¿Plano especial o aburrido con sótano?

Hola queridos expertos en planos,
Voy directo al grano y comienzo con el cuestionario:

Plan de ordenación/restricciones
Tamaño del terreno – aprox. 1000m² (aún se dividirá)
Pendiente – aprox. 60cm de diferencia de altura en 10m (ventana de construcción aproximada)
Lugar de construcción – Baviera (Franconia)

Algunas cosas no se saben porque no hay un plan de ordenación (p. ej. índice de ocupación, índice de edificabilidad, ventana de construcción, línea y límite de edificación, edificación adyacente, ...)
Forma del techo / estilo / orientación respecto al entorno – pero realmente hay casi de todo en los alrededores.

Requisitos de los promotores
Estilo, forma del techo, tipo de edificio – casa unifamiliar – preferiblemente tejado a cuatro aguas/tejadillo a cuatro aguas pequeño, posiblemente también tejado a dos aguas con muros bajos altos, no solo rectangular
Sótano, pisos – sótano + planta baja + planta superior
Número de personas, edad – 2 adultos (31, 32) y un niño (2 años) + posible segundo niño
Necesidad de espacios en PB, piso superior – PB: salón-comedor junto a la cocina (habitacion separada, preferiblemente con puerta corredera grande hacia el comedor), despensa junto a la cocina, 1 oficina con sofá cama (10m²), WC y ducha
Piso superior: 2 habitaciones infantiles (preferiblemente del mismo tamaño, al menos 14m²), dormitorio, vestidor (separado del dormitorio), 1 baño
Sótano: despacho (+ sofá cama), taller (sala de manualidades), sala técnica, espacio de almacenamiento
Oficina: uso familiar o teletrabajo? – Yo teletrabajo permanentemente, mi marido 2 días/semana Huéspedes al año – 4 (familia de lejos, por eso “solo” 4, pero con más frecuencia al año)
Arquitectura abierta o cerrada – más bien cerrada, pero con zona de estar/comedor amplia
Construcción conservadora o moderna - buena pregunta
Cocina abierta, isla de cocina – cerrada, debido al tamaño pensamos que no habrá isla de cocina, pero quizás una línea de cocina alargada con 3 taburetes de bar
Número de plazas para comer – 8 en el comedor, 3-4 taburetes en la cocina
Chimenea - quizás
Pared para música/estéreo - no
Balcón, terraza en la azotea – no imprescindible, pero si queda bien, vale
Garaje, carport – preferiblemente garaje doble, por el coste probablemente nada al principio y luego carport doble
Huerto utilizable, invernadero – no planificado aún
Otros deseos/características/rutina diaria, también razones por las que se quiere o no algo – Necesitamos trastero + 2. despacho, por eso el deseo de un sótano, vista preciosa al sur, por eso zona de estar/comedor orientada al sur, puerta de entrada al este (calle), no caja rectangular como casa – algo “especial” como anexo en esquina / mirador

Diseño de la casa
¿Quién hizo el plan?: arquitecto
¿Qué gusta especialmente? ¿Por qué? – guardarropa, ducha/WC en PB ocupa poco espacio y es funcional – orientación calle + norte también buena, despensa cerca de la cocina con paso a través del mueble de cocina, disposición del comedor orientado al sur (ventanales en esquina planeados junto a la mesa), tamaños de las habitaciones bonitos
¿Qué no gusta? ¿Por qué? – nos falta lo “especial”, cocina desperdicia espacio, ¿escalera quizás demasiado grande?
Estimación de precio según arquitecto/diseñador: 750.000€ incluyendo sótano (oferta fabricante casa prefabricada)
Límite personal de precio para la casa, incluido equipamiento: 650.000€
Tecnología de calefacción preferida: suelo radiante/instalación fotovoltaica

Si tuvieran que prescindir, de qué detalles/ampliaciones
-podrían prescindir: tejado a cuatro aguas, sauna y ducha en el sótano, sala de aficiones/taller
-no podrían prescindir: sótano, fotovoltaica, despensa, 2. despacho, espacio de almacenamiento, plusenergía (también considerando subvención KfW 300)

¿Por qué el diseño es como es ahora? Por ejemplo
¿Qué deseos fueron cumplidos por el arquitecto? Se implementó 1:1 lo que dijimos sin ideas o objeciones propias del arquitecto.

Nos recomendaron el arquitecto del fabricante de casas prefabricadas y ahora hemos planeado juntos, pero nos están desaconsejando mucho el sótano (tenemos malas condiciones del suelo, por eso habría que planear una bañera blanca, y el sótano cuesta 130.000€ + costes adicionales). Sin embargo, aún no estamos satisfechos porque el presupuesto supera claramente nuestro límite. El hecho es: tal como está, no nos lo podemos permitir, aunque algunos parámetros (650k, sin rectangular y sótano) ya se comunicaron claramente desde el principio. Ahora nos dicen que dejemos el sótano (ya hemos considerado un sótano de solo uso) o que arriba hagamos la casa rectangular (9x11m – es decir, sin el “anexo”).

¿Tienen quizás recomendaciones respecto a proveedores? Tal vez con nuestros muchos deseos no podamos permitirnos construir con Luxhaus y tengamos que reducir a un fabricante “de precio medio”... “low budget” (Massa Haus, Allkauf Haus, Okal Haus) pero renunciar a la calidad no es opción.

Lo que esperamos ahora son miradas críticas sobre nuestro plano y ideas – eso “algo especial”. También una evaluación de si el sótano realmente es absurdo en nuestro caso. ¿Existen planos alternativos en los que realmente se planifique espacio de almacenamiento? Si ahora añadimos en PB + piso superior 2 habitaciones en lugar del sótano, seguro que también llegamos a los 130.000€ que nos costaría el sótano. Desgraciadamente acabamos de descubrir este fantástico foro y ya hemos contratado a un arquitecto (recomendado), pero esperamos que con vuestra ayuda aún podamos “salvar algo”.

¡Muchas gracias de antemano!

Lo que me llama la atención rápidamente es la salida del dormitorio a la terraza. Allí se creará un bonito escalón hacia la terraza. ¿Estás consciente de esto?

Lo que me llama la atención rápidamente es la salida del dormitorio a la terraza. Allí se formará un bonito escalón hacia la terraza. ¿Eso lo tienes claro?

No, eso no nos había quedado claro hasta ahora. ¿De dónde reconoces tan rápido que allí es necesario un escalón? Según el representante de la casa prefabricada, la terraza debe eliminarse en cualquier caso debido al presupuesto/sótano, entonces sería un rectángulo SIN la terraza/balcón de arriba.

Por fin novatos que encuentran el camino al cuestionario por sí mismos - ¡gracias por ello!

Si entendí bien, habéis planificado una casa con el proveedor Luxhaus como planificación individual con un arquitecto que ellos proporcionaron y habéis procedido varias veces de manera torpe. Esto ahora tiene como consecuencia (desde mi punto de vista profesional seguro que esperada), en una fase "de planificación" desfavorable y tardía, tener que frenar en términos de precio y reajustar. Es una pena, porque los planos básicos, que por sí solos no son ni siquiera malos, lamentablemente ya no se pueden usar bajo las circunstancias ahora conocidas. Si realmente habéis sido vosotros los autores, "más grave todavía" - ¡en ningún caso intentéis salvar algo para el siguiente intento!

Empiezo con el terreno, que realmente no conocemos porque lamentablemente no habéis representado ni en el plano de situación ni en las vistas las alturas del terreno. Sin embargo, estas determinan con una voz mucho más clara que vuestra propia preferencia si construir un sótano o no y sustituyen la opción más económica que sería (véase también la regla 11ant sobre sótanos que se puede encontrar internamente en la búsqueda del foro o también externamente con la cita textual "Con o sin sótano: una regla como herramienta decisiva"). Tampoco funcionará calificar un tercio de vuestra sala de estar simplemente como “ampliación” y ponerlo en duda.

Igualmente, no avanzaréis si cambiáis al proveedor por Allkauf Haus, Massa Haus o Okal Haus. Allkauf Haus y Massa Haus son proveedores de casas para autoconstrucción. Para mí serían la última opción para realizar una planificación individual – mejor tomad al revés un modelo de catálogo de un fabricante “económico pero listo para entrar a vivir.” Y en segundo lugar, las casas para autoconstrucción solo valen la pena para manos expertas y muy habilidosas. Quien realmente persiga una casa lista para entrar a vivir, al final habrá pagado más con estos proveedores. Okal Haus sería al menos un fabricante más adecuado por el grado de terminación, aunque yo, modestamente, la llamaría una “recomendación de mis pies dormidos.” Si buscáis sin prejuicios en cuanto al sistema constructivo, podéis también acudir a mí – pero si os habéis decidido por la construcción con estructuras de madera (¿por qué de todos modos?), entonces id al “experto en casas prefabricadas” (o en Baviera también a Andreas Zink) y por lo menos pedid consejo neutral respecto al fabricante.

Con un arquitecto debéis primero trabajar las fases de servicio 1 y 2 según la HOAI (denominadas en mi "plan de construcción de una casa, también para ustedes: el modelo de fases de la HOAI" como "Módulo A"), enfocándose en casas prefabricadas, por ejemplo con referencia a “A better place.” Dentro de este marco clarificáis, antes de que se comience con cualquier dibujo, primero la cuestión del sótano y el posible ajuste de presupuesto y volumen. Id al arquitecto con una lista de necesidades y deseos, pero bajo ninguna circunstancia con vuestros propios bocetos – no importa lo convencidos que estéis (posiblemente incluso “con razón”). Y: ¡tenéis que estar completamente locos para tratar con un “baratero” por miedo a una simple forma rectangular! Si se sabe hacer, una casa no tiene que ser cara para ser bonita.

Algunas cosas no se conocen porque no existe un plan de ordenación urbana (por ejemplo, índice de ocupación del suelo, índice de ocupación total, ventana de construcción, línea y límite de construcción, edificación en los límites, …)
Forma del tejado / estilo / orientación según el entorno – pero realmente hay casi de TODO en el entorno.

Antes de que os maravilleis de todo lo que se puede rechazar categóricamente, porque desde un punto de vista lego el entorno solo aparece como una mezcla colorida: ¡sed lo suficientemente inteligentes para presentar una solicitud previa de construcción! Mostrad aquí un recorte relativamente amplio (cien metros, mejor más) del plano catastral o de la vista aérea (no olvidéis: las censuras o similares solo dificultan la ayuda), entonces con experiencia se pueden reconocer usualmente “ventanas de construcción fácticas” o similares.

Lo que me llama la atención rápidamente es la salida del dormitorio a la terraza. Allí se formará un bonito peldaño hacia la terraza. ¿Eres consciente de ello?

No comprendo tu percepción (creo que por primera vez) (?)

No comparto tu percepción (creo que por primera vez más o menos) (?)

La altura de las puertas a nivel del suelo en la planta superior está indicada como 2,11. Las dos puertas del dormitorio hacia la terraza (de techo) están indicadas como 1,92. Ahora creo que el borde superior de todas las puertas está a la misma altura.

Sin haber mirado ahora el plano, describes una situación en la que nosotros estuvimos hace aproximadamente 1,5 años de forma igual o similar.

También habíamos planeado nuestros deseos con uno o, tras una selección cuidadosa de los proveedores, con dos diferentes fabricantes de casas prefabricadas. El resultado fue entonces también, aproximadamente 100.000 € por encima de nuestro presupuesto (habríamos gastado nuestro margen justo al principio).

Luego intenté encontrar una empresa constructora para nuestro sótano, para estimar el precio. En una empresa constructora regional del pueblo (que me recomendaron muchos y tiene buena reputación) pudieron ayudarme. El jefe dijo que me construiría la misma casa 100.000 € más barata pero de forma sólida.
Eso hicimos y estamos completamente satisfechos.

Mi impresión es que los fabricantes de casas prefabricadas (no todos, pero sin duda muchos) tienen un corsé y si no encajas, entonces pagas.
Ejemplo del techo visible. Comentario del vendedor de casas prefabricadas: Cuesta una fortuna, olvídalo con tu presupuesto. Claro, no pasa por su máquina y tiene trabajo extra. En el constructor sólido la afirmación fue: Incluso es algo más barato. El carpintero hace el techo junto con la estructura y no necesitamos pladur ni techo en el desván.

A todos los que se sientan atacados, solo describo mi situación y no quiero iniciar aquí recomendaciones ni discusiones sobre qué tipo de construcción es mejor o peor. Puede ser al revés para cualquiera y en cualquier momento.