Hola zabiwa,
Tienes que comprobar/tener en cuenta las siguientes cosas, aunque algunas en realidad serían asunto del agente inmobiliario:
Según la normativa actual de ordenanzas de construcción, debería estar registrada una carga de construcción conjunta para ambos terrenos, por lo que también deberías comprobar si en el terreno gravado (con construcción) está inscrita alguna carga de construcción (plan de emplazamiento) o al menos existe alguna anotación escrita en los archivos. En los años 50/60/70 no siempre se hacía esto. Básicamente, es interesante saber si para el garaje en su forma actual existe una solicitud de construcción. Si es así, la construcción sobre la línea de propiedad debe ser visible en el plan de emplazamiento y haber sido objeto de aprobación, o bien la línea de propiedad se trazó posteriormente por el edificio. Pero también tendría que haber una autorización para ello, a menos que el ayuntamiento lo haya hecho mediante su oficina de medición urbana.
Así que claro y directo: conseguir todos (!) los permisos de construcción para ambos terrenos en la oficina de ordenación urbana. El interesado legítimo puede ser el agente inmobiliario o el propietario actual, quienes pueden demostrar su derecho o permitir la consulta, es decir, de todas formas tendréis acceso a los archivos.
Sospecho fuertemente que la terraza en la azotea fue construida después. Esto es interesante porque el uso como terraza en la azotea, a diferencia del garaje (trastero), ya no se considera un edificio privilegiado y por ello aplican otras normativas sobre las distancias mínimas, o las terrazas en azotea se consideran usos residenciales. Caso especial aquí: las distancias a espacios públicos se consideran posiblemente de manera diferente a las de un vecino privado.
Sobre esta base, se pueden responder tus preguntas:
¿Debemos esperar "problemas" por parte del ayuntamiento si compramos la casa (es decir, el terreno)?
Ni sí ni no. Depende de lo que realmente haya sido aprobado y de la posición de vuestro municipio sobre la protección del estado actual. El año pasado tuve un caso en el que un municipio renunció a una autorización de construcción posterior (gran espacio cubierto en la línea de la propiedad) porque en el momento de la construcción no había procedimiento de autorización sino que solo habría sido necesario un aviso de obra. Este aviso de obra en aquel momento no habría sido objetado si el propietario original lo hubiera presentado. A partir de esto, hoy la oficina de ordenación urbana, tras consulta con el asesor jurídico del ayuntamiento y el jefe del departamento, dedujo la protección del estado actual. Por tanto, el espacio exterior pudo mantenerse tal cual, aunque no hubiera permiso de construcción ni aviso de obra y según la normativa actual hubiera sido imposible obtener autorización sin el registro de una carga de construcción.
¿Entonces, por ejemplo, una orden de "demolición"?
Lo dicho arriba: depende de la situación real. Y da un buen tirón de orejas al agente inmobiliario, ese es su trabajo.
¿Podría el ayuntamiento obligarnos a comprar o arrendar/alquilar el terreno? ¿Tendríamos que comprar todo el terreno o bastarían los aproximadamente 5 m² sobre los que está la cochera?
La compra es poco probable, porque el notario ya debería haber llamado tu atención sobre la situación, al igual que el agente inmobiliario. La situación específica también debería estar claramente regulada y descrita en el contrato de compra, de lo contrario, tanto el agente inmobiliario como el notario podrían ser responsables teóricamente por sus errores, aunque esto no es una invitación a probarlo. Pero profesionalmente reviso con regularidad contratos de compra preparados por notarios/agentes inmobiliarios que, tal como están planteados, simplemente no se pueden llevar a cabo, entre otros en casos como el tuyo.
En mi opinión, solo podrían obligarte a aceptar una renta por sobreconstrucción si ya existe una regulación correspondiente, lo cual el agente inmobiliario debería saber. En caso contrario, yo incluiría en el contrato de compra una cláusula que excluya una renta por sobreconstrucción para el ayuntamiento.
Si esta información no te ha abrumado y ha sido medianamente comprensible, puedes llamarme mañana en la oficina, contactando a través de mi perfil o puedo enviarte un mensaje privado con mis datos de contacto si quieres. Puedo conseguirte gratis una información telefónica sobre la carga de construcción con la correcta designación del terreno (distrito registral, parroquia, sección, parcela), aunque como ya dije el agente inmobiliario también tendría que haberlo hecho para el terreno construido, así como haber obtenido todos los archivos de construcción.
Atentamente
Dirk Grafe