La pregunta habitual: ¿Cuánta casa podemos permitirnos?

Hola chicos,

Actualmente me estoy preocupando mucho y pensando intensamente en la cuestión del financiamiento, aunque seguimos escuchando que en realidad no es un problema para nosotros.

El deseo:
Queremos construir una casa unifamiliar independiente en la región del Ruhr. Una casa lo suficientemente grande para una familia con 2 niños planificados (aún no existentes) necesita al menos 130 m² de superficie habitable, es decir, empieza a ser interesante a partir de unos 140 m² de superficie total. Para eso, con los distintos proveedores (actualmente estamos en conversaciones con varios fabricantes de casas prefabricadas) podemos contar fácilmente con unos 250 mil euros, con garaje nos gustaría contar con 260 mil euros. Al menos si calculamos algunas cosas adicionales como un margen para la selección de acabados y deseos especiales (chimenea).

El terreno, que tampoco tenemos todavía, costará por lo menos 150 mil euros en la zona que queremos, probablemente más. Si sumamos el agente inmobiliario, notario, impuesto de adquisición de la propiedad, trabajos de tierra y demás, rápidamente se llega a unos 200 mil euros. Aquí supongo unos 400 m² de terreno, lo cual debería ser suficiente, pero no podría ser mucho más pequeño si aún queremos que quepa una casa.

Las finanzas:
Tenemos un capital propio de aproximadamente 45 mil euros. Al menos esa es la parte que queremos invertir. También se puede sumar un préstamo sin intereses del empleador por 15 mil euros.

En resumen, eso probablemente significa un préstamo bancario de unos 400 mil euros (260 para la casa, 200 para el terreno).

Nuestro ingreso neto mensual combinado es actualmente de unos 5.050 €. Un sueldo de funcionario público y un salario de empleado.
Durante la baja por paternidad/maternidad, el margen disponible durante 2 años bajaría a unos 4.000 €. Justamente la baja por paternidad/maternidad me preocupa mucho.

Nos gustaría fijar los intereses durante 20 años, aunque las tasas de interés hayan aumentado nuevamente desde hace un tiempo. Más vale prevenir que lamentar.

¿Es todo esto realista o estamos calculando demasiado alto? No queremos llegar al límite absoluto de nuestra capacidad de endeudamiento y sobre todo seguir ahorrando un poco paralelamente, aunque la tasa de ahorro se reduciría considerablemente al construir una casa. Si surgen gastos imprevistos, queremos estar seguros.

Tampoco entiendo bien cómo se puede calcular la subvención KfW aquí. Probablemente la casa cumplirá con el estándar KfW55.
La fijación del interés KfW es diferente a la de un crédito bancario clásico, pero el banco debería mediar todo eso. ¿Cómo se refleja eso en la amortización? ¿Se realiza un primer ajuste de la tasa después de 10 años (al final del periodo KfW) y otro después de 20 años (cuando termina la fijación de tasas con el banco)?

Quizás me preocupo en vano, pero los precios en aumento de los terrenos y ahora también el incremento de las tasas de interés me generan un poco de pánico, porque temo que en unos meses ya no podamos permitirnos esto si no actuamos rápido. La incertidumbre claramente aumentada desde el fin de semana en la situación económica paneuropea también contribuye bastante a mi preocupación. :-/

Sería genial si pudieran compartir su impresión según estos números y aportar su experiencia. ¿Pulgar arriba o pulgar abajo?

Unas preguntas al respecto:

-¿Cuántos años tienen?
-¿Cuánto ahorran actualmente al mes + cuánto pagan de alquiler sin gastos actualmente?
-¿Por qué con ese sueldo solo hay 45.000 € de capital propio?
-¿Los 45.000 € son capital propio completamente disponible o lo que quieren aportar?

Gracias por la respuesta.

Tenemos 31 y 27 años.
La tasa de ahorro es actualmente de 900 euros, el alquiler frío es de 750 euros mensuales, y los gastos adicionales completos son aproximadamente 250 euros.
Además, se aparta una parte del pago de vacaciones/Navidad, pero debido a su variabilidad es difícil de calcular, por lo que preferimos contar solo con el monto fijo mensual.

El capital propio es tan bajo porque antes viajamos mucho por el mundo, mi esposa trabaja a tiempo completo solo desde hace poco (antes estudios + prácticas) y mi salario solo ha alcanzado el nivel actual en los últimos años a través de muchos pequeños pasos.

En total tenemos 65.000 € de capital propio, totalmente líquido a corto plazo, pero queremos reservar 20.000 € para imprevistos. Se dice que una construcción de vivienda siempre resulta más cara de lo planeado. No queremos tener que aportar más fondos si puede evitarse.

Encuentro preocupante la tasa de ahorro con esos ingresos.
Si durante la baja por paternidad se pierden 1000€ y además hay gastos adicionales por el niño, no queda mucho de los 900€+750€ para la cuota. Habrá que ver si la mujer puede volver a trabajar a tiempo completo después de la baja. Después viene el segundo hijo, para el cual el subsidio parental quizá se calcule a partir del salario a tiempo parcial.

Con 400.000€ hay que planificar al menos 1500 de anualidad (más bien más) + reservas para la casa + gastos adicionales en comparación con el apartamento actual. Según tus datos, quizás ahora justo puedan cubrirlo, pero ¿con un niño?

En mi opinión, para vosotros no es el ingreso el problema, sino más bien el lado de los gastos.
Quizá deberían revisarlos, llevar un libro de cuentas doméstico, etc.

La tasa de ahorro no se ha ajustado después de la oficialización y el fin del período de formación (ha sido así desde hace medio año, cuando el ingreso mensual disponible aumentó en unos 1000 euros). Actualmente voy depositando algo en el banco de forma ocasional. Pero como sucede de manera irregular, todavía no lo he calculado de forma fija, aunque definitivamente podemos ahorrar más.

En cuanto a los gastos, tienes razón. También he empezado recientemente a llevar un registro de por qué gastamos tanto dinero. Pero parece que podemos mantener el nivel de gastos de antes de la oficialización, por lo que la tasa de ahorro de 900 podría aumentarse bien a 1900. Incluso si sólo añadimos la mitad, 1400 + 750 ya se ve mejor. No hay gastos especiales planeados por el momento. ¿Pero será suficiente entonces?

En términos de costos adicionales, con 130 - 150 m² deberíamos poder manejarnos con 350 €, ¿no?

Sólo durante la baja de paternidad no es posible. Ahí sería justo. Difícil. Después de la baja de paternidad debería funcionar incluso con un trabajo de medio tiempo, al menos esa debe ser la premisa, de lo contrario probablemente tengamos que desechar el plan. Al menos entonces las vacaciones serán más baratas, los viajes largos no están en el programa con un recién nacido al principio.

En resumen, siento que debería encajar bien, incluso sin grandes restricciones, pero dada la gran suma de dinero que está en juego, estoy algo inseguro.

Muchas gracias por tu esfuerzo, ¡Mosquetero! (Por supuesto, cualquier otra retroalimentación es bienvenida.)

Con 1900€ la situación se ve mucho mejor.
Los bancos calculan los gastos adicionales entre 2,50 y 3€/m². Además, por supuesto, se deben formar reservas para el mantenimiento futuro de la casa. En nuestro caso, he incluido en mi cálculo 300€ mensuales para ello. Sin embargo, durante los primeros 5 años destinaremos ese dinero a amortizaciones extraordinarias.

Sobre el tema de las vacaciones
Aun así volamos con nuestro pequeño (que pronto cumplirá 2 años). Sin embargo, hemos elegido destinos de vacaciones cercanos (máximo tiempo de vuelo 2,5-3h). Hasta ahora ha ido bastante bien. Hasta los 2 años los niños no pagan nada, siempre que no se insista en un asiento propio en el avión.
Por lo tanto, los viajes no serán más caros sino que incluso resultarán más económicos por el momento. Los gastos aumentan sólo cuando empiezan la escuela y es imprescindible volar durante las vacaciones.