Approche pour le premier contact avec les promoteurs immobiliers et les fournisseurs de constructions préfabriquées

Bonjour à tous,

Cela fait plusieurs semaines que je parcours ce forum régulièrement, mais je n’ai pas encore vraiment trouvé ce que je cherche.
Concrètement, nous sommes encore deux (trois à l’automne), à la recherche d’un bien immobilier dans la périphérie de Berlin. Salaire net solide, apport personnel pour le terrain disponible...

Les biens existants - pas si simple, car il semble y avoir très peu de choses raisonnables sur le marché (ni trop vieux, ni un jardin où l’on peut à peine faire un tour - après tout, c’est aussi pour cela que nous voulons "sortir" de Berlin).
Du coup, le sujet de la construction d’une maison individuelle est apparu.

Nous cherchons donc déjà un terrain à l’est de Berlin (Erkner, Rüdersdorf, etc.) ou au nord (Oranienburg, Bernau) ou encore autour de Potsdam/Falkensee. Il est important d’avoir une bonne connexion en transports en commun vers le centre de Berlin et rien près de BER (le bruit des avions, nous le ressentons déjà alors que nous ne sommes même pas officiellement dans le couloir d’approche).
Mon intuition me dit que pour un profane en construction, un projet avec un architecte responsable est préférable à une grande entreprise. Ou dit autrement, en tant que constructeur novice, doit-on grosso modo se fier aveuglément à celle-ci ?

Nous arrivons alors au "cœur du problème" : presque tous les terrains sont vendus par des fournisseurs de maisons préfabriquées.
Les contributions ici sur le forum et aussi ailleurs sur le WWW mettent tous en garde contre les "contrats contraignants" qui ne permettent des modifications qu’avec des surcoûts disproportionnés, ainsi que contre les offres où tout se joue dans les petites lignes.
Si j’ai bien compris, pour ces fournisseurs globaux, il est toujours recommandé de faire appel à un expert externe/chef de chantier avant de signer le contrat.

Nous en sommes encore une étape avant : comment reconnaître les moutons noirs lors des premiers rendez-vous ? Quelles sont les questions importantes à poser lors d’un premier entretien ?
Ces entreprises savent probablement toutes se vendre, mais quelles questions permettent de séparer le bon grain de l’ivraie ?

Et bien sûr, toujours apprécié : quelles ont été vos expériences avec des GUs à Berlin, qui recommanderiez-vous ? Qui fait bien son travail même sans chef de chantier externe supplémentaire en permanence ?

Merci beaucoup et cordialement
Stephan

Il est important d’avoir une bonne connexion en transports en commun vers le centre de Berlin et pas quelque chose près de BER (nous remarquons déjà le bruit des avions même si officiellement nous ne sommes même pas dans le couloir d’approche).

Bienvenue sur le forum, ce que vous envisagez semble bien. Le début est la recherche d’un terrain, vos souhaits sont nombreux, aussi avec les conditions citées. Allez dans les zones souhaitées et lancez-vous dans la recherche, il y a des panneaux à vendre, des agents immobiliers et aussi vos affiches sur les lampadaires, des maisons visiblement inoccupées, parlez avec des gens qui travaillent à la clôture

Tu as ici plutôt mélangé deux aspects qu'uniquement liés, à savoir la recherche de terrain (éventuellement liée à un promoteur) et les pièges pour les non-professionnels dans les descriptifs de construction et de prestations d’autre part.

Mon intuition me dit que pour un non-professionnel de la construction, un projet avec un architecte responsable est préférable qu’avec une grande entreprise. Ou autrement dit, il faut en quelque sorte se fier aveuglément quand on est un constructeur débutant ? [...]
Si je comprends bien, il est toujours recommandé, auprès de ces prestataires globaux, de faire appel à un expert externe/chef de chantier avant la signature du contrat.

Je recommande toujours un architecte, sauf bien sûr dans le cas d’un promoteur, mais avec une petite exception : si on est soi-même, le terrain et le plan d’urbanisme sont « faciles à gérer voire peu contraignants » et si les références du maître d’œuvre général proviennent d’une source sûre, alors le risque d’une maison catalogue est déjà assez bien dépassé. Une entreprise de taille moyenne (dirigée par son propriétaire avec par exemple une trentaine de personnes en personnel fixe) est meilleure qu’une petite boîte avec un franchiseur doté de gros services marketing et juridiques (et souvent peu d’autre chose).

Nous en arrivons toutefois au « cœur du problème » : presque tous les terrains sont vendus par des fournisseurs de maisons préfabriquées.
Les interventions ici sur le forum et aussi ailleurs sur le vaste WWW mettent tous en garde contre les « contrats contraignants » qui n’autorisent les modifications qu’avec des surcoûts démesurés, et contre les offres où tout dépend des petites lignes en bas de page.

Mes mises en garde concernant l’offre « service terrain » s’appliquent aussi bien aux contrats de construction imposés qu’aux ventes à blanc. Il y a cependant aussi des offres sérieuses de promoteurs (ce n’est pas une preuve, mais un fort indice si le fournisseur peut indiquer l’adresse précise du terrain). Si le terrain est soi-disant en sa propriété conformément à la vérité, il n’y a aucune raison d’en douter.

Avec le mot-clé « 11ant Barthel » dans la recherche du forum, on trouve mes conseils pour dénicher soi-même le terrain caché.

Si on (A) a trouvé seul un terrain, on peut planifier avec un architecte et il est aussi conseillé de lui confier la planification détaillée et la mise en appel d’offres suivant le permis de construire, ainsi que plus tard la direction des travaux. Même avec un appel d’offres, on peut avoir affaire à un maître d’œuvre général, mais avec un architecte mandaté soi-même on le laisse alors aussi diriger les travaux. Si on (B) a trouvé un terrain avec contrainte de promoteur, un expert pour le suivi de chantier est conseillé – mais attention : certains promoteurs refusent cela. Si on (C) va avec un terrain trouvé soi-même vers un maître d’œuvre général et juge possible de construire avec lui une de ses maisons catalogue, un expert pour le suivi de chantier est aussi recommandé. Donc je vois au moins trois voies appropriées, mais déconseille la quatrième : à savoir (D) la combinaison « MG et planification individuelle, mais avec son planificateur inclus aka dessinateur servile ». Car : « les petits péchés sont immédiatement punis par Dieu » – dans ce cas par des caissons en plaques de plâtre pour des tuyaux mis sans esthétique dans des coins au hasard sur le principe « tout est permis qui n’est pas interdit ».

Les contributions ici dans le forum et aussi ailleurs sur le vaste WWW mettent tous en garde contre les « contrats de sujétion » qui ne permettent des modifications qu’avec des majorations disproportionnées, et les offres où il faut prêter attention aux petites lignes.

Non. Ce ne sont pas des contrats de sujétion, mais des contrats d’accessoires. Il n’y a pas non plus d’avertissement, mais une indication que dans ce cas, une taxe foncière d’acquisition plus élevée doit être payée.

Si je comprends bien, pour ces fournisseurs globaux, il est toujours recommandé de faire appel à un expert externe/chef de chantier avant la signature du contrat.

Cela s’applique en général à tout achat ou construction de maison : achète-toi un expert si tu ne l’as pas toi-même.

Mais maintenant nous en sommes un pas avant : comment reconnaître les brebis galeuses lors des premiers rendez-vous ? Quelles sont les questions importantes lors d’un premier entretien ?

Fondamentalement, c’est le feeling : un vendeur bien organisé, qui ne promet rien et ne pousse pas non plus, mais qui peut répondre aux questions de manière compétente, on peut déjà le mettre sur la liste des positifs.

À Berlin, j'ai déjà fait pas mal d'expériences, mais pas avec des GUs. ;) Là aussi, il y aura des prestataires opérant au-delà de la région, et ils ne sont pas tous mauvais non plus.

Si je devais citer un seul point concernant le GU ou ici plutôt le véritable promoteur immobilier, quand le terrain et la maison vont ensemble, ce serait la transparence. Les bons ont une description claire des travaux, éventuellement même des listes de prix supplémentaires minutieusement élaborées, qui font alors partie intégrante du contrat. Quelque chose comme la réputation/les avis doit bien sûr aussi être - si possible - vérifié, mais cela ne doit pas vraiment être mentionné en plus.

Sinon, je voudrais encore mentionner que généralement, lorsque le terrain est lié à un GU, la taxe d'acquisition foncière doit être payée aussi bien sur le terrain que sur la maison. Vous devriez donc, le cas échéant, jeter un double coup d'œil lors du calcul, car cela entraîne rapidement des coûts supplémentaires à cinq chiffres.

Non. Ce ne sont pas des contrats d’exclusivité, mais des contrats liés. Il n’y a pas d’avertissement à ce sujet, mais une indication que cela entraînera un impôt de mutation plus élevé.

Si - je pense que le demandeur n’entendait pas le fait que lorsqu’on achète chez le promoteur un futur bien immobilier, on paie aussi la taxe de mutation sur le bâtiment. Cela découle de la nature même de l’objet contractuel indissociable. En tant qu’opération liée, ceci n’est d’ailleurs mis en place que si le promoteur propose à l’acheteur le terrain et le contrat de construction séparément (mais liés, afin qu’on ne puisse pas prendre uniquement le terrain). Les promoteurs sérieux proposent pourtant souvent aussi des biens pour lesquels rien n’a besoin d’être lié, mais où, comme autrefois, l’ensemble achevé du bien immobilier « terrain bâti » est vendu – même si de nos jours la construction est retardée pour deux raisons jusqu’à ce que l’acheteur morde à l’hameçon. Ce que le demandeur voulait dire selon ma compréhension, c’était cependant bien un contrat d’exclusivité, à savoir qu’on doit avoir accès au « service gratuit du terrain » en signant un contrat de construction, et qu’on ne peut se libérer de celui-ci qu’en payant une indemnité salée. On parie sur le fait que le client surestime ses chances au jeu de la roulette russe (il pourrait avoir la chance que le terrain lié au contrat de construction ne soit pas trouvé, et qu’il puisse sortir du contrat sans indemnité). Car cela réussit très rarement – le bonhomme de loisir peut se faire avoir par Brandner Kaspar, mais le diable, moins sûrement.

Ceux qui sont bons ont une description des travaux parlante, éventuellement même des listes de suppléments minutieusement élaborées, qui font alors partie intégrante du contrat.

Je suppose que tu parles des catalogues d’options spéciales, comme ils sont parfois mentionnés ici dans le forum par exemple par Wengerter. Wengerter construit cependant, à ma connaissance, presque uniquement en Hesse, et j’ai trouvé des projets de Werner seulement à Berlin – mais pas d’actualité pour le moment – et rien en Brandebourg. Fin janvier, nous avions ici un projet de Brale en cours, qui était à Petershagen, et ils sont aussi actuellement actifs à d’autres endroits autour de Berlin / Potsdam.