Con la casa propia hacia la ruina

Un artículo interesante de Financial Times Deutschland, que tal vez algunos potenciales constructores de viviendas con poco o ningún capital propio deberían leer...

Con la vivienda propia hacia la ruina 07.09.2012, 14:38 h | Financial Times Deutschland



Cada vez más ciudadanos quieren construir, pero los riesgos aumentan (Fuente: dpa)

Los compradores de vivienda tienen que aportar cada vez menos dinero propio para la financiación. Su endeudamiento aumenta dramáticamente—y con ello también el riesgo de impago.

Riesgos crediticios cada vez mayoresEl auge inmobiliario induce a compradores de pisos y casas unifamiliares, así como a bancos y cajas de ahorro, a asumir riesgos crediticios cada vez mayores. Así lo demuestran nuevos estudios de actores y observadores del mercado. "El riesgo de impago para bancos y prestatarios ha aumentado significativamente porque los compradores de inmuebles necesitan cada vez menos capital propio", dice Ralf Weitz, director de financiación de construcción en el intermediario en línea Immobilienscout24. "La evolución es preocupante", confirma Stephan Scharfenorth.

La cuota de capital propio disminuye continuamenteSegún una evaluación de 12.000 solicitudes de crédito realizada por Immobilienscout24, la proporción del precio de compra que los compradores de pisos y casas unifamiliares pueden cubrir con sus ahorros ha disminuido continuamente en los últimos años.

Ejemplo Múnich: En la capital del estado bávaro, los compradores de pisos pagaron en el segundo trimestre de 2010 aún un 27 por ciento del precio de compra con fondos propios. "En junio de este año, el capital propio apenas fue suficiente en promedio para cubrir un 17 por ciento del precio del inmueble", dice Weitz. En las transacciones del mercado berlinés, la cuota media de capital propio de los compradores se redujo desde principios de 2011 del 23 al 12 por ciento.

Los precios inmobiliarios aumentan
Al mismo tiempo, los precios de inmuebles han aumentado masivamente. En Múnich, los pisos de propiedad aumentaron de marzo de 2007 a julio de 2011 un promedio del cuatro por ciento anual. Desde entonces, los precios han subido un doce por ciento. "La dinámica se ha triplicado en el último año", dice Weitz. En Berlín, los precios crecieron entre 2007 y el verano del año pasado tan solo un catorce por ciento. En los últimos doce meses, sin embargo, se dispararon un quince por ciento.

En consecuencia, el valor medio de los inmuebles adquiridos solo entre febrero y julio de este año aumentó un 5,6 por ciento, de 187.658 euros a 198.753 euros. Además, la cuota de capital propio de los compradores privados de inmuebles cayó en junio de este año de media a solo un 13 por ciento.

Podría seguir una ola de ejecuciones hipotecarias
"El auge inmobiliario y los bajos tipos de interés para la construcción están atrayendo cada vez más también a hogares con ingresos bajos y escasos ahorros al mercado inmobiliario", dice el director Scharfenorth. Esto conlleva altos riesgos para los compradores y los bancos y cajas que financian. "Si los tipos de interés suben con el tiempo, la refinanciación para estos hogares en el umbral estará en peligro", dice Scharfenorth.

Esto podría, como antes en Estados Unidos, Reino Unido, Irlanda y España, acabar en una ola de ejecuciones hipotecarias. En estos países, el aumento de precios de casas y pisos entre 2001 y 2007 atrajo cada vez a más compradores con escasos ahorros al mercado. Cuando los tipos subieron, estos ya no pudieron atender sus financiaciones. Las ventas forzadas y ejecuciones hipotecarias hicieron estallar las burbujas especulativas. Los bancos entraron en crisis por decenas, lo que finalmente desembocó en otoño de 2008 en la crisis financiera global.

El auge del “dinero en cemento” fue consecuencia de la crisis financiera
En Alemania, precisamente el colapso de aquel entonces en los mercados inmobiliarios en el extranjero desencadenó el actual auge del llamado "dinero en cemento". Los inversores privados adinerados formaron la primera oleada de compradores. Tras el estallido de la crisis financiera, retiraron su dinero de acciones y bonos para invertirlo en pisos. El consecuente aumento de precios ahora atrae cada vez más también a inversores en bienes raíces residenciales que solo disponen de escasos ahorros. Esto también se debe a la publicidad de bancos y distribuidores, dice Weitz. "El marketing promueve la entrada en inmuebles y créditos a pesar de los riesgos crecientes."

Sí, sin capital propio, interés bajo, 1 % de amortización y - o mucho más porque - plazo de 10 años, significa para no pocos: trágate o muere. Quien no considere el mercado de intereses en su promedio y no pueda o podría solamente atender ese promedio, hoy tampoco debería comprar / construir.

Con el interés actual, el lema debería ser: monto moderado de préstamo con capital propio moderado, plazos largos (aunque el interés sea mayor por eso), alta amortización (en el mejor de los casos sin deuda residual después del periodo fijo de interés).

Comprar / construir sin sentido y de forma impulsiva porque el interés es bueno, debería evitarse. Desgraciadamente, este artículo muestra que muchos desconectan su cerebro al escuchar que supuestamente se puede comprar una casa unifamiliar por menos de 1000€/mes y sin capital propio.

30 años de duración son muy reconfortantes.

De alguna manera, un artículo estúpido.....

No me malinterpreten, claro que no es bueno financiar una propiedad con un 1% de amortización y 10 años de plazo, porque solo así se puede pagar la cuota mensual...

Pero no logro entender qué tiene que ver todo esto con el [Eigenkapital]...

Antes la gente tenía un 27% de [Eigenkapital], hoy solo un 17%... al mismo tiempo se dice que los precios han explotado en los últimos años... claro, si construir se encarece un 10% al año, entonces el porcentaje de [Eigenkapital] baja... ¿o alguien aquí recibe un 10% de interés anual?

El [Eigenkapital] es en realidad casi irrelevante en un cálculo así... si ahora pido prestado el 70% o el 90%, nadie puede decir quién está mejor... el que pidió el 70% tuvo que pagar un 7% de interés, el que ahora pide el 90% solo un 3%...

¿Quién tiene ahora mayor riesgo de impago?

Quien hoy intenta a toda costa ahorrar [Eigenkapital] cuando gana lo suficiente como para construir, tiene altas probabilidades de simplemente perder dinero... Se pelea contra la inflación y el fuerte aumento de los costos de construcción mientras uno obtiene solo intereses bajos por sus ahorros...

Lo decisivo es cuánto se gana, cuánto se pide prestado, a qué tasa de interés y por qué plazo... ¡eso debe coincidir!

Con los costos crecientes para la compra/construcción de una casa, debería volverse demasiado caro para cada vez más personas adquirir una vivienda propia. Sin embargo, hoy en día cada vez más personas que en realidad no podrían permitirse una vivienda así compran/construyen una. Justamente este grupo, al que el artículo llama hogares umbral, generalmente tiene problemas con la financiación, siempre que con un 1% de amortización apenas logren nada y después de 10 años no puedan afrontar pagos de intereses más altos. Los culpables siguen siendo las personas mismas. Ah no, los malvados bancos, que le venden al pobre cliente el producto equivocado...

Con el aumento de los costos para la compra/construcción de una casa, debería volverse demasiado caro para más y más personas adquirir una vivienda propia.

no cuando al mismo tiempo las tasas de interés de los créditos bajan extremadamente... y precisamente eso fue/es el caso...

Incluso "antes" se financiaba más del 70%... si ahora es entre 80-90% eso se compensa con creces con la reducción a la mitad de las tasas de interés...

El problema es que muchos construyen bajo el principio de la casa lo más grande posible... es decir, se aprovechan las condiciones favorables del mercado financiero para permitirse "más" casa en lugar de pagar todo más rápido...

Que estos "hogares umbral" reciban una financiación que en realidad solo puede salir mal es, en mi opinión, culpa de los bancos... ¿por qué les venden un producto así? claro que eso tiene que salir mal... pero eso no tiene nada que ver con el capital propio, etc., que se critica tanto en el artículo...