Garaje con invasión accidental de la frontera

Eso sucede todos los días por diferentes razones.

Saludos cordiales
Dirk Grafe

Había hablado al respecto con varios trabajadores y especialistas. Todos estaban de acuerdo en que en la construcción de nuevas edificaciones se trabaja y se mide con precisión. Tú también eres experto en el tema, me gustaría saber qué podría causar eso en áreas de nueva construcción.

Muy sencillo: casi ninguno de los obreros y profesionales con los que has hablado está técnicamente capacitado para controlar un hito fronterizo encontrado localmente, si no es un ingeniero topógrafo oficialmente nombrado o algo similar. Si faltan hitos fronterizos (a veces intencionadamente, debido a una demarcación aplazada para que los hitos no sean destruidos durante la fase de construcción), mucho menos. También ocurren errores simples debido a mediciones y planificaciones incorrectas. Además, para los legos así como para arquitectos/planificadores, existen diferencias casi imposibles de entender entre la demarcación local y la coordenada catastral. Esto conduce en ocasiones a decisiones judiciales subordinadas que son completamente incomprensibles para los legos.

O se ahorra por razones de costo al topógrafo para la demarcación, porque los topógrafos son demasiado caros e innecesarios. El "arreglo" luego cuesta 5 a 10 veces más, y ante un tribunal hasta 100 veces más.

Por ejemplo, los 8 cm son una desviación típica entre la estructura en bruto y la pared exterior. Es muy posible que aquí se haya delimitado la pared exterior, pero la estructura en bruto se haya construido en ese eje. También es común orientarse por el garaje del vecino si faltan los hitos fronterizos. Entonces se asume que el garaje del vecino está correctamente ubicado; si no es así, el error continúa...

Pero para ser justos, hay que decir que hoy en día existe un estándar más alto en las zonas de nuevas construcciones que hace 20 o 30 años. Sin embargo, por diversas razones ocurren tales construcciones irregulares, especialmente en el área de los garajes. Pero esto no es dramático, ya que en el catastro se registra solo a modo informativo. Lo decisivo al final es si el vecino afectado realmente está limitado y qué tan fuerte es la limitación o cómo se puede resolver.

Si —como aquí— la superficie de la construcción irregular es menor de 1 m², uno debe preguntarse dónde estaría la afectación que justifique una demolición o algo similar.

Saludos cordiales Dirk Grafe

La frontera estaba claramente definida, eso simplemente debe haber salido mal durante la planificación de la ejecución.

cuando un garaje está junto a otro garaje y los 8 cm más cercanos solo hacen que ambos edificios estén un poco más cerca, difícilmente será un problema real. como ya se ha calculado, te apropias de 0,72 m² del vecino. con precios por m² de 200€ y similares, no es barato. lo más sencillo será llegar a un acuerdo por escrito entre vecinos. se paga una sola vez por 1 m² (o también por 0,72 m²) y se deja constancia escrita y ya está. en cambio, es muy malo si el vecino no tiene todavía garaje/techado para coches o algo similar y necesita esos 8 cm, por ejemplo porque es una cochera prefabricada o algo parecido. en nuestra zona se construye de manera que cada uno deja más bien 10 cm de distancia al vecino en lugar de ir al límite absoluto de 0. a las instituciones públicas probablemente les da bastante igual quién tenga qué objetos sin obligación de registro y dónde, siempre que nadie se queje. claro que eso no es ideal, ya que luego con herencias o en la venta (propia/vecino) puede causar problemas o los causará.

cuando un garaje está junto a otro garaje y los 8 cm más cerca solo hacen que ambos edificios estén un poco más juntos, difícilmente habrá un problema real.

Mientras haya suficiente espacio en el otro lado para maniobrar, no es un problema.

Como ya se calculó, te apropias de 0,72 m² del vecino. Con precios por m² de 200€ y más, no es gratis. Lo más sencillo será llegar a un acuerdo por escrito entre vecinos. Se paga una sola vez por 1 m² (o también por 0,72 m²) y se deja constancia por escrito y luego simplemente se olvida.

Buena idea, pero ilegal. Para comprar aunque sea un metro cuadrado, ese metro cuadrado debe ser segregado y asignado a la otra parcela mediante contrato de compra/traspaso en el registro de la propiedad. De otra forma no funciona, ni tiene validez legal.

Como todo el trámite no vale la pena por 1 m², se resuelve de otro modo.

La cosa pinta mal si el vecino aún no tiene garaje/cochera o algo similar y necesita esos 8 cm, por ejemplo porque se trata de un garaje prefabricado o similar. En nuestra zona se construye de tal forma que cada uno mantiene unos 10 cm libres con el vecino, en lugar de ir estrictamente al límite.

También tiene desventajas. En construcciones densas no es posible; allí se aprovecha hasta el último centímetro.

A las instituciones públicas poco les importa quién tiene qué objeto sin obligación de inscripción, mientras nadie se queje. Claro que eso no es bueno, porque luego puede causar problemas con herencias o en ventas (propias o del vecino).

A las instituciones públicas a menudo realmente les da igual, porque a diferencia de la opinión general, normalmente no tienen interés en investigar cada caseta de jardín.

Sin embargo, los garajes suelen ser objetos sujetos a inscripción registral; al menos no conozco ningún estado federal donde no sea así. La regulación sobre cocheras varía según el estado, pero por ejemplo en NRW se registran cuando se miden junto con los edificios principales u otros auxiliares incluidos sus límites, y generalmente se inscriben en el catastro, lo cual tiene sentido, aunque en NRW por sí solos no estén obligados a medirse.

Además, construir anexos sin obligación de inscripción o sin licencia (las llamadas "construcciones negras") suele causar problemas cuando posteriormente se presenta una solicitud de legalización, sea para ampliar la propia construcción o para la ampliación del vecino que incluya cargas en la propiedad construida "en negro".

En este punto solo se puede aconsejar planificar/construir esas construcciones negras al menos de forma que puedan ser legalizables en caso necesario. Porque si luego de verdad alguien se queja, se puede legalizar la construcción negra con un esfuerzo razonable (por ejemplo un recargo del departamento de ordenación urbanística sobre la tasa de la licencia de obra).

Saludos
Dirk Grafe

Buena idea, pero ilegal. Para comprar siquiera un metro cuadrado, ese metro cuadrado debe ser segregado y asignado mediante contrato de compraventa/traspaso en el registro de la propiedad a la otra parcela. De otra forma no es posible o no tiene validez legal.

Nadie habla de validez legal y/o confirmación oficial. Se trata de que el vecino esté satisfecho y no haga un escándalo. Como ya dices, hay otras soluciones, siempre que el propietario no tenga problema con ello. Nosotros tenemos la casa exactamente a 6 metros del límite para poder colocar un carport teóricamente de 6 metros de ancho. Si nos quitaran teóricamente 8 cm, el paso también se reduciría en casi 8 cm, lo cual no sería muy bueno para el carport doble. Como el terreno vecino ni siquiera está vendido, eso no puede ocurrirnos.