Terminación del contrato de obra para la construcción de una casa (antes de la construcción)

Hola a todos,

mi pareja y yo llevamos bastante tiempo buscando un terreno adecuado para construir en Berlín y alrededores.

Durante esta larga búsqueda, por supuesto, también hemos tenido mucho contacto con varias empresas constructoras, de las cuales una en particular siempre se destacó de forma muy positiva, sobre todo también por experiencias personales de otros clientes, así fue como entramos en contacto con esta empresa constructora.

Después de un tiempo, esta nos ofreció también buscar terrenos para nosotros y solicitar información sobre terrenos cuyas direcciones les facilitáramos, pero cuyos propietarios no pudiéramos localizar porque los terrenos estaban sin uso, es decir, deshabitados. Esto nos pareció bien y la única condición era que firmáramos de antemano un contrato de obra con esta empresa constructora, del cual podríamos desistir sin coste alguno.

En el contrato de obra mismo se dice que el derecho a la rescisión del contrato y los plazos de cancelación se rigen por el Código de Construcción. Además, dice: "Si el cliente rescinde, el contratista tiene derecho a exigir la remuneración convenida, pero deberá deducirse lo que se haya ahorrado en gastos como consecuencia de la rescisión del contrato."

Además, tenemos anexos a este contrato que incluyen que el contrato puede cancelarse sin coste si uno de los siguientes impedimentos no puede ser superado por el cliente: no se encuentra terreno para construir y la financiación no es viable.

También existe un acuerdo con los agentes inmobiliarios de la empresa constructora para que busquen un terreno para nosotros. La comisión del agente sería aquí mucho menor que la habitual en el mercado, siempre que después construyamos con esta empresa. De lo contrario, se aplicaría la comisión regular.

Por suerte, ya nos ha ocurrido que nos han ofrecido un terreno directamente del propietario, que nos gustaría comprar muy mucho. Sin embargo, durante este tiempo hemos conocido más de cerca a otra empresa constructora que nos pudo hacer una oferta mucho mejor para esta región (tema insonorización por proximidad al aeropuerto).

Ahora queremos cancelar el contrato de obra firmado anteriormente y preferiblemente sin complicaciones.

¿Cómo lo ven ustedes, cómo sería esto legalmente?
No soy jurista y mi seguro de protección jurídica no quiere "por ahora" intervenir mientras no haya un caso concreto - parece que es solo hipotético.

Lo entiendo así: que si cancelamos ahora, la empresa constructora nos reclamará la cantidad acordada, menos las prestaciones que aún no haya realizado. ¿Qué han hecho hasta ahora? Ventas y trabajo de agentes inmobiliarios. ¿Tengo que pagar esto ahora?

Porque con el argumento "no encontrado terreno para construir" no sirve, ya que no se refiere a que la empresa constructora no haya encontrado un terreno, sino a que los clientes no pudieron superar el impedimento. Eso lo pudimos ahora, aunque sin la ayuda de la empresa constructora.

Agradezco cualquier consejo,

saludos cordiales

No vas a salir tan fácilmente de este problema. "Pacta sunt servanda" también se aplica a ti. Eso significa que los contratos deben cumplirse.

Primero habrá que aclarar cómo se puede rescindir el contrato si no se pueden confirmar las condiciones ya enumeradas. ¿Qué prevé el contrato al respecto, si es que hay alguna regulación?

No se puede evaluar con certeza si ya se han realizado gastos "visibles". Aquí hay mucho margen para el empresario. También querrá el beneficio esperado, porque en ello se pudo confiar.

Pero desde tu punto de vista también debe haber una serie de argumentos.

La disputa está casi asegurada, por lo que ANTES de cualquier acción debes consultar a un abogado y hablar sobre la situación. Como resultado se llegará a una solución viable y el procedimiento probablemente se ajustará a las reacciones esperadas del empresario.

Probablemente nunca entenderé cómo alguien puede comprometerse contractualmene sin haber visto al menos un terreno. La gran mayoría de los empresarios también salen a buscar terrenos sin un encargo previo para obtenerlo. ¿Para qué entonces el compromiso de construcción previo?

Para qué sirve la vinculación de construcción ya lo he explicado. Anteriormente estuvimos buscando un terreno durante bastante tiempo y la empresa constructora se ofreció a apoyarnos en eso.
Descubrimos repetidamente terrenos abandonados que nos interesaban, pero no pudimos encontrar a ningún propietario. Y si no eres del ramo, no sabes de antemano que existen medios y formas para averiguar quiénes son los propietarios legales.
Eso salió mal, ya nos dimos cuenta de ello. Pero no quiero oír que hice algo mal, eso ya lo he admitido yo mismo, sino cómo podemos salir de esto de la manera más sencilla.
Como dije, sobre el tema del abogado: mi seguro de protección jurídica solo entra en vigor cuando hay un caso. Por lo tanto, acudir al abogado antes no está cubierto.

Como ya se señaló, eso no es tan sencillo. La cláusula sobre los gastos ahorrados no se refiere solo a lo que él ya ha hecho, sino a todo lo que aún habría hecho. Por lo tanto, él debe/te demostrará que, debido a la rescisión del contrato, no tiene que comprar materiales de construcción y puede emplear a sus trabajadores/empleados de otra manera, lo que al final quede debe pagarlo legalmente tú. En una casa unifamiliar, eso sería alrededor de 10-20k, según yo estimaría. El derecho de desistimiento está regulado en la VOB, lo que debes pagar en el Código de Construcción.

Probablemente nunca entenderé cómo alguien puede comprometerse contractualmente de tal manera sin haber visto al menos una propiedad. La gran mayoría de los empresarios buscarán propiedades incluso sin tener tal contrato para obtenerlo. ¿Para qué entonces la obligación previa de construcción?

¡Yo tampoco! Pero mira en el hilo vecino, allí el OP argumentó de manera similar. Si realmente entendió mis argumentos o simplemente se rindió ante mis respuestas, está por verse. Saludos, Bauexperte

Pero mira en el hilo vecino, ahí el OP argumentó de manera similar.

En realidad es así. Sin embargo, los vendedores realmente aplican una estrategia de ventas que parece funcionar bien. Muchos interesados se dejan engañar, aunque no tengan idea de a dónde irán los costos de la construcción de la casa. He notado que tales situaciones suelen surgir en una etapa muy temprana. Los interesados visitan casas modelo y los vendedores que merodean por ahí hacen lo que les pagan: despiertan el deseo de construir la casa... ahora... inmediatamente. Todo será cada vez más caro y los intereses están actualmente en niveles históricamente bajos.

Pero los escasos recursos de construcción solo se reservan para clientes "reales". Y solo para estos se compran terrenos. Se puede elegir a los clientes, los negocios van de maravilla y los terrenos son muy, muy escasos. Prácticamente no están disponibles para particulares, pero contamos con contactos adecuados.

El deseo de tener algo propio puede convertirse en una idea fija y de repente... uno experimenta algo así como sentirse abrumado en su propia piel. Después de la firma, a menudo se siente esa sensación tan incómoda.

Siempre el mismo juego.