Retención de pagos por defectos en la estructura básica

Hola a todos,

en nuestra obra se ha concretado actualmente el techo sobre la planta baja. Según el plan de pagos, aquí se debe realizar un pago parcial de aproximadamente 30.000 €.

Sin embargo, nuestro perito ha detectado varios defectos. Estos se han reclamado al constructor general con plazo para su subsanación. El primer plazo (2 semanas) transcurrió sin que los defectos fueran corregidos, y el segundo plazo aún está vigente hasta el jueves (también eran 2 semanas).

Actualmente hemos retenido aproximadamente 17.000 € de los 30.000 €. Nuestro constructor general considera que es una cantidad excesiva y exige el pago.

Dado que actualmente tememos una posible insolvencia del constructor general (no ha pagado al albañil, ni al proveedor de piedra, ni al proveedor de acero, ni al proveedor de pozos de luz), queremos que la retención sea lo más alta posible. Pero dado que no somos especialistas en construcción y queremos evitar que una retención demasiado alta por defectos se convierta en un boomerang en el peor de los casos, espero que aquí haya expertos que puedan darnos una estimación aproximada de los costos.

P.D. Hemos contactado con un abogado, pero la cita no es hasta el 17.02 y temo que no podamos esperar tanto para mantener al constructor general a raya.

Defecto 1:
En la unión entre el sótano y la planta baja no se consideró una impermeabilización de base en la primera hilada de piedra.
El sótano ya está completamente cubierto con Styrodur pegado y la excavación está rellena.

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Defecto 2:
En algunos lugares de la obra no se respetó el solape mínimo de los ladrillos, habiendo hasta 7 hiladas de ladrillos apiladas en algunas zonas.

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Defecto 3:
Se trata de una casa adosada. Entre los edificios se colocaron placas de fibra mineral para aislamiento acústico. En un punto visible desde el exterior hay un hueco entre las placas de aproximadamente 80 cm de profundidad y 20 cm de altura. Tras señalar el defecto, el albañil rellenó el hueco con placas de fibra mineral "atascadas". Según nuestro abogado, así no puede garantizarse una separación acústica fiable.

Defecto 4:
El área donde posteriormente irán las puertas de la terraza fue vaciada con hormigón. El acero de refuerzo sobresale de la pared. Según el perito: esto no garantiza suficientemente la unión entre el acero de refuerzo y el hormigón. Se supone que no hay una protección anticorrosiva duradera del acero de refuerzo. Además, con una cobertura insuficiente del acero no existe una protección contra incendios adecuada.

Defecto 5:
En la zona de la losa de piso la placa de fibra mineral no fue fijada. El resultado es que esta queda bastante ondulada. Esto es problemático especialmente en el área de la escalera, ya que en algunos puntos sólo hay 10 cm de hormigón hasta la placa de fibra mineral. Sin embargo, los ladrillos para los tabiques tienen un espesor de 17,5 cm.

[Mangel 5 image]

Defecto 6:
Las placas de fibra mineral en algunos casos no fueron instaladas de manera suficientemente hermética, por lo que el hormigón ha penetrado entre las placas formando un puente acústico.

[Mangel 6 image]

Estos son los defectos (los que conocemos). Me alegraría mucho si alguien pudiera estimar al menos aproximadamente un precio para estos defectos.

Muchas gracias de antemano.

una alfombrilla de fibra mineral blanda, que sirve como aislamiento acústico, "suelta" en el encofrado, nunca la he visto y no considero este procedimiento conforme a la DIN ni eficaz. Está claro que, al menos en algunos puntos, se crea un puente acústico. Esto, en mi opinión, no se puede solucionar (o solo mediante desmontaje) y me causaría noches relativamente sin dormir. Porque el aislamiento acústico entre unidades de vivienda o mitades de casas adosadas es regularmente un tema de disputa. Ergo: sin querer anticiparme a tu abogado, considero que la suma es demasiado baja. El daño solo se podría solucionar (en mi opinión, como se describió arriba) mediante desmontaje. Para eso, el resto no sería suficiente... En cuanto a la falta de solape, debería pronunciarse alguien con conocimientos estructurales, pero seguramente depende de la función estructural de la pared afectada. P.D. Además, en algunos lugares parece que se ha trabajado de manera descuidada. Pero para eso seguramente se necesitan más fotos.

Me preguntaría si realmente seguir construyendo tiene sentido. De nosotros no vería ni un centavo por un trabajo así. Parece como si el albañil estuviera haciendo algo así por primera vez. ¿Qué propone el perito para solucionar los defectos?

En algunas partes de la estructura en bruto no se respetó el desplazamiento mínimo de los ladrillos, llegando a apilarse hasta 7 hiladas de ladrillos unas sobre otras en ciertos puntos.

Me parecen un diagnóstico erróneo los puntos rodeados, para las violaciones del solape veo tres puntos no rodeados.

Defecto 5: en el área de la losa de piso no se aseguró la placa de fibra mineral. El resultado es que esta presenta bastante ondulación.

Con "área de la losa de piso" parece que te refieres aquí a la cadena perimetral. Parece que las mallas aquí se usaron — para lo que en todo caso, si acaso, habría sido más adecuado usar placas que mallas — como encofrado perdido. Todo esto es bastante aventurado. Cuánto "mejora" la intervención de un abogado puedes leerlo en la casa Fleischer de ( ) — allí también puedes convencerte del fundamento de tu temor a que el boomerang te vuelva contra ti. Veo aquí un gran dilema: tu retención es simultáneamente desproporcionadamente alta e inadecuadamente baja — y ambas cosas de forma grosera.

Dado que actualmente tememos una insolvencia del contratista general (no se ha pagado al constructor en bruto, no se ha pagado al proveedor de ladrillos, no se ha pagado al proveedor de acero, no se ha pagado al proveedor de pozos de luz), queremos hacer la deducción lo más alta posible.

Los indicios que mencionas apuntan fuertemente a la suposición de una insolvencia. Sin embargo, para tal caso es decisivo principalmente si esta existe realmente. Por tanto, deberías discutir urgentemente con tu abogado tanto el hecho de contactar con los acreedores mencionados sobre la palabra clave "solicitud externa" como también señalar al fiscal el indicio de retraso en la declaración de insolvencia. Respecto a la presunta insolvencia de los contratistas generales, tropiezo repetidamente con dos creencias populares aparentemente muy extendidas. Con frecuencia he leído sobre el miedo a que el contratista general solicite insolvencia (y la preocupación de que esto empeore la posición del propietario = acreedor por finalización de la obra). Estos son dos errores: 1. Existe insolvencia cuando esta existe — no cuando el gerente se toma la molestia de informar al tribunal al respecto. La notificación de una insolvencia no es una cuestión voluntaria, sino un deber legal del gerente (solicitud propia). Para los efectos legales de una insolvencia es esencial que esta exista de hecho — no cuándo se haga pública. Por lo tanto, también es (para quien debe presentar la solicitud propia) punible ocultarla y retrasarla. Un acreedor por tanto no tiene motivo alguno para albergar esperanzas en que el contratista general retrase la insolvencia. 2a. Se depende de que el gerente del contratista general cumpla con su deber de comunicar al tribunal un posible caso de insolvencia. La ley concursal contempla expresamente que también los acreedores tienen la posibilidad de solicitar la comprobación de una sospecha fundada de insolvencia (solicitud externa). Un grupo de acreedores que hace uso habitual de esto son las cajas de seguro como recaudadores de las contribuciones sociales. 2b. La declaración de insolvencia es una espada de Damocles sobre las cabezas de los acreedores y sin esta declaración el deudor podría actuar con más libertad en beneficio de todos los implicados: ¡NINGUNO de los dos es el caso! La insolvencia en sí — no su declaración — es la espada de Damocles, y todas las operaciones comerciales realizadas después de su existencia son en principio susceptibles de ser reclamadas. Los acreedores tienden a ser más bien los perdedores de un retraso.

Una predicción desagradable de mi parte: no pagarás los 17.000, tendrás que derribar eso y encontrar a alguien que lo haga de nuevo... ese pedirá más dinero que el anterior... te quedarás con 30.000... ese está en insolvencia y luego abrirá en otro lugar...

seguir construyendo con el: NO way

Porque si ahora comienzas a pelear y esperas a que encuentren una solución, pasará tanto tiempo que también dolerá financieramente... y quien hace algo así: con ese no puedes negociar/ hablar normalmente

Primero, gracias por las respuestas. Voy a intentar responder.

Me parecen que los puntos circulados son más bien un diagnóstico erróneo, para lesiones en la medida de superposición veo tres lugares no circulados.

Sería bueno si fuera un diagnóstico erróneo. ¿Puedo preguntar por qué?
Y sí, la medida de superposición no se ha cumplido en algunos puntos.

Con el "área de la losa del proyectil" parece que aquí te refieres a los anillos de refuerzo. Las mallas parecen haber sido usadas aquí - para lo que sea, si acaso, se podrían haber usado más placas que mallas - como encofrado perdido. Eso es todo muy aventurado.

La foto es de la separación entre dos casas adosadas - y sí, es muy aventurado.

Cuánto mejora la intervención de un abogado puedes leerlo en la casa de carnicería de @Hausbau2019 (@Hausbau0815) - allí también puedes convencerte de la justificación de tu temor al boomerang.

Sí, ya he leído un poco el hilo. Pero actualmente no veo manera de evitar al abogado.

Veo aquí un gran dilema: tu retención es al mismo tiempo desproporcionadamente alta y demasiado baja - de hecho ambas cosas de manera grosera.

Sinceramente no entiendo esa frase. Desde mi punto de vista, en principio puedo retener el doble de lo que se requiere para corregir el defecto. Pero me falta un punto de referencia concreto para cuantificar los medios necesarios.

También he leído sobre el tema de insolvencia. Pero no quiero proceder aquí sin asesoría legal.

Porque si empiezas a discutir ahora y esperas a que encuentren una solución, pasará tanto tiempo que también dolerá financieramente ... y quien pone algo así: con esa persona no puedes negociar / hablar normalmente

Bueno, creo que no se puede evitar discutir. Tenemos un contrato que tiene validez independientemente de los defectos por el momento. No puedo simplemente continuar con la construcción y considerar el contrato terminado ... :(