¿Qué opción de financiación debo elegir?

Buenos días a todos,


me gustaría mucho escuchar de vosotros cómo valoráis las variantes de financiación.


Situación inicial:


Yo, 31 años, empleado con 3174€ netos, STK4, después de descontar 40€ para ahorro con aportación patrimonial y aproximadamente 50€ netos para previsión laboral complementaria.


Ella, 32 años, profesora en prácticas en el sector educativo, funcionaria con aproximadamente 1560€ netos, STK4. Las prácticas continúan hasta el 31.12.18 y, según la situación actual, con un acuerdo verbal su escuela actual pasaría a ser una relación laboral fija. También como funcionaria. La escuela anuncia la plaza, a pesar de la necesidad, solo cuando termine sus prácticas. El salario sería entonces de aproximadamente 3200€ netos.


1 hijo, aproximadamente 1,5 años


Gastos:


Alquiler con gastos incluidos: 780€

Electricidad: 60€

Televisión, Internet: 40€

Móvil: 40€

Garaje: 40€

Guardería: 250€

2 vehículos: 200€

Seguro de incapacidad laboral, accidente para mí: 100€

Alimentos: 600€

Gasolina: 300€

Seguro de salud privado para ella: 96€


Estos son los gastos aproximados por ahora.


Capital disponible:


Capital propio: 20.000€

Contrato de construcción 1: suma de construcción = 10.000€, con 4000€ ahorrados y en espera de asignación, interés: 1,95%

Contrato de construcción 2: suma de construcción = 25.000€, con aproximadamente 3500€ ahorrados, aquí el interés también es del 1,95% para la parte del préstamo


Terreno: 6384€ por favor no se rían, ya pagado totalmente con fondos propios incluyendo costos adicionales. El terreno tiene aproximadamente 913 m² y un valor actual del suelo de 11€.


En el terreno hay un edificio que será demolido la próxima semana por 6000€. El capital utilizado para ello está disponible y no se contabiliza dentro del capital propio.


Otros capitales serían aproximadamente 8000€ en una cuenta de ahorro a la vista que no se incluirán. Otros 7000€ están en una libreta de ahorros como reserva absoluta de emergencia.


Proyecto de construcción:


Precio de fabricación incluyendo trabajo propio (pintura más revestimientos de suelo): 322.920€

Zonas exteriores: 23.000€

Costos adicionales de construcción: 18.300€

Precio del terreno: 6.384€

Impuesto de transmisiones patrimoniales: 319€

Honorarios notariales: 1128€


Menos el capital aportado


Préstamo necesario 333.200€


Con todos estos datos estuve en Dr. Klein y pedí que me ofrecieran las siguientes 2 variantes:


Antes que nada, dado que mi esposa solo tiene un acuerdo verbal, elegí la cuota para que la pueda pagar solo con mi salario, por eso es baja por ahora. Cuota deseada sin gastos adicionales es de 1700€ para pagar la casa rápido.


Variante 1:


Préstamo 1: Préstamo a plazo completo en Ing-Diba de 150.000 € a 20 años


Interés nominal 2,25% con cuota de 781,25€, sin amortización anticipada ni ajuste de cuota


Préstamo 2: Préstamo en Ing-Diba de 183.300 € a 15 años


Interés nominal 2,10% con cuota de 473,53€, amortización anticipada del 5% y 2 ajustes gratuitos de cuota

Deuda pendiente después de 15 años 151.000€


Con esta variante, en mi opinión, soy relativamente flexible. Si todo va según lo planificado aumentaría la cuota del segundo préstamo a aproximadamente 780€, lo que equivaldría a una amortización del 3,5%. Entonces la deuda pendiente después de 15 años sería de aproximadamente 86.000€. Pero si llega un segundo hijo o pasa algo más, soy bastante flexible.



Variante 2:


Préstamo 1: Préstamo en KFW (124) de 50.000 € a 10 años


Interés nominal 1,55% con cuota de 208€, sin amortización anticipada ni ajuste de cuota


Deuda pendiente después del periodo fijo de interés de aproximadamente 32.000€


Préstamo 2: Préstamo en Ing-Diba de 283.300 € a 15 años


Interés nominal 1,99% con cuota de 469,81€, amortización anticipada del 5% y sin ajuste de cuota


Préstamo 3: Contrato de construcción en BHW de 283.300€ a un total de 31 años


Interés nominal 2,35% con cuota de 547€ en la fase de ahorro (15 años) y 1.142€ en la fase de amortización


Aquí la carga mensual total es de 1.224€, pero después de 31 años habré pagado todo y con esta variante no he hecho ni un solo pago anticipado. La deuda pendiente del préstamo KFW la cancelaría con el contrato de construcción de 25.000€, si KFW no me ofrece un mejor interés.

Si todo va según lo planeado también se transferirá una cantidad x mensualmente a una cuenta separada para el pago anticipado y terminar mucho antes. Sé que esta variante requiere más disciplina.


El contrato de construcción de 10.000€ se usará para la cocina.


Bueno, ya tengo los dedos cansados y me gustaría mucho escuchar vuestra opinión. Muchas gracias de antemano.


Saludos

Hola,

esos son ingresos excelentes en SA....

Cuota deseada 1.700 sin costos adicionales, pero ambas variantes están entre 300 y 400 € más bajas. ¿Por qué?

Igualmente veo elementos sin amortización en la anualidad. ¿Cuál es la idea detrás de eso?

Si se atreven con 1.700, deberían hacerlo y acostumbrarse a la cuota. 15 años de plazo fijo y el tema está resuelto.

Sin KfW ni ahorrador de vivienda

Hola,

Como mi esposa solo tiene una promesa verbal, para mí eso no cuenta como una confirmación. Aunque la probabilidad de no obtener un contrato de trabajo como profesor es muy baja, aún existe. Tampoco sé cómo verá el banco los ingresos actuales y la cuota deseada.

Por eso quería mantener la cuota actual para estar en el lado seguro y, una vez asegurado el puesto, aumentar la amortización o los pagos extraordinarios.

Saludos

Hola,
Unos pensamientos espontáneos después de leer vuestra publicación:
El nivel de financiación es bastante alto. ¿Cuánto tiempo falta aproximadamente para la asignación del primer contrato de ahorro para la construcción?
¿Queréis construir ahora mismo sí o sí o esperar 9-12 meses también sería una opción?
Las ventajas serían,
1. que la asunción por parte de tu esposa estaría aclarada
2. vuestro contrato de ahorro para la construcción (10.000) podría estar listo para asignación y con ello podríais reducir el nivel de financiación —> ¡posiblemente mejor interés!
3. en ese tiempo podríais acumular más capital propio. Aproximadamente 900€ por mes (si he calculado bien vuestras cifras)

Me parece bien reservar un fondo de emergencia. Nosotros también lo hicimos así. Pero paralelamente me dejaría asesorar individualmente en el banco de toda la vida. Quizás 3000€ del libro de ahorros como capital propio invertido marquen exactamente el siguiente nivel para un nivel de financiación más favorable.

Podéis amortizar mucho, ya que hay ingresos familiares altos o que estarán disponibles cuando tu esposa asuma la deuda. También solicitad una oferta con condiciones para 10 años por si acaso. Con una cuota mensual de 1700€ (variante 1) habréis amortizado tras 10 años, estimando (no he calculado exactamente), quizá la mitad. No hay que tener miedo a un interés más alto, porque vuestro nivel de financiación en la refinanciación será bajo.
La cuestión de hacer una financiación “cara” “de principio a fin” depende de cada caso individual.

¡Mucho éxito y enhorabuena por el terreno tan barato! ¿Dónde hay algo así? *os tengo un poco de envidia*

Entonces, el terreno está entre Oschersleben y Halberstadt y tiene entre 600 y 700 habitantes. Crecí allí y en realidad queremos empezar en otoño. Para ese momento, probablemente la [übernahme] ya estará confirmada. Sin embargo, tenemos que asegurar la financiación antes.

Bueno, el banco principal es el Ing-Diba. Por eso probablemente no habrá mucho de su parte. El Dr. Klein también dijo que el próximo aumento de interés está muy lejos.

La semana pasada aumenté el contrato de construcción de 10.000€ a 4.000€. La firma fue a principios de 2008.

El lugar en la guardería del pueblo ya está reservado para mayo/junio del próximo año.

Me pondré en contacto con el Dr. Klein otra vez.

Ah, y la libreta de ahorros es una libreta de ahorros con prima donde ahora entramos en la zona de alto porcentaje. Ahí recibimos el 50 por ciento del capital depositado y eso son al menos 300€ de intereses. Realmente solo la queremos usar en caso de emergencia absoluta.

Entonces, la propiedad está entre Oschersleben y Halberstadt y tiene entre 600 y 700 habitantes. Crecí allí y en realidad queremos empezar en otoño. Para ese momento probablemente ya estará confirmada la adquisición. Sin embargo, antes debemos cerrar la financiación.

Bueno, el banco principal es Ing-Diba. Por lo tanto, probablemente no se conseguirá mucho allí. Dr. Klein también dijo que el próximo salto del interés está muy lejano.

La semana pasada elevé el contrato de ahorro para construcción de 10.000€ a 4.000. La contratación fue a principios de 2008.

La plaza en la guardería del pueblo ya está reservada desde mayo/junio del próximo año.

Me pondré en contacto con Dr. Klein nuevamente.

Ah, la libreta de ahorros es una libreta de ahorro con prima donde ahora llegamos a la alta tasa porcentual. Allí recibimos el 50 por ciento del capital depositado y eso son al menos 300€ de intereses. A eso realmente solo queremos recurrir en caso de absoluta emergencia.

La libreta de ahorros la seguiría alimentando si tiene un buen interés y no la necesitan.

Tengan en cuenta la ayuda para familias con hijos para construir casa (Baukindergeld). No sé si si tu esposa es funcionaria pública si ya estarían por encima del ingreso. Por eso, asegúrenlo ahora. )=