El sueño de tener una casa propia - La pesadilla de la planificación

¡Hola a todos!

Mi prometida y yo nos casaremos el próximo año y también está en un futuro no muy lejano el sueño de tener una casa propia.
Nos hemos propuesto como objetivo comenzar la compra o construcción de una casa propia a finales de 2013.

Para entonces deberíamos tener aproximadamente 25.000 euros de capital propio y 190.000 euros en contratos de ahorro para construcción disponibles para asignación.
En temas de financiamiento estoy bastante bien informado, por lo que sé más o menos cuánto podemos permitirnos. Tenemos un presupuesto de alrededor de 400-450.000 euros. Luego queremos vivir en esta casa. Así que debería tener todo lo necesario para vivir. Vivimos en Múnich, así que calculamos un precio solo del terreno de 150-200.000 euros. Entonces quedarían 250.000 euros para la casa. Sin embargo, aquí ya surge la primera pregunta:

¿Qué conseguimos con ese dinero?

Ya hemos investigado en Internet y nos hemos visto abrumados por las diferentes opciones.

Empiezo escribiendo las preguntas que me preocupan sobre cada punto

1. Arquitecto
No he encontrado ningún punto de referencia sobre cuánto cuesta una casa como la que imaginamos si se hace a través de un arquitecto. ¿Alguien podría darme algún consejo?

2. Casa prefabricada
En general, nos gustan bastante algunas casas prefabricadas y también serían financiables en cuanto al precio. Sin embargo, no tenemos idea de qué está incluido en los precios del catálogo. Y qué cuestan los extras. Por ejemplo, más enchufes, una pared adicional, etc.
Además, ya hemos oído tantas cosas malas que nos da un poco de miedo. Pero creo que si seguimos las listas de verificación, difícilmente algo puede salir mal, ¿no? Simplemente no tenemos mucha experiencia con construcción de casas y tememos que nos puedan engañar. Siempre hablan de expertos que hay que consultar. ¿Dónde encuentro a un experto así?

Quizás haya literatura recomendada que se pueda leer antes? Estaría muy agradecido por consejos al respecto. Llevo semanas intentando ordenar este caos. Pero simplemente no puedo lograrlo... :(

¡Muchas gracias de antemano!

EDIT: ah, se me olvidó escribir qué es lo que realmente nos imaginamos:

Entonces, o una casa unifamiliar independiente o una bonita casa adosada.
Mínimo 5 habitaciones, mínimo 130 m², jardín, sótano, casa de bajo consumo energético al menos Kfw 70.
Esos son los datos marco que ya conocemos.

También hola,

[…] Vivimos en Múnich, así que calculamos un precio neto del terreno de 150-200 mil euros. Entonces quedarían 250 mil euros para la casa. Sin embargo, aquí surge la primera pregunta:

1. Arquitecto

No he encontrado ningún indicio de cuánto cuesta una casa como la que más o menos nos imaginamos si la hace un arquitecto. ¿Alguien podría darme algún consejo?

Al planificar con un arquitecto hay que tener en cuenta que en esta variante no podéis calcular con un precio fijo. Por experiencia, debéis contar con un sobrecoste del 15-30% sobre el precio total pronosticado por el arquitecto para el proyecto.
En caso de que queráis consultar a varios arquitectos, también debéis considerar que, según una decisión judicial suprema, existe un contrato válido incluso si de vuestra conversación resulta que el arquitecto debe comenzar a planificar vuestra casa. Atención: no es necesario dar/firma explícitamente un encargo, es decir, desde ese momento el arquitecto está autorizado a facturar conforme a la HOAI.

2. Casa prefabricada

[…] Además hemos escuchado tantas cosas malas que nos da un poco de miedo. Pero pienso que si seguimos las listas de verificación, difícilmente puede salir algo mal, ¿no? Simplemente no conocemos mucho sobre la construcción de casas y tememos que nos engañen.

En el sector de los proveedores de casas prefabricadas hay – como lamentablemente en todas partes – algunos casos dudosos; sin embargo, la mayoría de los proveedores tiene un trasfondo serio. No sé a qué lista de verificación te refieres aquí, pero si hablas de la lista del Ministerio Federal de Transporte, Construcción y Vivienda, en mi opinión deberías considerar que esa lista fue ideada por “burócratas” J Como lectura complementaria seguro que sirve, pero desafortunadamente la lista deja de lado aspectos importantes, como los de seguridad.

Siempre se habla de expertos a los que se debe consultar. ¿Dónde encuentro a un experto así?




Aquí encontrarás una breve guía que debería ayudarte, entre otras cosas, a encontrar los peritos adecuados.

Una última indicación: no basta con considerar el coste para la compra del terreno o la construcción misma de la casa de tus sueños en la financiación; los agentes financieros serios te indicarán que también los costes adicionales representan una parte significativa. Es decir, debes reducir la parte restante de tu capital – después de deducir la compra del terreno – por la parte de los costes adicionales. Sólo entonces sabrás cuánto dinero puedes disponer para construir la casa.

Saludos
Experto en construcción

@Bauexperte

Al planificar con un arquitecto, se debe tener en cuenta que en esta variante no pueden calcular con un precio fijo. Según la experiencia, deben esperar una excedencia del 15 a 30% sobre el precio total previsto para el proyecto por el arquitecto.

El chiste es bueno :D

En los últimos años, a través de mi planificación de ejecución y licitación, he logrado obtener fácilmente hasta un 30%, con un máximo del 5% de sobrecosto. Lo que representa un promedio de un aumento del 15-20%.
Especialmente en metrópolis como Múnich, se encuentran diferencias de precios muy altas en comparación con las áreas rurales circundantes.

El chiste es bueno

Esto no es un chiste, es experiencia vivida.

En los últimos años he obtenido fácilmente hasta un 30% a través de mi planificación de ejecución y licitación, con un máximo del 5% de sobrecostos. Lo que supone una ganancia promedio de entre el 15 y el 20%.

Dependiendo del proveedor que encuentre en la competencia, sé antes de mi oferta que nuestro precio fijo calculado según cantidades está entre un 20 y a veces un 30% por debajo de la oferta de la competencia. Lo que no significa que el competidor ofrezca generalmente precios excesivos, sino que esta diferencia de precio se debe simplemente a la infraestructura del competidor. Por ejemplo, no pocos interesados en construcción desean que se mantengan casas modelo; esta circunstancia debe ser considerada. Por lo tanto, es lógico que el precio de la oferta de un proveedor que opera así en el mercado incluya este ítem en el cálculo.

Por lo tanto, siempre depende de cuál es el objetivo que impulsa al futuro propietario; no todo interesado se convierte en cliente. Esto último, en el caso del arquitecto, ya ocurre según la jurisprudencia común con la mera solicitud oral de la elaboración de planos; sin necesidad de firma.

Especialmente en metrópolis como Múnich se encuentran diferencias de precios muy altas con respecto a las zonas rurales circundantes.

Esto no es diferente en Renania y probablemente tampoco en otras grandes ciudades en comparación con sus alrededores. Sin embargo, conozco personalmente a un arquitecto con el que me atrevería a hacer el experimento de “adjudicación”; él no puede garantizar un precio fijo de manera seria, por lo que siempre existe el riesgo de sobrecostos.

Así que mantenga la calma, Dipl.-Ing. Arquitecto. | Wirt-Inf. | Asesor BAFA & Kfw Parcus; como en cualquier sector, hay de todo y a veces hay más de ciertos tipos que de otros.

Saludos cordiales

Desde un 10% ya puede el propietario demandar los intereses con altas probabilidades de éxito. Con un 30%, cualquier arquitecto tendría muy pocas posibilidades, ya que su responsabilidad civil pensará de otro modo. Aquí tampoco tendría la menor comprensión.

Yo mismo trabajo con conceptos de propietario/arquitecto con precio fijo, con plena garantía sobre el trabajo propio de los propietarios.
En los últimos 3 años, tuve un sobrecoste real promedio de 5.000 € por casa unifamiliar, que sin embargo fueron deseos adicionales posteriores.
Yo mismo no lo he afrontado peor, ya que los precios de los distintos oficios siempre han bajado un poco desde entonces.

Este año está por verse, el primer semestre fue muy constante para mí en la región del Rin-Meno y Ruhr.
Por supuesto, también es muy importante cuántos proyectos un planificador tiene en marcha.
Claro que marca la diferencia si licito un techo o directamente 5 techos en paralelo.

Que un contrato también se forme por actuación concluyente está bien fundamentado. Porque ningún planificador serio puede hacer un cálculo de costes sobre los bocetos con los que normalmente llega un propietario.

Primero hay que encontrar un anteproyecto que funcione.

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Por supuesto, no me refiero a casas prefabricadas, aquí una garantía de precio ciertamente no es tema y, en última instancia, todo es cuestión de contrato. Por supuesto, aquí también se minimizan los costes de planificación. Aquí también se podría cuestionar si está justificado mostrar al propietario los costes correspondientes cuando hoy en día a veces apenas se cambia la dirección en los planos.

@ Parcus

A partir del 10% ya el propietario puede demandar los intereses con altas probabilidades de éxito. Con un 30% cualquier arquitecto tendría muy pocas posibilidades, pues su seguro de responsabilidad civil tendría otra opinión. Aquí tampoco tendría la menor comprensión.

En caso de superar el presupuesto de construcción, el propietario normalmente no puede recuperar los costos adicionales generados. Solo en caso de un precio fijo acordado y garantizado contractualmente el asunto es diferente. Por eso señalé en mi primera publicación a Dr. Faustus que en cualquier caso una financiación debería ofrecer margen suficiente para casos imprevistos también desde el punto de vista de la superación del presupuesto.

[…]Este año está por verse, el primer semestre fue para mí muy constante en la región del Rin-Meno así como en el área del Ruhr.

Eso son buenas perspectivas. ¡Felicidades!

Por supuesto no me refiero a casas prefabricadas, donde una garantía de precio ciertamente no es un tema y al final todo es cuestión de contrato. Naturalmente aquí también se minimizan los costos de planificación. Aquí también se podría cuestionar si es justificable asignar costos correspondientes al propietario, cuando hoy en día a veces apenas se cambia la dirección en los planos.

Sí, eso ciertamente aplica para el segmento de proveedores que generan pedidos exclusivamente con sus casas tipo y por tanto no pueden salir de su esquema. Por otro lado, los costos de arquitecto presupuestados para este grupo de proveedores son tan bajos que probablemente no representaría un gran monto si este concepto fuera acreditado al propietario al asumir una planificación existente.

En mi área de responsabilidad apenas recuerdo un encargo en el que no se realizaran cambios en los planos; incluso en casas pareadas, donde uno debería suponer que el margen de maniobra es marginal, salvo en la longitud y anchura del cuerpo de la construcción. Últimamente es más bien así que literalmente empezamos con una hoja en blanco; sin embargo, los costos de arquitectura y estática se generan en ambos casos.

Sin embargo, trabajo también con “albañiles convencionales” :D

Saludos cordiales