Évaluation de la faisabilité financière et des conditions attendues

Bonjour cher forum,

Après que ces deux dernières années, une grande partie de notre capital propre précédemment accumulé soit partie (achat de 2 voitures, remboursement Bafög 2x, mariage et enfant...), nous avions en fait prévu d'économiser sérieusement du capital propre pendant les 1 à 2 prochaines années afin de réaliser notre rêve de maison.

En préparation d'un futur achat immobilier, nous regardons de temps en temps des biens, simplement pour avoir une meilleure idée de ce que l'on peut attendre avec différents budgets et de ce que nous attendons nous-mêmes de notre maison.

Aujourd'hui, nous avons eu une visite et la maison nous a beaucoup plu, au point où nous nous demandons maintenant si nous ne regretterons pas de ne pas frapper maintenant, d'autant plus que nous trouvons le prix très raisonnable.

Mon frère, qui est sûrement un peu plus prudent que moi, a toujours plaidé pour que j’apporte au moins 25 % des coûts d’achat (maison + frais annexes) en capital propre, mais nous en sommes loin et cela nécessiterait encore les 1 à 2 années d’épargne mentionnées ci-dessus. Comme je n’ai encore jamais parlé avec une banque ou un conseiller financier à ce sujet, j’aimerais avoir votre avis sur la viabilité du projet ou si nous devons nous attendre à des désavantages financiers majeurs lors du financement en raison de notre faible capital propre.

Informations générales sur vous :

[*]Couple marié avec une fille
[*]Moi 34 ans, femme 33 ans, fille 1,5 an
[*]Nous envisageons peut-être un deuxième enfant
[*]Je travaille depuis 8 ans comme chef de projet dans un groupe allemand, ma femme travaille actuellement comme gestionnaire dans une entreprise immobilière (changement de carrière, car elle n’a pas trouvé d’emploi dans son métier d’étudiant "chimie" après son congé parental). Son emploi est actuellement temporaire.
[*]Tous deux salariés
[*]Je travaille environ 40h, ma femme 35h

Situation de revenus et patrimoines :

[*]Mon revenu net est de 4.500 €, celui de ma femme de 1.200 €. Il y a en plus 190 € d’allocations familiales, ce qui nous fait un revenu net mensuel total d’environ 5.900 €
[*]Je reçois encore un bonus annuel contractuel d’environ 7.000 € nets. Celui-ci est cependant destiné aux vacances ou autres et ne sera pas pris en compte pour le financement de la maison.
[*]Actuellement, nous pouvons apporter un capital propre disponible maximal de 50.000 € pour le projet.

Situation des dépenses :

[*]Nos dépenses mensuelles s’élèvent en moyenne à 3.300 €.
[*]Cela couvre toutes les charges (y compris la garde d’enfants et le budget loisir pour les adultes). Ces dépenses comprennent également un loyer froid d’environ 650 € pour notre appartement actuel de 110 m² qui disparaitrait avec l’achat de la maison.

Capacité d’épargne :

[*]Nous épargnons actuellement en moyenne environ 2.600 €/mois, c’est-à-dire tout ce qui reste sur le compte à la fin du mois.

Total des revenus et dépenses :

[*]Revenus totaux : 5.900 €
[*]Dépenses totales : 3.300 €
[*]Solde : 2.600 €
[*]dont loyer froid et épargne pouvant être supprimés : 650 € de loyer seraient évités.

Informations générales sur le bien :

[*]Terrain : 560 m², surface habitable 140 m² + cave
[*]Ancienne construction 1958
[*]Un garage
[*]Au début des années 2000, des travaux de modernisation ont été réalisés (nouvelles installations électriques et eau, nouvelles salles de bain, excavation de la cave…). Il faudrait peut-être bientôt investir encore un peu pour un nouveau chauffage et de nouvelles fenêtres afin d’améliorer un peu la performance énergétique.

Coûts de construction ou d’achat :

[*]Coût d’achat : 380.000 €
[*]Frais annexes y compris agent immobilier environ 50.000 €
[*]Coût total environ 430.000 €

Autres coûts :

[*]Autres dépenses telles que déménagement etc. seront prises en charge par ailleurs

Résumé des coûts :

[*]Coût total : 430.000 €
[*]Capital propre : 50.000 €
[*]Montant du financement : 380.000 €

La mensualité devrait aussi être supportable uniquement avec mon revenu, au cas où ma femme devait perdre temporairement ses revenus (par exemple en cas de deuxième enfant ou autres raisons). Serait-il judicieux d’utiliser des remboursements anticipés ou existe-t-il des crédits permettant d’ajuster les mensualités ?

Je me réjouis de vos retours et merci de me faire savoir si d’autres informations sont nécessaires !

Bien cordialement

Financement flexible. Avec une annuité de 5 %, il vous reste encore 3 000 € par mois pour vivre (bonus et femme non pris en compte).

Si cela ne vous suffit pas, cela devient bien sûr serré ;-)

Selon le fournisseur, le taux de remboursement peut être déplacé plusieurs fois par an ou de manière illimitée dans un certain intervalle selon l’offre. Par exemple, une réduction à 1 % de remboursement ou une augmentation à 5 %. Mais cela dépend de l’offre.

Le financement à 100 % te rapporte juste un mauvais taux >2 % sur une durée de 20 ans.
Cependant, quelle serait l’alternative ? Si les prix continuent d’augmenter de 10 % par an dans les 1-2 prochaines années, votre bonne capacité d’épargne sera surcompensée par la hausse de la valeur.
Vous disposerez alors de 120 k d’apport personnel, mais le bien coûtera peut-être 450 k.

Si le bien convient et est correct en termes de prix (ce qui est rare ces jours-ci), pourquoi pas ?
Peut-être aussi vérifier des choses comme les prêts d’employeur, etc.
Il y a peut-être un meilleur taux.

Je ne trouve pas la chose si simple cependant :
Apport personnel de la femme mis de côté, bonus mis de côté

1500 à 1750 de mensualité
Frais annexes de la maison, difficiles à estimer à cause de l’état énergétique, 1,5 € par m² donc 210 €
(!) Entretien 250-500 € (à cause de l’âge et surtout des réparations déjà prévues)

Avec les dépenses ci-dessus, on arrive déjà vers 4k à 4,5k.
Cela reste quand même facilement faisable.

C'est solide. Ça va !

Merci beaucoup pour vos réponses, cela m'aide vraiment à avancer d'entendre encore d'autres avis sur la question !
Je trouve très intéressant le raisonnement sur la future plus-value par rapport à la constitution de fonds propres supplémentaires, je ne l'avais jamais envisagé de cette façon...
J'ai encore une question concernant la réponse de ghost :
Tu écris qu'en raison du financement à 100 %, les taux d'intérêt seront élevés. Existe-t-il une limite habituelle à partir de laquelle les taux d'intérêt s'améliorent brutalement (par exemple 90 %) ou est-ce que cela évolue de manière plutôt linéaire de sorte que 10 ou 20 k€ de fonds propres supplémentaires n'apporteraient pas une amélioration significative ?

Soweit ich weiß gibt es eine solche Grenze bei 80% Mais à ma connaissance, il existe une telle limite à 80 %. Aber geht erstmal zu Banken hin...man kann auch bei einer Vollfinanzierung gute Konditionen bekommen. Klar, nicht so gute wie wenn man mega viel Eigenkapital hat aber momentan sind die Zinsen ja so günstig, dass das echt nicht dramatisch sein muss Mais commencez par aller voir les banques... on peut aussi obtenir de bonnes conditions avec un financement à 100 %. Bien sûr, pas aussi bonnes que si vous avez beaucoup de fonds propres, mais en ce moment, les taux d'intérêt sont tellement bas que ce n'est vraiment pas dramatique.