¿Cuáles son los costos realistas para una casa pareada / Kfw70 en Baden-Württemberg?

Hola,

he revisado ya varias publicaciones en este subforo pero de alguna manera aún no he encontrado ningún post que sea relativamente similar a nuestro proyecto de construcción. Por eso quería preguntar vuestra opinión sobre si la siguiente estimación de costes es realista.

Se va a construir una vivienda adosada sin sótano con 2 plantas completas y un ático sin habilitar en construcción maciza según el estándar Kfw70. La superficie habitable según la normativa de cálculo es de 113 m², la superficie de los cuartos anexos (trastero, cuarto de servicios, desván sin habilitar) es de 46 m² y el volumen bruto es de 656 m³. Los costes están planificados de la siguiente manera:

Terreno: 81.900,- €
Costes de urbanización: 11.400,- €
Costes accesorio de adquisición: 5.800,- €

Servicios de ingeniería: 38.500,- €
(incluyendo topografía, cálculo estructural, arquitectura, dirección de obra)

Costes de construcción: 219.000,- €
deberían incluir:
- Tasas y contribuciones (autoridad de derecho urbanístico, seguro de responsabilidad civil del propietario, seguro contra incendios y daños por elementos)
- Trabajos de tierra
- Drenaje
- Cimentación (capa portante + losa de cimentación)
- Estructura portante (muros + techos)
- Escaleras (escalera de hormigón armado de la planta baja a la primera planta, escalera de madera maciza de la primera planta al ático)
- Tejado (estructura, trabajos de chapistería, cubrición)
- Instalaciones sanitarias (estación de agua doméstica, tuberías de desagüe, tuberías de abastecimiento, conexión para lavadora y secadora, muebles y accesorios de baño y aseo)
- Calefacción (calefacción de gas, apoyo solar mediante módulos en cubierta, calefacción por suelo radiante en las estancias)
- Instalaciones eléctricas
- Trabajos de yeso (enlucido interior + fachada)
- Ventanas + persianas (no eléctricas)
- Puertas (puertas interiores, puerta de entrada)
- Trabajos de solado de hormigón
- Alicatados (baño, aseo, cocina, cuarto de servicios, pasillo, escalera de la planta baja a la primera planta; precio de azulejos calculado con 25,- €/m²)
- Zona exterior (camino de entrada con adoquines de hormigón + terraza con losas de hormigón para terrazas)

Costes de conexión de servicios: 8.000,- €

otros trabajos de revestimiento de suelos: 9.000,- €
Trabajos de pintura/interior y empapelado: 6.000,- €
Garaje: 7.000,- €
Cocina: 7.000,- €
(sin frigorífico/congelador combinado ni lavavajillas ya que podemos reutilizarlos)

En total suma aproximadamente 393.600,- €. Somos conscientes de que aquí no está aún sembrado el césped ni instalada una valla. Ahora solo queremos obtener otra opinión sobre si esta estimación es realista.

Muchas gracias de antemano por vuestra ayuda

Saludos Goblin

Tus datos pueden ser realistas, pero no necesariamente. ¿Tienes un precio fijo para esto? Justamente los trabajos eléctricos ofrecen mucho potencial para aumentar. Cocina y garaje por 7000 cada uno es poco realista. El piso por 9000 es realista con calidad media (en caso de contratar a una empresa), de lo contrario también puede ser más barato. Pintor + masilla por medio de una empresa es poco realista, solo el material se ajusta. Faltan muchos puntos pequeños como por ejemplo el revestimiento del suelo de la escalera de hormigón armado + radiadores en habitaciones no habitables, el control de los radiadores no se menciona, etc. Si consigues una puerta de entrada por 500 € está bien. Siempre es cuestión de qué se considera estándar aquí. Con tu desglose de costos asumiría el estándar más bajo,...

Para ser sinceros, si casi 300k euros sin el terreno no son suficientes para una casa adosada de 113!!! m², entonces no sé. Definitivamente está dentro de un marco realista si se calcula por m² o m³ de espacio construido.

Hola Wastl y tbb76,

muchas gracias por vuestras respuestas. Entonces, parece que las opiniones aquí están un poco divididas.

Sobre las preguntas de Wastl:
No, no tenemos un precio fijo. Tenemos un contrato con un arquitecto. Los oficios se licitan individualmente y luego se adjudican según corresponda.
¿Cuál crees que sería un presupuesto realista para la cocina (sin combi frigorífico/congelador ni lavavajillas) y el garaje?
El revestimiento del suelo de la escalera de hormigón armado está incluido en los trabajos de azulejos.

La relación de costes es quizás algo inusual. Resulta que la casa también se ofrece como paquete completo por parte del promotor. Pero nosotros hemos decidido hacer un contrato con un arquitecto y licitar los oficios por separado. En el cálculo como paquete completo, el desglose largo con los 219.000,- € estaría incluido en el precio base. Asimismo, en ese precio estarían incluidos los servicios que he mencionado.

Por eso, en el desglose anterior puede parecer también algo extraño que los trabajos de azulejos para cocina, pasillo, baño, aseo de invitados y cuarto de lavandería estén incluidos en un bloque y los demás trabajos de revestimiento del suelo en otro bloque. En los otros trabajos de revestimiento hay todavía aproximadamente 83 m² por trabajar y para ello hemos presupuestado 9.000,- €.

Respecto a los oficios, también tenemos la esperanza de conseguir un precio un poco mejor de lo habitual, porque el promotor (con el que también firmamos el contrato del arquitecto) quiere licitar junto con nuestros oficios también los de otras dos casas pareadas en el vecindario. Así, las empresas constructoras/artesanos solo tendrían que llevar su equipo a un lugar para tres casas en vez de solo para una. Según nuestro arquitecto, esta es una suposición realista. Para mí como profano suena convincente. ¿Qué opináis vosotros?

Muchas gracias de antemano por más respuestas.

Un saludo
Goblin

Creo que el procedimiento es interesante para el arquitecto. Él recibe el pago por su servicio y el riesgo de costos lo asumen ustedes...

También tendría ahorros en costos si vendiera las casas como promotor inmobiliario y licitara todos los oficios, pero entonces podría quedarse un poco más para él. Quizás así también reciba su comisión directamente de las empresas...

Pero son pensamientos malos de mi parte.

Hola,

Se va a construir una mitad de casa adosada sin sótano con 2 plantas completas y ático sin habilitar, en construcción maciza según el estándar Kfw70. La superficie habitable según la normativa de cálculo es de 113 m², la superficie de los cuartos accesorios (despensa, cuarto de lavado, desván sin habilitar) es de 46 m² y el volumen bruto es de 656 m³. Los costes previstos son los siguientes:

Terreno: 81.900,- €
Costes de urbanización: 11.400,- €
Costes accesorios de adquisición: 5.800,- €

Servicios de ingeniería: 38.500,- €
(incluyendo topografía, cálculo estructural, arquitectura, dirección de obra)

Costes de construcción: 219.000,- €
deberían incluirse [...]

Si tuviera que hacer una estimación para BW, llegaría a unos 255.000 EUR para la mitad de casa adosada sobre placa de cimentación e incluyendo costes de arquitectura. Sin embargo sin:

- Tasas y contribuciones (autoridad de construcción, seguro de responsabilidad civil del promotor, seguro contra incendios y daños elementales)
- urbanización interior
- trabajos de alicatado (cocina, cuarto de lavado, pasillo, escalera de planta baja a planta superior; precio de azulejos calculado a 25 €/m²)
- instalaciones exteriores (camino de entrada con adoquines + terraza con losas de hormigón)

Además se añadirían:

Costes de urbanización: 11.400 EUR (¿quién dio esta cifra?)
Costes accesorios de construcción: 35.000 EUR
Trabajos de pintura en EL: 10.000 EUR
Revestimientos de suelos en EL: 10.000 EUR
Áreas exteriores (solo lo estrictamente necesario) en EL: 10.000 EUR
Reservas para extras: 10.000 EUR
Cocina: 10.000 EUR

Así se llega en total a aproximadamente 393.600,- €. Somos conscientes de que aquí aún no se ha sembrado césped ni puesto ninguna valla.

Yo llego a 433.300 EUR todo incluido.

La desglosación de costes puede parecer algo inusual. Es así porque la casa también se ofrece por parte del promotor como paquete completo. Sin embargo, nosotros hemos decidido hacer un contrato con un arquitecto y licitar los trabajos por separado. En la estimación como paquete completo, el listado largo con los 219.000 € estaría incluido en el precio base. Asimismo, se incluirían los servicios que he mencionado.

Considero la estimación del promotor poco realista o que estés posicionándote con tu mitad de casa adosada en el extremo más bajo en cuanto a equipamiento... aunque incluso eso podría ser difícil en BW.

En cuanto a los oficios, también tenemos la esperanza de conseguir un precio algo mejor de lo habitual, porque el promotor (con quien también firmamos el contrato de arquitecto) quiere licitar los trabajos de nuestras construcciones junto con los trabajos para otras dos mitades de casas adosadas en el vecindario. Así, las empresas de construcción/artesanos solo tendrían que llevar su equipo a un lugar para tres casas en lugar de solo una. Según nuestro arquitecto, esta es una suposición realista. Como lego me parece plausible.

Aquí le doy plena razón a "nordanney". Últimamente aparecen cada vez más modelos en el mercado que sugieren un ahorro de costes mediante "licitación de oficios" vía GU/GÜ/PT, que el mercado simplemente no puede ofrecer. Pero bueno; cada cual como quiera.

Al margen de que considero que tu desglose anterior está “demasiado optimista”, como completo lego difícilmente lograrás ahorros que tu promotor no haya tenido ya en cuenta en su cálculo. Simplemente es demasiado barato para BW.

Si confías en el promotor – siempre que hayas comprobado la seriedad y los documentos contractuales – firma con él. En BW difícilmente encontrarás una casa propia más barata, considerando que tu equipamiento está, en mi opinión, en el extremo inferior.

Saludos, Experto en construcción