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¿DERECHO DE USO ESPECIAL EN LA COPROPIEDAD?
[T]érmino y [C]ontenido de los derechos de uso especial
En la mayoría de las comunidades de propietarios, se establecen derechos de uso especial a favor de algunos propietarios. Un derecho de uso especial permite al propietario autorizado
utilizar exclusivamente una parte determinada del patrimonio común y obtener beneficios de su uso. Los [D]emás copropietarios[/D] están [E]excluidos[/E] del uso de las áreas afectadas por el derecho de uso especial. Así, el derecho de uso especial otorga al titular una posición jurídica comparable a la propiedad exclusiva. El término “derecho de uso especial” no está definido legalmente. Más bien, la ley en § 5 párrafo 4 oración 2 del WEG asume la existencia de derechos de uso especial. Principalmente se establecen derechos de uso especial sobre
[*]áreas de jardín
[*]terrazas
[*]plazas de aparcamiento
[*]ánteos
[*]bodegas
[*]balcones
[*]logias
siempre que estas partes del edificio o del terreno no formen parte de la propiedad en condominio o de la propiedad exclusiva.
La asignación de un derecho de uso especial puede incrementar significativamente la atractividad y por tanto el valor de un piso. Esto es evidente, por ejemplo, en un derecho de uso especial sobre una plaza de aparcamiento para un piso en el centro de la ciudad. Asimismo, la asignación de un área de jardín puede influir positivamente en el valor (habitacional).
[F]undación, [T]ransmisión y [R]etiro
Usualmente, los derechos de uso especial se establecen en la [D]eclaración de división[/D]. También los propietarios pueden establecer derechos de uso especial posteriormente. Para ello, todos los propietarios inscritos en el registro de la propiedad deben alcanzar un [A]cuerdo[/A]. Fundamentalmente, [N]o es posible[/N] establecer derechos de uso especial mediante [A]decisión mayoritaria[/A]. Los propietarios no tienen competencia decisoria para esto, de modo que una decisión con tal contenido sería nula. Sin embargo, si la declaración de división contiene una cláusula de apertura correspondiente, también puede decidirse por mayoría conferir un derecho de uso especial a un propietario.
Un derecho de uso especial establecido mediante acuerdo solo afecta en principio a los propietarios que participaron en el acuerdo (efecto contractual). Si hay un cambio de propietario, el adquirente no está obligado por dicho acuerdo, es decir, el derecho de uso especial no tiene efecto frente a él. Sin embargo, si un derecho de uso especial se inscribe en el [R]egistro de la propiedad[/R] como parte del derecho exclusivo, también tiene efecto frente a los sucesores legales de los propietarios (efecto real). Para que el derecho de uso especial tenga esta eficacia similar a la propiedad exclusiva, debería inscribirse en el registro de la propiedad.
[T]ransmisión
Un derecho de uso especial no puede transferirse aisladamente a un tercero que no sea propietario. Esta transferencia solo es posible si simultáneamente se transmite el derecho exclusivo beneficiado. Por el contrario, un derecho de uso especial puede generalmente transferirse dentro de la comunidad de propietarios a otro propietario. Independientemente de esto, el titular de un derecho de uso especial puede generalmente permitir a un tercero externo utilizar su área de uso especial. Por ejemplo, puede alquilar una plaza de aparcamiento a un tercero. Sin embargo, el derecho de uso especial también puede estar limitado para excluir el uso por terceros o por ejemplo, los ingresos de un alquiler deben corresponder a la comunidad de propietarios.
[R]etiro
Así como la constitución, el retiro de un derecho de uso especial por decisión mayoritaria tampoco es posible en principio. También aquí es necesario un [A]cuerdo[/A] de todos los propietarios.
[A]probación de los titulares reales
Para poder constituir, modificar, transferir o revocar un derecho de uso especial, deben consentir los acreedores de derechos reales garantizados o cargas reales. Sin embargo, si la propiedad con derecho exclusivo gravada a favor de estos acreedores se vincula con un derecho de uso especial, no es necesaria dicha aprobación.
[D]erechos y [O]bligaciones
El titular del derecho de uso especial puede usar la parte afectada por el derecho
olo y excluyendo a los demás propietarios. Sin embargo, el derecho de uso no es ilimitado. En particular, el titular no puede realizar [C]cambios constructivos[/C] en el área de uso especial, a menos que se le permita expresamente. Por tanto, no puede
[*]construir un cobertizo o una valla en una área de jardín
[*]construir un invernadero en una terraza
[*]convertir un ático en espacio habitable.
Por otro lado, el titular del derecho sobre un área de jardín puede darle la forma de jardinería según sus ideas, siempre que no implique una transformación fundamental (por ejemplo, tala de árboles).
Independientemente del alcance del derecho de uso especial, el área de uso [P]ermanecerá[/P] patrimonio común. Como tal, sigue bajo la administración de la comunidad de propietarios. Esto aplica especialmente para el mantenimiento y la reparación.
Aviso:
No existe un automatismo por el que el titular de un derecho de uso especial sea responsable del mantenimiento y la reparación y deba asumir los costos y cargas solo él.
Sin embargo, un derecho de uso especial también puede formularse de modo que el titular esté obligado a ocuparse del mantenimiento y la reparación del área de uso especial y a asumir los costes correspondientes. En general, esto será recomendable. Si falta tal regulación, todos los propietarios deberán responder por el mantenimiento y la reparación. Esto a menudo causa incomprensión, porque muchos propietarios no entienden por qué deben pagar por algo que no pueden utilizar. Si un propietario excede un derecho de uso especial que se le ha concedido, los otros propietarios pueden exigirle que se abstenga de ello. A su vez, el titular de un derecho de uso especial puede exigir a la comunidad de propietarios que se abstenga o que le indemnice si se le impide ejercer su derecho.
§ 5 párr. 4 de la [L]ey de Propiedad Horizontal[/L] § 5 Objeto y contenido de la propiedad exclusiva
...
(4) Los acuerdos sobre la relación entre los propietarios pueden hacerse conforme a las disposiciones de la segunda y tercera sección sobre el contenido de la propiedad exclusiva. Si la propiedad está gravada con una hipoteca, carga hipotecaria o carga real a favor de un tercero, se requiere su consentimiento, que es necesario según otras normas jurídicas, solo si se establece, modifica, transfiere o revoca un derecho de uso especial relacionado con la propiedad. No se requiere el consentimiento del tercero cuando al establecer un derecho de uso especial también se vincula a la propiedad gravada a favor suyo.
Fuente: mi sitio web
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