¿Su opinión: Financiamiento de TEUR 370 es factible?

04.11.2013 10:43:41

Somos una familia de cuatro miembros con 2 niños pequeños. Soy funcionario, pronto de por vida. Incrementos salariales en los próximos años por ascensos por tramos. Ingreso neto disponible 3800 €, mi esposa aún no trabaja, está planeado que trabaje a tiempo parcial, ella es académica. Pero planeamos tener más hijos (mínimo 1-2).

Queremos construir en el campo, en el área metropolitana de Colonia, y tenemos una opción para un terreno. Nuestro terreno lo financiaríamos con la venta de una propiedad y una ayuda de los padres.

Planeamos una villa urbana de entre 180 y 200 m² por volumen, los costos serían aproximadamente de 370 mil euros.

Desde vuestra experiencia: ¿es factible un proyecto así en nuestra situación sin que uno tenga que someter toda su vida a la tasa de amortización y dejando suficiente margen para vivir (vacaciones, comida, gastos adicionales, cultura, ahorros)?

¿Es considerablemente más barato si se construye más pequeño? ¿Qué necesidad de espacio ven con 4 niños?

04.11.2013 11:46:53

Así que solo para tener una idea general, siempre se dice que por cada 100000€ una cuota de 500€, eso serían casi 2000€ para vosotros. 1800€ para 6 personas probablemente sea justo.
Por favor, no olvides que los niños pequeños son seguramente mucho más baratos que los adolescentes.

Los más pequeños, por supuesto, también son más baratos, pero para 6 personas probablemente sean necesarios 160m² si es sin sótano.

04.11.2013 11:49:39

Hola sw1008,

la primera pregunta que tengo al respecto: ¿Queda algo de capital propio después de la compra del terreno? ¿Se deben financiar los 370 TEUR completos?

Si tomo como base la tarifa plana de 1.500 euros / m², para 200 m² el precio de la villa urbana sería de aproximadamente 300 TEUR. Así que, con los 370 TEUR previstos, quedarían 70 TEUR restantes para costos adicionales, etc.

Si debe financiarse la totalidad de 370 TEUR, deberían considerar una anualidad (intereses + amortización) de aproximadamente el 6 %. Entonces terminarían en 25 - 28 años. Con un 6 %, el pago mensual sería de 1.850 - 1.900 euros.
Para los costos mensuales adicionales de la casa, generalmente se calcula 2,50 euros/m². Es decir, para 200 m² serían 500 euros adicionales.

Con un ingreso de 3.800 euros, podría ser factible. Quedarían aproximadamente 1.400 euros para vivir. Si eso es suficiente para ustedes lo deben saber ustedes mismos. Los bancos suelen calcular con tarifas fijas. Por ejemplo, gastos de vida 700 euros para la primera persona y 200 euros para cada persona adicional.
El salario (a tiempo parcial) de tu esposa deberías descartarlo en el cálculo, ya que por el deseo adicional de tener hijos no está disponible de forma constante. Si llega, deberían usarlo para amortización extraordinaria.

Quizás deberías esperar a tu nombramiento de funcionario de por vida, un gran punto a favor para el banco.
¿Cuál es el riesgo de traslado en tu caso? Se dice que ocurre más a menudo con funcionarios (recuerdo a un oficial conocido que en 10 años estuvo destinado en 3 lugares diferentes).

Los niños cuestan dinero - dinero de verdad. Como ya tienes dos, seguramente lo sabes. Por lo tanto, puedes calcular aproximadamente cuánto les afectarán otros dos pequeños. ¿Sigue ajustando su ingreso para la cuota de 1.900 euros + 500 euros de gastos adicionales?

Sobre el espacio necesario para dos niños más no te puedo decir nada. En términos generales, supondría 2 habitaciones adicionales para niños de 15 m² cada una + baño para niños (para los 4).
Piensa si no construirían su villa urbana con un tejado a dos aguas ampliable en lugar de un tejado a cuatro aguas clásico. Así, cuando llegue el momento, pueden hacer una ampliación y crear espacio habitable adicional. El aspecto puede ser algo inusual, pero con miras a la planificación futura quizás sea más práctico.

Por ahora es todo de mi parte. Otros seguramente también tendrán algo que decir.

Saludos
f-pNo

04.11.2013 12:50:42

Hola sw1008,

la primera pregunta que tengo al respecto: ¿queda algo de capital propio después de la compra del terreno? ¿Se tienen que financiar los completos 370 mil euros?

- hemos pensado en un colchón de aprox. 20.000 EUR como reserva de emergencia

Si tomo como base la tarifa fija de 1.500 euros/m², para 200 m² se llega a un precio para la villa urbana de aprox. 300 mil euros. Por lo tanto, con los planeados 370 mil euros quedarían 70 mil euros restantes para costes adicionales, etc.

- hemos considerado todo el proyecto de construcción, incluyendo el estudio del suelo, los suelos, las áreas exteriores y hemos incluido un colchón de aprox. 10 mil euros

Si hay que financiar los completos 370 mil euros, deberían asumir una anualidad (interés + amortización) de aprox. 6 %. Entonces terminarían en 25 - 28 años. Con un 6 % la carga mensual sería de 1.850 - 1.900 euros.

- habíamos calculado más bien 1300€. ya que queríamos formar también algunas reservas para el auto, reparaciones, etc.

Para los costes mensuales adicionales de la casa se suele estimar 2,50 euros/m². Es decir, para 200 m² se descuentan además 500 euros.

Eso significa que con tus ingresos de 3.800 euros podría ser posible. Quedarían aprox. 1.400 euros para vivir. Si eso es suficiente para ustedes, deben decidirlo ustedes mismos. Los bancos suelen calcular con tarifas fijas. Por ejemplo, 700 euros para la primera persona y 200 euros para cada persona adicional en gastos de vida.
El salario (a tiempo parcial) de tu esposa deberías dejarlo fuera del cálculo, ya que debido al deseo adicional de hijos no está disponible de forma constante. Si llega, deberían usarlo para amortización extraordinaria.

Quizás deberías esperar todavía a tu nombramiento como funcionario de por vida - un gran punto a favor en el banco.
¿Cuánto riesgo hay de traslado en tu caso? Se supone que ocurre con más frecuencia en funcionarios (recuerdo a un oficial de mi círculo de conocidos que estuvo destacado en 3 ubicaciones diferentes en 10 años).

-Riesgo de traslado=0 yo estoy en una autoridad federal superior que se fundó aquí y, a pesar de la mudanza a Berlín, me quedé aquí.

Los niños cuestan dinero - mucho dinero. Como ya tienes dos, seguro que lo sabes. Por lo tanto, puedes calcular de forma aproximada cuánto os cargarán dos niños más. ¿Aún encaja vuestro ingreso para la cuota de 1.900 euros + 500 euros de costes adicionales?

Sobre la necesidad de espacio para dos niños más no puedo decirte nada. En general, supondría - 2 dormitorios más para niños de 15 m² cada uno + baño para niños (para los 4).
Piensen si no querrían construir vuestra villa urbana no con techo a cuatro aguas clásico, sino con techo a dos aguas que pueda ser ampliado. Entonces, cuando llegue el momento, pueden hacer una ampliación y crear espacio habitable adicional. La apariencia puede ser un poco inusual, pero mirando la planificación futura quizás sea más práctico.

- lo del techo ampliable es una buena idea... tal vez así se podría reducir un poco la superficie base.

Por ahora eso es todo de mi parte. Seguro que otros también tienen algo que decir.

Saludos
f-pNo

En general cabe decir que debido a la progresión del complemento familiar, el ingreso incluyendo la asignación por hijo en mi caso aumenta a 4238 € con el tercer hijo y a 4610 € con el cuarto.

04.11.2013 13:29:26

Entonces, de manera muy general, siempre se dice que por cada 100000€ una cuota de 500€, para vosotros serían casi 2000€. 1800€ para 6 personas será un poco justo.
Por favor, no olvides que los niños pequeños seguramente son mucho más baratos que los adolescentes.

Más pequeño también es obviamente más barato, pero para 6 personas seguramente se necesitan 160m² si es sin sótano

Los 3800€ son el neto actual, con 4 niños serían 4620€ incluyendo la ayuda por hijo.

04.11.2013 14:07:58

pensábamos más en alrededor de 1300€. porque aún queríamos formar algunas reservas para el coche, reparaciones, etc.

La idea de las reservas es buena y correcta.
Pero con los 1.300 euros al mes, en mi opinión, no va a funcionar.

Hagamos un cálculo aproximado:
1.300 x 12 meses = 15.600 al año x 100 / 370.000 = 4,216 % de anualidad

Con un tipo de interés a largo plazo (supongo que por 15 años), la tasa de interés, dependiendo de tu capital propio (terreno pagado + capital adicional eventual + aportaciones propias) estará por encima del 3 % de interés. (La cantidad de capital propio aportada determina el límite de préstamo)

Así que tendrás aproximadamente solo un 1 % de amortización en tu anualidad.

1. Según la información de un asesor financiero, actualmente muchos bancos dudan en conceder financiamientos con solo un 1 % de amortización. La razón: después del periodo de tipo fijo queda una suma muy alta, que con intereses significativamente más altos supondría un alto riesgo de impago.
2. El plazo de un crédito así (incluso con una tasa de interés de prórroga similar) será claramente superior a 40 años (ahora estoy muy perezoso para calcularlo con Excel). No conozco su edad, pero yo con más de 70 años no querría seguir pagando un crédito. Mientras menor sea la tasa de interés, menor será el “efecto inverso del interés compuesto”.
La solución, si el banco acepta una amortización tan baja, sería una devolución regular (anual) mediante pagos extraordinarios. Pero esto requiere mucha autodisciplina a largo plazo y que no ocurran “sucesos extraordinarios”.

Por cierto, el banco suele considerar solo la situación actual. Es decir, si no mencionan explícitamente el deseo de tener más hijos y que tu esposa pronto quiere volver a trabajar, debería ser factible obtener un crédito (siempre que el banco acepte la baja amortización).

Es bastante impactante. En realidad, las condiciones en su caso son muy buenas. Si tu esposa volvería a trabajar, sería incluso mucho mejor. Pero el deseo de tener hijos (tercero y cuarto) podría de nuevo causarte problemas. Y esto en un país que en realidad debería alegrarse si las parejas deciden tener más hijos. :mad:

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