Casa unifamiliar - tipo de casa y búsqueda de ubicación

Queridos todos,
Actualmente estoy buscando un terreno, pero no avanzo mucho porque los costos que ello implica pueden variar mucho, y mi presupuesto restante se ve significativamente afectado por ello.

I Tipo de casa
Como tipo de casa me gustaría una casa unifamiliar de estilo Bauhaus, aunque con revestimiento de ladrillo. Mi esposa preferiría una casa "normal" con techo a dos aguas o techo con faldones irregulares, pero lo aceptaría si no conlleva (altos) costos adicionales. En mi opinión, el Bauhaus debería ser más barato debido a su relación probablemente más económica entre volumen y superficie exterior y al techo plano, ¿no es así?

II Terreno y costos
Actualmente vivimos en el cinturón externo de Hamburgo en S-H y nos gusta mucho esta zona, aunque la conexión (transporte, comercios, escuelas) es bastante mala. Si nos mudáramos más cerca de Hamburgo, sin embargo, los precios de los terrenos subirían. Aquí están actualmente alrededor de 250 €/m², dentro de Hamburgo (dependiendo del distrito) 350 €/m², 440 €/m², hasta 550 €/m².
Aunque calculo con un presupuesto total relativamente generoso de aprox. 650.000 EUR (170.000 EUR de capital propio), rápidamente llego al límite de presupuesto con un tamaño deseado de terreno de 800 m² (mínimo 700 m²), sobre todo porque no puedo estimar con certeza los costos de la casa.
Debido a que los terrenos aquí son muy demandados, a veces se reservan en 2-3 días y puede que haya que comprometerse dentro de 14 días, incluyendo la aprobación financiera del banco. Como no puedo planificar una casa incluyendo costos y restricciones del plan de urbanismo dentro de ese plazo, quiero aclarar tantas preguntas como sea posible de antemano.
Por eso agradecería si me dan retroalimentación sobre el proyecto general y los costos esperados, para poder ajustar la búsqueda del terreno en consecuencia.

III Tamaño y equipamiento
La casa debería incluir las siguientes habitaciones, ¿cómo valoran estos tamaños? ¿Falta algo?
3 habitaciones infantiles (cada una 18 m²) 54
Dormitorio 20
Cocina 15? (habitación separada, no cocina abierta)
Habitación de huéspedes 18
Biblioteca 25
Comedor 20
Despacho 16 (posiblemente en el sótano)
Salón 40
Superficie habitable total 193
Superficie útil (25 % de la superficie habitable) 48
Superficie construida 240

¿Los baños (2-3) están incluidos en la superficie útil, o tengo que calcular superficie adicional para ellos?
¿Es realista el cálculo de la superficie útil?

La casa debería tener un sótano completo, un sistema central de ventilación con recuperación de calor, suelo radiante y estufa. Un garaje sería agradable, pero no es prioritario.
Un arquitecto me había dado como cifra orientativa para estos requisitos unos 400.000 EUR (incluyendo costos adicionales de construcción), pero sin sótano, aunque con garaje y pavimentos de 30 €/m². Esto concuerda con los 2.000 €/m² frecuentemente mencionados, pero ¿qué nivel de equipamiento puedo esperar con esto?
Lo que en definitiva importa: si ustedes piensan que la casa descrita arriba en "verdaderamente bonita" solo está disponible por ejemplo por > 450.000 EUR + extras, entonces me limitaría a terrenos "baratos" y quizá compraría uno más grande allí. Si la casa puede realizarse en "verdaderamente bonita" por 350.000-400.000 EUR, consideraría financiar hasta 100.000 EUR adicionales y buscar un terreno con mejor conexión.
Por último: si asumo la restricción de que el primer piso puede tener máximo el 60 % de la superficie habitable de la planta baja, ¿qué tamaño debería tener el terreno según vuestra experiencia, para que la superficie máxima edificable sea suficiente? (sé que los planes de urbanismo son todos diferentes...)
Muchas gracias
Sullivan

Esto va a ser una propiedad realmente espaciosa, que rara vez se encuentra en este foro. Pero bueno, si las finanzas lo permiten :D
Por cierto, los baños y pasillos no son áreas útiles, sino áreas habitables, que también deben ser pagadas correspondientemente.
Si trabajas con un arquitecto y adjudicación individual de oficios, podría encajar con TEUR 400, ¡incluso en algo realmente bonito! Pero probablemente una o otra cuadrilla de Europa del Este estará corriendo por la obra; en mi opinión, no se puede lograr con artesanos locales veteranos. Tampoco conseguirás una casa prefabricada por ese precio.
Sin embargo, tienes que hacer una planificación exacta de antemano, o comprar un terreno que les guste y luego planificar acorde. Siempre hay posibilidades para ajustarse al presupuesto: por ejemplo, 18 m² para la habitación de los niños es un lujo. ¿El presupuesto también incluye las áreas exteriores, etc.? ¿Es necesario el sótano (para ese tamaño de casa fácilmente se invierten TEUR 50)?
Yo escogería mi terreno deseado y luego empezaría a planificar. Si son flexibles, con el presupuesto disponible obtendrán una casa estupenda.

Ya estamos un poco más avanzados y ya hemos comprado el terreno (aprox. 900 m²) y los diseños también están listos. La casa (sin garaje) también está diseñada al estilo Bauhaus y debe construirse según la regla 2/3 (el piso superior como máximo 2/3 de la superficie del piso inferior).

Serán aprox. 280 m² con 150 m² de terraza en la azotea + garaje doble y trastero también en Schleswig-Holstein, donde pagamos 90 € por m², es decir, mucho menos. Nuestro presupuesto total también está en torno a los 650k € incluyendo garaje, costos adicionales de construcción, áreas exteriores (no se harán muchas modificaciones), arquitecto, etc.

La cocina, los muebles + KNX como EXTRA no están incluidos en esa suma. En las próximas 1-2 semanas recibiré un desglose detallado de los costos porque en muchos puntos no estamos seguros:

por ejemplo, para la fachada exterior inicialmente sería enyesado, luego ladrillo caravista... Ahora otra vez estamos con el enyesado, porque el ladrillo que nos gusta cuesta aprox. 3 veces más que el ladrillo estándar...

Enseguida actualizaré mi hilo y colocaré las vistas + planos ajustados, puedes echar un vistazo cuando quieras ;)

... al buscar un terreno, mirar rápidamente el plan de urbanismo para ver si está permitido el estilo Bauhaus.
Estoy curioso por el plano de albert299 :D

Casa de lujo auténtica. Calculo barato y digo 1800,-€ / m². Así que si tomas los 240m² x 1800 = 432K€ ya se van para la casa sin sótano. En Hamburgo, con las peticiones especiales, al menos eso costará con los 1800. Casa enorme = sótano enorme => aproximadamente 40K€ = 472K€ para casa + sótano. Quedan 178K€ para el terreno y eso ya es muy poco para 800m², ¿verdad?

El presupuesto es bueno, pero la ubicación es cara. Ahí el dinero se derrite como mantequilla al sol. Tal vez deberías planear algo más pequeño. Muchos de mis familiares tienen casas grandes de más de 200m² y usan solo alrededor de 100m². Dicen que habrían construido mucho más pequeño si hubieran tenido la opción. Las habitaciones son todas enormes, los costos de calefacción ya son alarmantes.
Aquí los tamaños de las habitaciones que planearía si tuviera tu presupuesto:

3 habitaciones infantiles (de 16m² c/u) 48
Dormitorio 20
Cocina 15 (habitación independiente, no cocina abierta)
Habitación de invitados 12
Biblioteca 15
Comedor 16
Sala de estar 30
Suma de superficie habitable 156
Superficie útil (25% de superficie habitable) 39
Superficie total 195 (¡aún una casa grande!)

Despacho 16 (posiblemente en el sótano)

195m² x 2000,-€ = 390K€ + sótano 40K€ = 430K€ para la casa. Quedan 220K€ para el resto. Con tus 250€/m² x 800m² = 200K€ ya se van. 20K€ de reserva - así planearía. :)

Está por ver si tu arquitecto puede conseguir todo eso tan fácilmente con los m². :rolleyes:

¡Alto!

Aquí en el norte construir es más barato, aunque los precios del terreno cerca de Hamburgo son muy altos. Ni siquiera hemos tenido que pagar 1500€/m² - y eso con techo a dos aguas (que también son un poco más caros, al igual que un techo plano/Bauhaus).

Solo que también creo que unos pocos metros cuadrados menos harán bien y lo ahorrado podrá invertirse en azulejos más caros, etc. Quien planifique en estas dimensiones seguramente elegirá algo de mayor precio en el baño. La electricidad (más lámparas exteriores, por ejemplo) y la cocina también consumen dinero.
Por eso calcularía 50 más y ahorraría los 10-20 m².

Cita: Revestimientos de suelo por 30€/m²: apuesto a que entonces no son esos elegantes 40 x 80... si se desean (para que combinen con la casa), se sumará un suplemento considerable.