
Je suis fonctionnaire dans l’administration. Après déduction de l’assurance santé privée (PKV), il me reste 1 800 euros nets. Actuellement, je vis dans un appartement en location et paie 315 euros hors charges, 400 euros charges comprises. L’an dernier, j’ai pu mettre de côté 300 euros par mois. Avec le reste de l’argent, j’ai payé des vacances, des réparations et la vie courante. Après la phase d’attribution dans 13 ans (voir ci-dessous), je toucherai un salaire net d’au moins 2 150 euros nets après déduction de la PKV. Les augmentations habituelles d’environ 2 % par an ne sont pas prises en compte ici.

Je porte seul le financement. Actuellement, j’ai une offre de ma banque :

050 000 euros KFW ; 1,87 % TAEG, 10 ans de taux fixe
125 000 euros Wohnbauriester sans subvention étatique ; 1,81 % TAEG, à partir de l’attribution dans 13 ans 2,77 % TAEG, 24 ans (total) de taux fixe
025 000 euros contrat d’épargne-logement ; 3,09 % TAEG, à partir de l’attribution dans 13 ans 2,50 % TAEG, 24 ans (total) de taux fixe

Cela donne une charge financière de 827 euros pendant les 13 premières années, puis 953 euros pendant 11 ans.

Il restera ensuite, après 24 ans, un solde KFW de 20 000 euros. KFW autorise des remboursements anticipés totaux. On rembourserait alors ce qui est possible. Le coût total du crédit s’élèverait à environ 75 000 euros si l’on poursuit le remboursement normal de KFW.

Mes questions :

1) Que pensez-vous de la faisabilité financière de ce bien ? Mon calcul actuel est le suivant :

Recettes :

1 800 euros salaire
450 euros loyer
100 euros aide des parents
2 350 euros

Dépenses :

827 euros remboursement
250 euros charges annexes
100 euros provisions pour l’appartement en location + maison
1 100 euros frais de vie incluant tout (12 derniers mois : 1800 - 400 euros loyer charges comprises - 300 euros épargne)
2 277 euros

En regardant le financement, le calcul paraît assez « serré ». Les frais de vie comprennent aussi toutes les vacances. En cas de manque de liquidités, on limiterait celles-ci. De plus, il est encore possible qu’une personne emménage avec moi et me verse environ 200 euros comme quasi-loyer. Je ne peux cependant pas compter sur ce revenu à 100 %. Mon salaire augmente, en dehors des hausses habituelles liées aux négociations tarifaires, tous les deux ans car je monte d’échelon. Une promotion régulière est également prévue dans trois ans. Comme je me rapproche à nouveau de ma région d’origine, je suppose que les frais de carburant diminueront d’environ 75 euros par mois. Mais cela ne fait pas partie du calcul.

2) Que pensez-vous du modèle de financement proposé par la Volksbank ?

Je vous remercie déjà par avance pour votre avis !

Cordialement,
Nordseelagune

Je ne peux pas et ne veux pas entrer dans tous les détails pour le moment, mais je veux te donner 2 remarques importantes.

1) Normalement, on divise un financement en trois parts quand on intègre un contrat d’épargne logement ou Riester, c’est-à-dire 1/3 d’apport personnel, 1/3 banque et 1/3 contrat d’épargne logement (y compris Riester). Ici, on prend simplement 50 000 EUR de KFW et, faute d’apport personnel, on met le reste dans le contrat d’épargne logement. Donc 25% banque et 75% contrat d’épargne logement.

Pourquoi la banque ne propose-t-elle pas une part propre de prêt à annuités ? À mon avis, il aurait fallu au maximum 100 000 EUR en contrat d’épargne logement, voire moins, d’autant plus que je trouve que Riester est globalement inapproprié ici par manque de bonnes subventions.

2) La possibilité de remboursement anticipé intégral est valable seulement pendant la première période fixe des intérêts, ensuite elle est à 0 euro.

L'idée globale n'est pas particulièrement bonne. Les intérêts sont élevés à cause d'un capital propre inexistant, les frais annexes doivent être financés, les coûts de rénovation ne sont pas financés, mais tu n'as pas d'argent de côté pour les payer ensuite. Tu as une voiture, mais tu ne mentionnes nulle part le financement/l'épargne. Les loyers doivent d'abord arriver. Si l'appartement est, pour le dire gentiment, une bêtise, il n'y aura que des locataires bizarres. À 100 euros le m², ce n'est pas non plus le meilleur emplacement (nous avons acheté un terrain à 100 euros/m² nous-mêmes...) et il peut arriver que personne ne veuille habiter chez toi.

En tout cas, je trouve cela très, très risqué. Des augmentations de salaire un jour n'intéressent personne aujourd'hui. Si tu es fonctionnaire, achète-toi un bel appartement en propriété dans les environs de 100 000 € et oublie ces histoires de locataires. On n'achète pas une maison de 65 ans pour pouvoir la payer UNIQUEMENT avec le loyer. Une telle maison est un gouffre financier...

Tu as toi-même déjà reconnu que le calcul est très serré. Et si tu t'en rends compte maintenant, ça ne peut pas bien se passer. Six mois sans locataire, un chauffage en panne (et une réduction de loyer de 100 % en hiver + d'autres dégâts causés par les canalisations gelées...), des locataires toxiques, et tu es déjà en saisie immobilière?!